Điều 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến khu dân cư tập trung; trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; khu tập trung kinh doanh thương mại, dịch vụ; khu danh lam thắng cảnh; cơ sở giáo dục; cơ sở thể dục, thể thao; cơ sở y tế; công viên, khu vui chơi giải trí gần hơn sẽ được xác định tỷ lệ cao hơn.
2. Điều kiện về giao thông (được xác định theo mặt đường chính là mặt đường có độ rộng đường lớn hơn)
a) Độ rộng đường (bao gồm vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông): Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có độ rộng lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn, mỗi mét độ rộng đường chênh lệch tối đa 3%.
b) Kết cấu mặt đường (loại 1: Mặt đường bê tông nhựa; loại 2: Mặt đường láng nhựa; loại 3: Mặt đường bằng bê tông xi măng; loại 4: Mặt đường bằng đất, đá, cuội sỏi hỗn hợp): Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường loại 1 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 2 là 5%, xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 3 là 10% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 4 là 20%; các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường loại 2 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 3 là 5% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 4 là 15%; các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường loại 3 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường loại 4 là 10%.
c) Tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch:
Trường hợp các thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên (trục đường chính có chiều rộng từ 10,5m trở lên, đường còn lại có chiều rộng từ 3,5m trở lên và các tuyến đường đã được đổ nhựa hoặc bê tông) xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp 01 mặt đường là 20%;
Trường hợp các thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên (trục đường chính có chiều rộng nhỏ hơn 10,5m, đường còn lại có chiều rộng từ 3,5m trở lên và các tuyến đường đã được đổ nhựa hoặc bê tông) xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp 01 mặt đường là 10%;
Trường hợp các thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên không thuộc hai trường hợp trên; tiếp giáp với 02 mặt đường trước và sau hoặc tiếp giáp 02 mặt đường theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp 01 mặt đường là 5%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
a) Cấp nước, cấp điện: Mức độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có điều kiện cấp nước, cấp điện ổn định (không thường xuyên xảy ra trường hợp gián đoạn cấp nước, cấp điện; chất lượng nước và điện đảm bảo để sử dụng bình thường) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có điều kiện cấp nước, cấp điện không ổn định.
b) Thoát nước mưa, nước thải: Mức độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có điều kiện thoát nước mưa, nước thải tốt (không thường xuyên xảy ra tình trạng ngập lụt, ứng đọng nước) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có điều kiện thoát nước mưa, nước thải kém.
4. Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có diện tích lớn.
b) Kích thước mặt tiền: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có kích thước mặt tiền lớn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có kích thước mặt tiền nhỏ.
c) Chiều sâu: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có chiều sâu nhỏ sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có chiều sâu lớn.
d) Hình thể (hình chữ nhật, hình vuông, hình bình hành, hình chữ L, hình tam giác, thửa đất không xác định được hình thể): Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất hình chữ nhật, hình vuông sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất hình bình hành, hình chữ L, hình tam giác, thửa đất không xác định được hình thể.
5. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có): Mức độ chênh lệch tối đa 40%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn. Các thửa đất, khu đất có chỉ giới xây dựng thấp sẽ xác định tỷ lệ cao hơn so với các thửa đất có chỉ giới xây dựng cao.
6. Hiện trạng môi trường, an ninh: Mức độ chênh lệch tối đa 20%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi trường, an ninh tốt (không xảy ra tình trạng ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm môi trường, không thường xuyên xảy ra tình trạng mất an ninh, trật tự) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi trường, an ninh kém.
7. Thời hạn sử dụng đất: Mức độ chênh lệch tối đa 20%
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng đất dài sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng đất ngắn.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương
a) Yếu tố thửa đất có đường đâm vào thửa đất, khu đất: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có đường đâm vào sẽ xác định tỷ lệ thấp hơn các thửa đất, khu đất không có đường đâm vào.
b) Yếu tố thửa đất tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu, bãi rác tập trung, khu xử lý chất thải, rãnh R3 của dãy nhà liền kề (02 cạnh của thửa đất tiếp giáp R3); phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cống thoát nước: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu, bãi rác tập trung, khu xử lý chất thải, rãnh R3 của dãy nhà liền kề (02 cạnh của thửa đất tiếp giáp R3); phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cống thoát nước sẽ xác định tỷ lệ thấp hơn thửa đất không có các yếu tố trên.
c) Yếu tố thửa đất tiếp giáp, đối diện khu vui chơi giải trí công cộng, khuôn viên cây xanh, công viên, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện khu vui chơi giải trí công cộng, khuôn viên cây xanh, công viên, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất không tiếp giáp, đối diện các yếu tố trên.
d) Yếu tố thuận lợi trong sinh hoạt, kinh doanh: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất thuận lợi trong sinh hoạt, có khả năng kinh doanh sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất không có các yếu tố trên.