Điều 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể
1. Vị trí, địa điểm của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp
a) Thực hiện điều chỉnh giá trị của khu đất, thửa đất cần định giá (gọi chung là khu đất cần định giá) với giá trị khu đất, thửa đất so sánh (gọi chung là khu đất so sánh) không nằm trên cùng 01 tuyến đường theo Bảng giá đất thì thực hiện như sau:
Trường hợp khu đất cần định giá là đất phi nông nghiệp và cùng địa bàn cấp huyện với khu đất so sánh: tỷ lệ điều chỉnh bằng tỷ lệ giữa đơn giá đất phi nông nghiệp theo Bảng giá đất có cùng mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường với khu đất cần định giá và khu đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.
Trường hợp khu đất cần định giá là đất nông nghiệp tại đô thị và cùng địa bàn cấp huyện với khu đất so sánh: tỷ lệ điều chỉnh bằng tỷ lệ giữa đơn giá đất ở tại đô thị theo Bảng giá đất tương ứng về vị trí, tuyến đường với khu đất cần định giá và khu đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.
Trường hợp khu đất cần định giá là đất nông nghiệp tại nông thôn; trường hợp khu đất cần định giá và khu đất so sánh nằm tại 02 địa bàn cấp huyện khác nhau và trường hợp khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh nằm trên tuyến đường mới đầu tư xây dựng chưa được đặt tên, phân loại trong Bảng giá đất: Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh yếu tố ảnh hưởng này và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.
b) Thực hiện điều chỉnh đối với trường hợp trong phạm vi bán kính 1.000m (trên địa bàn các xã) hoặc phạm vi bán kính 500m (trên địa bàn các phường, thị trấn) của khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh có các công trình phúc lợi công cộng, thuận lợi cho kinh doanh có thể ảnh hưởng đến giá đất như: trụ sở Ủy ban nhân dân các cấp, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, nơi sản xuất sản phẩm, nơi tiêu thụ sản phẩm.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của các công trình phúc lợi công cộng, thuận lợi cho kinh doanh nêu trên và đề xuất tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 15%.
2. Điều kiện giao thông của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp
Trường hợp khu đất so sánh chênh lệch về số mặt tiền đường tiếp giáp so với khu đất cần định giá, Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20%.
3. Diện tích, kích thước, hình thể của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp
Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm lựa chọn khu đất so sánh chênh lệch về diện tích không quá 05 (năm lần) so với khu đất cần định giá.
Trường hợp khu đất cần định giá và khu đất so sánh có chênh lệch về diện tích, kích thước, hình thể thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.
4. Hiện trạng môi trường của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp
Các địa điểm nằm trong phạm vi bán kính 500m của khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh có thể ảnh hưởng đến giá đất như: điểm tập kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của các địa điểm nêu trên và chứng minh tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 15%.
5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp
Ngoài các yếu tố nêu trên, trường hợp có phát sinh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh cụ thể để Hội đồng Thẩm định giá đất xem xét, quyết định.