Điều 3. Quy định một số chỉ tiêu cụ thể
1. Tỷ lệ lấp đầy
a) Loại hình kinh doanh cho thuê văn phòng làm việc, văn phòng lưu trú; thương mại, dịch vụ; cho thuê căn hộ:
- Khu vực thành phố Đồng Hới: Từ 75% đến 85%;
- Khu vực thị xã Ba Đồn: Từ 65% đến 75%;
- Các khu vực còn lại: Từ 60% đến 70%.
b) Loại hình kinh doanh khách sạn: Từ 50% đến 75%.
c) Loại hình kinh doanh biệt thự nghỉ dưỡng: Từ 45% đến 75%.
d) Loại hình kinh doanh dịch vụ trông giữ xe: Từ 60% đến 70%.
2. Phân bổ doanh thu phát triển của Dự án
a) Đối với đất ở
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Thời gian tính xác định doanh thu phát triển của dự án quy về hiện tại như sau:
- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) dưới 5,0ha doanh thu phát triển được tính trong 1 năm;
- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) từ 5,0 ha đến 10,0 ha doanh thu phát triển được tính trong 2 năm: Năm thứ nhất: 50%; năm thứ hai: 50%;
- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của dự án (đất ở) trên 10,0 ha doanh thu phát triển được tính trong 3 năm: Năm thứ nhất: 30%; năm thứ hai: 40%; năm thứ ba: 30%.
b) Đối với đất thuê có thời hạn
Các khoản doanh thu phát triển, chi phí phát triển trong phương án xác định giá đất cụ thể được tính phân kỳ đầu tư và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất; không tính chi phí lãi vay.
3. Chi phí phát triển của Dự án
a) Chi phí xây dựng:
Tính theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành và chỉ số trượt giá (nếu có) do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại thời điểm gần nhất tính đến thời điểm xác định giá.
Trường hợp tại thời điểm định giá nếu có quyết định phê duyệt hoặc báo cáo kết quả thẩm định tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định thì căn cứ quyết định phê duyệt hoặc báo cáo kết quả thẩm định để tính toán.
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý: Tính bằng 1% tổng doanh thu phát triển trước thuế của dự án.
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn trong thời gian thực hiện dự án bằng 11% tổng chi phí xây dựng và giá trị khu đất dự án.
d) Tỷ lệ chiết khấu: Bằng lãi suất cho vay trung hạn bình quân để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay Việt Nam đồng của 04 (bốn) ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm:
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
đ) Các khoản doanh thu phát triển và chi phí phát triển được ghi nhận vào thời điểm cuối năm.
e) Việc phân kỳ chi phí xây dựng đối với đất ở quy định tại điểm a Khoản 2 Điều này được quy định như sau:
- Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: được thực hiện và hoàn thành 100% trong năm thứ nhất;
- Chi phí xây dựng công trình: được thực hiện và phân bổ tương ứng với doanh thu phát triển.
4. Mức độ biến động giá bất động sản hàng năm: Được tính bằng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn tỉnh đã được cơ quan có thẩm quyền công bố. Trường hợp chưa có chỉ số giá bất động sản được công bố thì tính theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trên địa bàn tỉnh bình quân 03 (ba) năm liền kề trước thời điểm định giá do Cục Thống kê tỉnh Quảng Bình công bố