Điều 5. Quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Quy định về các yếu tố ảnh hưởng giá đất
a, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; bao gồm: khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí.
- Điều kiện về giao thông; bao gồm: độ rộng, kết cấu mặt đường; tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường.
- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; bao gồm: khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định; thoát nước tốt hay chưa tốt.
- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; bao gồm: diện tích (lớn hay bé so với thửa đất phổ biến); mặt tiền (rộng hay hẹp); chiều sâu (dài hay ngắn); hình thể (vuông vắn, không vuông vắn, đa giác).
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm: mật độ xây dựng, chiều cao công trình xây dựng, số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các yếu tố khác liên quan (nếu có).
- Hiện trạng môi trường, an ninh; bao gồm: tình trạng ô nhiễm không khí và nguồn nước; tình trạng an ninh khu vực (an toàn hay không an toàn).
- Thời hạn sử dụng đất; bao gồm: đất sử dụng lâu dài hay đất có thời hạn; thời gian sử dụng đất còn lại của dự án (quy đổi).
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất (nếu có).
b, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
- Năng suất cây trồng, vật nuôi.
- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm.
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường;
- Điều kiện về địa hình, tưới tiêu, cấp thoát nước;
- Thời hạn sử dụng đất, bao gồm: thời hạn sử dụng đất; thời gian sử dụng đất còn lại của dự án; trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
2. Các nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại mục 1 Điều 5 của quy định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau.
- Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;
- Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
3. Cách thức điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng giá đất
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:
| Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh | = | Giá đất của từng thửa đất so sánh | ± | Mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá |
4. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy định tại mục 2 Điều 5; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.
5. Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
a, Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp quy định tại Phụ lục 06.
b, Mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp quy định tại Phụ lục 07.
6. Hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất cần định giá tại các vị trí đặc biệt:
a, Đối với thửa đất tiếp giáp 02 đường trở lên hình thành ngã ba, ngã tư thì áp dụng hệ số 1,2 so với giá đất của thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
b, Đối với thửa đất tiếp giáp 02 đường (mặt tiền và mặt sau hoặc mặt tiền và 01 mặt thoáng là khoảng chia trong một dãy nhà) thì áp dụng hệ số 1,1 so với giá đất của thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
c, Đối với thửa đất ở đối diện công viên, khuôn viên cây xanh (trừ cây xanh cách ly), hồ nước thì áp dụng hệ số 1,05 so với giá đất của thửa đất cùng vị trí.
d, Đối với thửa đất ở tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa thì áp dụng hệ số 0,9 so với giá đất của thửa đất cùng vị trí.