Điều 5. Phương pháp xác định chi phí bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng được xác định trên cơ sở hiện trạng thực tế của nhà, công trình xây dựng được kiểm đếm hợp pháp theo quy định của pháp luật tại thời điểm kiểm đếm để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; được tính theo diện tích xây dựng (hoặc tổng diện tích sàn của nhà, công trình xây dựng) hoặc khối lượng kết cấu xây dựng, bộ phận công trình được kiểm đếm thực tế nhân với đơn giá bồi thường của loại nhà, kết cấu xây dựng, bộ phận công trình tương ứng quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định này.
2. Diện tích bồi thường, hỗ trợ liên quan đến nhà, nhà ở được xác định như sau:
a) Đối với nhà mái lợp (ngói, tôn hoặc fibro xi măng) thì diện tích xây dựng để tính bồi thường là diện tích tính theo các kích thước phủ bì của tường ngoài, dãy cột có mái che.
b) Đối với nhà gỗ diện tích tính theo các kích thước phủ bì của dãy cột có mái che.
c) Đối với nhà mái bằng diện tích để tính bồi thường là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Diện tích sàn của mỗi tầng được tính theo các kích thước phủ bì của các cấu kiện bao quanh sàn ở mỗi tầng. Các cấu kiện này bao gồm cả các phần đã hoàn thiện, lớp ốp chân tường và tường chắn mái.
Diện tích hè, rãnh xung quanh nhà, nơi trồng cây xanh, cống thoát nước không được tính là diện tích xây dựng nhà. Những diện tích này được xác định theo bảng giá các kết cấu hoặc lập dự toán.
3. Điều chỉnh khối lượng, đơn giá bồi thường đối với một số trường hợp cụ thể:
a) Điều chỉnh theo chiều cao công trình:
Đối với nhà có chiều cao thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn chiều cao áp dụng đối với các loại nhà quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Quyết định này, giá trị bồi thường phần chênh lệch được xác định trên cơ sở khối lượng thực tế tăng hoặc giảm của các bộ phận, kết cấu xây dựng nhân với đơn giá tương ứng quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định này.
b) Điều chỉnh theo kết cấu móng:
- Nhà có kết cấu móng băng bê tông cốt thép được áp dụng đơn giá nhà có móng đơn bê tông cốt thép nhân với hệ số k = 1,15.
- Nhà có kết cấu móng cọc bê tông cốt thép được áp dụng đơn giá nhà khung bê tông cốt thép nhân với hệ số k = 1,20.
c) Điều chỉnh theo vật liệu và kết cấu xây dựng:
- Nhà có kết cấu mái đơn giản (xà gồ, cầu phong bằng gỗ tạp, tre, vầu hoặc mái lợp lá cọ, …) được tính theo đơn giá nhà xây 01 tầng mái lợp fibro xi măng nhân với hệ số k = 0,96.
- Đối với nhà, công trình xây dựng có các bộ phận, kết cấu công trình sử dụng một số chủng loại vật liệu khác với quy định nêu trên (lợp mái, ốp, lát, cửa,…) thì sử dụng đơn giá kết cấu xây dựng, bộ phận công trình trong Phụ lục II (trường hợp không có trong bảng đơn giá thì lấy theo công bố giá của Sở Xây dựng hoặc trên cơ sở báo giá thị trường) nhân với khối lượng thực tế của từng công tác, bộ phận, kết cấu xây dựng để tính chênh lệch hoặc bổ sung thêm chi phí khi xác định đơn giá bồi thường (phải trừ đi đơn giá tương ứng đối với các bộ phận, kết cấu xây dựng đã cấu thành trong đơn giá). Ưu tiên áp dụng giá vật liệu xây dựng do Sở Xây dựng công bố; chỉ sử dụng báo giá thị trường đối với các trường hợp chưa có công bố giá hoặc chủng loại vật liệu, cấu kiện, thiết bị không phù hợp với thực tế công trình bị thiệt hại. Giá thị trường làm căn cứ xác định bồi thường được thu thập từ báo giá của các tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh hợp pháp, có chức năng sản xuất, kinh doanh hoặc cung cấp loại vật liệu, cấu kiện, thiết bị, công tác xây dựng tương ứng; việc thu thập, tổng hợp và lựa chọn báo giá thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
d) Điều chỉnh đối với công trình đặc thù:
- Đối với giếng đào: Đơn giá đào đất được điều chỉnh nhân với hệ số (k) theo chiều sâu của giếng, cụ thể: Độ sâu nhỏ hơn hoặc bằng 3m thì k = 1; độ sâu trên 3m đến 6m thì k = 1,2; độ sâu lớn hơn 6m thì k = 1,5. Phần kết cấu thành giếng được tính theo đơn giá kết cấu xây dựng tương ứng.
- Đối với giếng khoan: Đơn giá được điều chỉnh nhân với hệ số (k) theo chiều sâu của giếng, cụ thể: Độ sâu nhỏ hơn hoặc bằng 20m thì k = 1; độ sâu trên 20m đến 50m thì k = 1,2; độ sâu lớn hơn 50m thì k = 1,5.
- Đối với ao, hồ: Khối lượng đào, đắp ao hồ phải căn cứ vào cao độ đất tự nhiên trước khi đào để đắp bờ giữ nước. Cần tính khối lượng đắp bờ, xác định độ cao đắp từ đó mới xác định chiều sâu của ao để tính khối lượng đất đào hợp lý. Nếu ao sử dụng địa hình tự nhiên cần phải xác định tỷ lệ giảm khối lượng đào, đắp phù hợp điều kiện cụ thể. Công trình cấp thoát nước trong ao, hồ được tính bồi thường thiệt hại như các kết cấu xây dựng.
- Đối với bể chứa nước được tính đơn giá riêng cho từng bộ phận kết cấu cụ thể: đáy bể, thành bể và đào đất nếu bể xây chìm.
4. Việc bồi thường, hỗ trợ liên quan đến nhà, nhà ở, công trình xây dựng khác quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Khoản tiền bồi thường cộng thêm quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá trị hiện có của nhà, công trình. Tỷ lệ phần trăm này (ký hiệu là Kbt) được xác định theo công thức sau:
Kbt = (G1/Tgt -1) x 60%
Trong đó:
Kbt (%): Là mức tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại.
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại.
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trong mọi trường hợp tổng mức bồi thường (bao gồm giá trị hiện có của nhà, công trình cộng với khoản tiền tính theo tỷ lệ Kbt nêu trên) tối đa không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trừ các trường hợp sau mức bồi thường nhà, công trình xây dựng không cộng thêm khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó, cụ thể:
- Trường hợp giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại (Tgt) bằng giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng (G1), thì mức bồi thường nhà, công trình xây dựng bằng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng đó.
- Trường hợp giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại (Tgt) lớn hơn giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng (G1), thì mức bồi thường nhà, công trình xây dựng bằng giá trị xây mới nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại.
5. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành quy định tại điểm d khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, việc bồi thường được thực hiện như sau:
a) Mức bồi thường được xác định căn cứ vào khối lượng, kích thước, kết cấu và hiện trạng vật liệu thực tế cấu thành lên công trình tại thời điểm thu hồi đất, nhân (x) với đơn giá bồi thường tương ứng tại Quyết định này.
b) Trường hợp công trình có các hạng mục, kết cấu, hoặc vật liệu đặc thù không có trong Bảng đơn giá bồi thường của tỉnh hoặc việc áp dụng Bảng đơn giá không phù hợp với hiện trạng vật liệu thực tế; hoặc không đủ căn cứ xác định khối lượng hoặc kết cấu công trình. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 3 Quyết định này.