Điều 4. Một số chỉ tiêu cụ thể để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Tỷ lệ lấp đầy
a) Đối với trường hợp cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ tầng hầm, bãi để xe, dịch vụ thể thao và các loại hình dịch vụ thương mại khác không bao gồm các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều này.
- Đối với địa bàn các phường: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Đối với địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
c) Đối với bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp
Tỷ lệ lấp đầy từng năm bằng 80% tổng tỷ lệ bán hàng, đến khi đạt mức tối đa là 80% thì giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.
2. Chi phí kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được tính bằng 1% doanh thu của dự án.
b) Chi phí quản lý vận hành
- Đối với loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành cho dịch vụ lưu trú bằng 35% doanh thu dịch vụ lưu trú hàng năm.
- Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ thể thao: Chi phí quản lý vận hành bằng 70% doanh thu hàng năm.
- Đối với loại hình kinh doanh bãi để xe: Chi phí quản lý vận hành bằng 5% doanh thu hàng năm.
- Đối với loại hình cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành bằng 10% doanh thu hàng năm.
- Đối với các Dự án khác mang tính chất đặc thù ngành, nghề: Chi phí quản lý vận hành do tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin của các dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính để đề xuất nhưng không vượt quá 50% doanh thu hàng năm. Trường hợp vượt quá 50% hoặc không thu thập được thông tin của các dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính thì xác định bằng 50% doanh thu hàng năm.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng 15% của tổng chi phí quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.
4. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng
a) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư đã thể hiện đầy đủ thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
b) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chỉ xác định được thời gian xây dựng mà không xác định được các chỉ tiêu khác thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Thời gian xây dựng".
- Trường hợp thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ tiêu "Thời gian xây dựng" được xác định trên cơ sở phân bổ thời gian xây dựng (làm tròn năm) dựa trên tỷ lệ diện tích trong từng quyết định giao đất, cho thuê đất với diện tích toàn bộ dự án.
- Trường hợp sau khi xác định được thời gian xây dựng mà không có chỉ tiêu "Thời gian xây dựng" tương ứng tại điểm d khoản này thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Quy mô".
c) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng hoặc có xác định thời gian xây dựng cho cả dự án nhưng không quy định cụ thể thời gian xây dựng cho từng nhóm mục đích sử dụng đất cần xác định giá đối với Dự án có nhiều nhóm mục đích sử dụng thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Quy mô".
Quy mô được xác định theo tổng diện tích có đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc tổng diện tích sàn xây dựng công trình của toàn bộ dự án hoặc theo từng khu vực, giai đoạn của dự án. Trường hợp thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ tiêu "Quy mô" được xác định theo diện tích trong từng quyết định giao đất, cho thuê đất.
d) Các chỉ tiêu thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được quy định như sau:
Thời gian xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất; Thời gian bán hàng được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
d1) Đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự, đất ở liền kề, trừ các trường hợp quy định tại tiết d2 điểm này
| Quy mô diện tích sử dụng đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
Hạ tầng kỹ thuật | Nhà xây thô (nếu có) | |||||
| < 5 ha | 2 năm | 100 | 60-40 | 2 năm | Từ năm thứ hai | 60-40 |
| 5 ha - 20 ha | 3 năm | 70-30 | 40-30-30 | 3 năm | Từ năm thứ hai | 40-30-30 |
| > 20 ha | 4 năm | 40-30-30 | 30-30-20-20 | 4 năm | Từ năm thứ hai | 30-30-20-20 |
d2) Đối với các dự án có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại)
| Quy mô diện tích sàn xây dựng | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) | |
| Đối với căn hộ chung cư | Đối với sàn TMDV | |||||
| < 50.000 m2 | 2 năm | 60-40 | 2 năm | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ hai | 40-60 |
| 50.000 m2 -200.000 m2 | 3 năm | 40-30-30 | 3 năm | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ ba | 30-30-40 |
| > 200.000 m2 | 4 năm | 30-30-20-20 | 4 năm | Từ năm thứ nhất | Từ năm thứ tư | 20-20-30-30 |
d3) Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ số tập trung
| Quy mô diện tích sử dụng đất | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời gian bán hàng | Thời điểm bắt đầu bán hàng | Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm) |
| < 20 ha | 2 năm | 70-30 | 2 năm | Từ năm thứ hai | 70-30 |
| 20 ha - 200 ha | 3 năm | 40-30-30 | 3 năm | Từ năm thứ hai | 40-30-30 |
| > 200 ha | 4 năm | 40-30-20-10 | 4 năm | Từ năm thứ hai | 40-30-20-10 |
d4) Đối với các dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng và các loại hình dịch vụ khác.
Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
| Quy mô diện tích sàn xây dựng | Thời gian xây dựng | Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm) | Thời điểm bắt đầu bán hàng | |
| Hạ tầng kỹ thuật | Công trình trên đất | |||
| < 30.000 m2 | 2 năm | 100 | 70-30 | Từ năm thứ hai |
| ≥ 30.000 m2 | 3 năm | 70-30 | 40-30-30 | Từ năm thứ ba |