Điều 2. Quy định một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh
1. Các yếu tố hình thành Doanh thu phát triển
a) Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
a1) Tỷ lệ bán hàng: Chi tiết tại Phụ lục kèm theo.
a2) Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được xác định căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong các văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo để xây dựng phương án giá đất gửi Sở Tài nguyên và Môi trường trình thẩm định, phê duyệt theo quy định.
a2) Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được xác định căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong các văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo để xây dựng phương án giá đất gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với trường hợp dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
b) Tỷ lệ lấp đầy: Tính từ thời điểm dự án hoàn thành đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động theo quy định pháp luật.
b1) Đối với loại hình sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ (trừ các trường hợp quy định tại tiết b2 điểm này):
- Các phường: Thành Sen, Trần Phú, Hà Huy Tập, Sông Trí, Hải Ninh, Hoành Sơn, Vũng Áng, các xã: Thạch Lạc, Đồng Tiến, Thạch Khê, Cẩm Bình: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 60%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 70%;
- Các phường: Bắc Hồng Lĩnh, Nam Hồng Lĩnh, các xã: Kỳ Anh, Cẩm Xuyên, Thạch Hà, Lộc Hà, Tiên Điền, Nghi Xuân, Đức Thọ, Hương Sơn, Sơn Tây, Vũ Quang, Hương Khê, Can Lộc: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 65%;
- Các xã còn lại: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 55%.
b2) Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú du lịch khác:
- Đối với loại hình kinh doanh khách sạn:
+ Tại các phường: Thành Sen, Trần Phú, Hà Huy Tập, các xã: Thạch Lạc, Đồng Tiến, Thạch Khê, Cẩm Bình và các xã, phường ven biển: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 70%;
+ Tại các địa bàn còn lại: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 50%.
- Đối với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú du lịch khác: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 60%.
b1) Đối với loại hình sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ (trừ các trường hợp quy định tại tiết b2 điểm này):
- Các xã, phường thuộc thành phố Hà Tĩnh, các phường thuộc thị xã Kỳ Anh: năm thứ nhất 50%; năm thứ hai 60%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 70%;
- Các phường thuộc thị xã Hồng Lĩnh; thị trấn thuộc các huyện; các xã thuộc các huyện tiếp giáp ranh giới các xã, phường thuộc thành phố Hà Tĩnh: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 65%;
- Các xã còn lại: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 55%.
b2) Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú du lịch khác: - Đối với loại hình kinh doanh khách sạn:
+ Tại thành phố Hà Tĩnh và các xã, phường, thị trấn ven biển: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 70%;
+ Tại các địa bàn còn lại: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 50%.
- Đối với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú du lịch khác: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án 60%.
c) Trường hợp các xã, phường, thị trấn có thay đổi về đơn vị hành chính thì xác định tỷ lệ lấp đầy theo đơn vị hành chính mới sau khi được thay đổi.
2. Một số chỉ tiêu ước tính Chi phí phát triển
a) Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 12% nhân (x) với (Chi phí đầu tư xây dựng + Chi phí kinh doanh + Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá).
b) Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh gồm:
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1,0% nhân (x) với tổng doanh thu trước thuế của dự án (trừ doanh thu hoạt động trông giữ xe);
- Chi phí quản lý vận hành: Bằng 10% nhân (x) với doanh thu trước thuế hàng năm đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ; Bằng 5% nhân (x) với doanh thu trước thuế hàng năm đối với hoạt động trông giữ xe; Bằng 35% nhân (x) với doanh thu trước thuế hàng năm đối với hoạt động kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng.
c) Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được xác định căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong các văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo để xây dựng phương án giá đất gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với trường hợp dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.