Điều 4. Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp
1. Trong giai đoạn lập quy hoạch, nếu chưa đủ cơ sở tính toán chi tiết diện tích sử dụng căn hộ, cơ cấu chức năng căn hộ, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo bình quân số liệu thống kê thực tế toàn tỉnh Đồng Nai là 3,53 người/căn hộ hoặc xác định theo chỉ tiêu 31,0 m² sàn/người tại khu vực đô thị và 28,5 m² sàn/người tại khu vực nông thôn. Trường hợp số liệu thống kê thực tế toàn tỉnh về người/căn hộ và chỉ tiêu bình quân m² sàn/người được cấp thẩm quyền công bố (hoặc phê duyệt) có thay đổi so với số liệu nêu trên thì áp dụng số liệu tại thời điểm lập quy hoạch.
2. Khi lập các cấp độ quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, lập quy hoạch chi tiết các dự án khu đô thị, dự án khu dân cư việc xác định dân số được áp dụng phương pháp như quy định tại khoản 1 Điều này trên cơ sở phải tuân thủ quy hoạch cấp độ cao hơn, phù hợp với điều kiện thực tế, khả năng đáp ứng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo việc kiểm soát, phân bổ dân cư và tổ chức không gian đô thị.
3. Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng), lập dự án đầu tư xây dựng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, cụ thể:
a) Căn hộ một 01 (một) phòng ở với trường hợp diện tích sử dụng căn hộ
- Từ 25 m² đến 45 m²: Tính 1,5 người.
- Từ trên 45 m² đến 70 m² : Tính 2,0 người.
b) Căn hộ 02 (hai) phòng ở với trường hợp diện tích sử dụng căn hộ
- Từ trên 45 m2 đến 70 m2: Tính 2,5 người.
- Từ trên 70 m2 đến 100 m2: Tính 3,0 người.
- Từ trên 100 m2 đến 125 m2: Tính 3,5 người.
- Từ 125 m2 trở lên: Tính 4,5 người.
c) Căn hộ từ 03 (ba) phòng ở với trường hợp diện tích sử dụng căn hộ
- Từ trên 70 m2 đến 100 m2: Tính 3,5 người.
- Từ trên 100 m2 đến 125 m2: Tính 4,0 người.
- Từ 125 m2 trở lên: Tính 5,0 người.
d) Căn hộ từ 04 (bốn) phòng ở trở lên với trường hợp diện tích sử dụng căn hộ
- Từ trên 100 m2 đến 125 m2: Tính 4,5 người.
- Từ 125 m2 trở lên: Tính 5,5 người.
đ) Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Loại căn hộ Diện tích căn hộ | Căn hộ 01 (một) phòng ở | Căn hộ 02 (hai) phòng ở | Căn hộ 03 (ba) phòng ở | Căn hộ 04 (bốn) phòng ở trở lên |
| Từ 25 m2 đến 45 m2 | 1,5 người | - | - | - |
| Từ 45 m2 đến < 70 m2 | 2,0 người | 2,5 người | - | - |
| Từ 70 m2 đến < 100 m2 | . | 3,0 người | 3,5 người | - |
| Từ 100 m2 đến < 125 m2 | - | 3,5 người | 4,0 người | 4,5 người |
| > 125 m2 | - | 4,5 người | 5,0 người | 5,5 người |
4. Trường hợp phương án thiết kế kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng căn hộ và cơ cấu phòng ở quy định tại điểm a, b, c, d khoản 3 Điều này thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.