Điều 5. Các chỉ tiêu cụ thể
1. Tỷ lệ lấp đầy
a) Đối với trường hợp cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ tầng hầm, bãi để xe, thể thao và các loại hình dịch vụ thương mại khác không bao gồm các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều này.
- Đối với địa bàn các phường: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Đối với địa bàn các xã, thị trấn: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 6%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, căn hộ du lịch: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
c) Đối với bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp
Tỷ lệ lấp đầy bằng 50% tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm đầu tiên phát sinh doanh thu cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính bằng 1% các loại doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm định giá của dự án.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 14% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh quy định tại điểm a, điểm b, khoản 3, Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Chi phí quản lý vận hành
a) Đối với loại hình khách sạn, căn hộ du lịch: Chi phí quản lý vận hành tính bằng 35% doanh thu hàng năm.
b) Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ thể thao: Chi phí quản lý vận hành tính bằng 75% doanh thu hàng năm.
c) Đối với loại hình kinh doanh bãi để xe, dịch vụ tầng hầm: Chi phí quản lý vận hành tính bằng 5% doanh thu hàng năm.
d) Đối với loại hình cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành bằng 10% doanh thu hàng năm.
Đối với các Dự án khác mang tính chất đặc thù ngành, nghề, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định đủ các chỉ tiêu về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện như sau:
+ Thời gian xây dựng: Được tính kể từ ngày có Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thời gian bán hàng: Được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
a) Đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Nhà xây thô (nếu có) | |||||
| Dưới 5ha | 2 năm | 100 | 60-40 | Từ năm thứ 2 | 2 năm | 60-40 |
| Từ 5 ha đến 20 ha | 3 năm | 70-30 | 40-30-30 | Từ năm thứ 2 | 3 năm | 40-30-30 |
| Từ trên 20 ha đến 50 ha | Từ 3-4 năm | 60-40 | 30-30-40 | Từ năm thứ 2 | 3 năm | 30-30-40 |
| Từ trên 50 ha đến 100ha | Từ 4-5 năm | 40-30-30 | 30-30-20-20 | Từ năm thứ 2 | 4 năm | 30-30-20-20 |
| Từ trên 100ha | Giao cho tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào quy mô và tình hình thực tế để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đổng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. | |||||
b) Đối với các dự án có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại) theo hình thức bán 1 lần, hoặc cho thuê 1 lần.
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình xây dựng | Chung cư | TMDV | ||||
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 100 | 70-30 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 2 | 3 năm | 20-50-30 |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 100 | 40-30-30 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 3 | 3 năm | 30-30-40 |
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | Từ 3-4 năm | 70-30 | 30-30-40 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 3 | 4 năm | 20-30-30-20 |
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | Từ 4-5 năm | 60-40 | 30-30-20-20 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 4 | 5 năm | 20-20-25-20-15 |
c) Đối với Dự án khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng |
Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Thời gian bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | ||
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình xây dựng | Chung cư | TMDV | ||||
| Dưới 50.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 100 | 70-30 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 2 | 3 năm | 20-50-30 |
| Từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 100 | 40-30-30 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 3 | 3 năm | 30-30-40 |
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | Từ 3-4 năm | 70-30 | 30-30-40 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 3 | 4 năm | 20-30-30-20 |
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | Từ 4-5 năm | 60-40 | 30-30-20-20 | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ 4 | 5 năm | 20-20-25-20-15 |
d) Đối với Dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú và các loại hình dịch vụ khác.
Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
| Quy mô Dự án/khu đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu cho thuê | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình trên đất | |||
| Dưới 20.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 100 | 70-30 | Từ năm thứ hai |
| Từ 20.000 m2 sàn xây dựng đến 50.000 m2 sàn xây dựng | 2 năm | 70-30 | 50-30-20 | Từ năm thứ ba |
| Từ trên 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 60-40 | 40-30-30 | Từ năm thứ ba |
| Từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng | 3 năm | 50-50 | 30-30-40 | Từ năm thứ ba |
| Trên 200.000 m2 sàn xây dựng | 4 năm | 30-40-30 | 30-30-20-20 | Từ năm thứ tư |