Điều 7. Quy định đối với các khu mới phát triển
1. Quy định chung:
- Khu mới phát triển bao gồm:
+ Các khu dân cư, đô thị mới; khu mở rộng, phát triển đô thị (đã có quy hoạch đô thị nhưng chưa triển khai thực hiện quy hoạch hoặc chỉ triển khai được một phần và các khu vực chưa có quy hoạch đô thị, khu vực dự kiến mở rộng để phát triển đô thị;
+ Khu cải tạo, chỉnh trang đô thị (khu mới phát triển hoặc tái cấu trúc đô thị trong khu các vực hiện hữu đã phát triển).
- Không gian, cảnh quan và các công trình kiến trúc phải được quản lý theo đúng chức năng sử dụng đất và các quy định theo đồ án quy hoạch đô thị được duyệt;
- Không phát triển thêm các loại hình công nghiệp, loại hình sản xuất kinh doanh có ảnh hưởng xấu đến môi trường trong khu vực;
- Các đồ án quy hoạch mới cần tuân thủ, phát triển, bảo vệ, khai thác tối đa cảnh quan ven sông Cầu, mở ra các hướng tiếp cận từ nhiều phía ra sông Cầu;
- Hình thức kiến trúc các công trình xây dựng phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, phù hợp với địa hình, cảnh quan tự nhiên của sông Cầu;
- Đối với khu vực phát triển mở rộng phải xác định rõ quy mô dân số, mô hình nhà ở để bố trí các chức năng đô thị đảm bảo phục vụ theo đúng quy định;
- Các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I trong khu vực khi triển khai đầu tư xây dựng phải có thiết kế tầng hầm và phải được sự thống nhất về phương án của cơ quan có thẩm quyền;
- Các công trình công cộng có quy mô lớn (≥3 tầng hoặc ≥1.000m2), công trình có yêu cầu kiến trúc đặc thù, có ý nghĩa và vị trí quan trọng phải thực hiện việc thi tuyển hoặc tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc theo quy định hiện hành trước khi lập dự án đầu tư xây dựng. Khuyến khích việc tổ chức thi tuyển, tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình công cộng, hành chính, dịch vụ trong khu vực;
- Khuyến khích xây dựng các khu dân cư, đô thị mới kiểu mẫu với loại hình nhà biệt thự, nhà vườn;
- Không phát triển loại hình nhà ở liền kề, chia lô có mặt tiền nhà nhỏ trong khu vực (trừ những trường hợp yêu cầu đặc thù và phải được sự đồng ý của UBND tỉnh).
2. Quy định cụ thể:
Các công trình xây dựng phải đảm bảo theo đúng quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc đã có quy hoạch đô thị nhưng chưa có thiết kế đô thị cụ thể thì phải tuân thủ các yêu cầu:
a. Mật độ xây dựng công trình - Mật độ xây dựng thuần (net-tô):
- Công trình hành chính, giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ: Tối đa 40%.
- Công trình dịch vụ, thương mại, hỗn hợp cao tầng: Tối đa 50%.
- Nhà ở:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 |
| Mật độ XD tối đa (%) | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 |
+ Diện tích tối thiểu của lô đất trong các khu mới phát triển tối thiểu là 75m2, tối đa là 500m2;
+ Chiều rộng tối thiểu của mặt tiền lô đất là 6,0m, chiều sâu tối thiểu là 12,0m.
b. Tầng cao, chiều cao xây dựng công trình:
- Công trình dịch vụ, thương mại, hỗn hợp: Tối đa 15 tầng (đảm bảo tỷ lệ chiều cao công trình trên khoảng cách từ mép sông đến chân công trình ≤1/2) chưa kể tầng hầm;
- Công trình hành chính, giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT: Tối đa 7 tầng chưa kể tầng hầm;
- Chợ: Tối đa 3 tầng chưa kể tầng hầm.
- Nhà ở: Tối đa 3 tầng (có thể có tầng hầm) đối với nhà có diện tích đất ≥200m2, tối đa 5 tầng (có thể có tầng hầm) đối với nhà có diện tích đất ≤200m2.
c. Chiều cao từng tầng nhà:
- Tầng một nếu có bố trí tầng lửng thì chiều cao tối đa là 5m được tính từ mặt nền nhà đến mặt sàn tầng 2. Mặt nền nhà cao tối đa không quá 0,5m so với mặt vỉa hè;
- Tầng một không bố trí tầng lửng thì chiều cao tối đa không quá 3,9m và tối thiểu là 3,5m tính từ mặt nền nhà (mặt nền nhà cao tối đa không quá 0,5m so với mặt vỉa hè;
- Các tầng nhà có chiều cao tối đa là 3,6m và tối thiểu là 2,75m tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên.
- Tầng hầm:
+ Tùy theo vị trí, công năng công trình có thể cho phép xây dựng tầng hầm và nâng cao mặt nền tầng một, nhưng chiều cao mặt nền tầng một tối đa không quá 1m so với mặt vỉa hè;
+ Chiều cao tối thiểu của tầng hầm là 2,2m tính đến mặt nền tầng một. Bậc cấp vào tầng hầm và lối xuống tầng hầm không được vi phạm khoảng lùi và lộ giới quy hoạch.
d. Khoảng lùi xây dựng công trình:
- Đối với công trình nhà ở: Khoảng lùi tối thiểu so với chỉ giới đường đỏ đối với nhà ở biệt thự là 3,0m và nhà ở liền kề (nếu nhu cầu bắt buộc phải có) là 2,0m. Khoảng lùi biên (mặt bên của nhà đầu hồi) đối với nhà ở biệt thự tối thiểu 1,5m;
- Đối với các công trình khác: Khoảng lùi tối thiểu khi công trình tiếp xúc với đường có lộ giới <19m là 3m, tiếp xúc với đường có lộ giới ≥ 25m là 6m. Các công trình phụ trợ (nhà thường trực, nhà để xe...) có chiều cao ≤4m được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ.
đ. Phần nhà được phép nhô ra của công trình xây dựng:
Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng (trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ):
- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;
+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.
e. Hình thức kiến trúc:
- Công trình công cộng, dịch vụ:
+ Hình thức kiến trúc thoáng, nhẹ, trong sáng. Khuyến khích sử dụng hình thức kiến trúc hiện đại, kiến trúc xanh, thân thiện với môi trường và sử dụng vật liệu công nghệ mới;
+ Các công trình phải được nghiên cứu, trang trí cả 4 mặt đảm bảo mỹ quan, góc nhìn từ nhiều hướng;
+ Đối với khu vực giáp sông Cầu khuyến khích để trống tầng 1 hoặc sử dụng vật liệu kính trong để khai thác điểm nhìn và các hướng tiếp cận ra sông.
- Nhà ở: Kiến trúc hiện đại có bản sắc, thân thiện với môi trường và sử dụng vật liệu địa phương. Không được phép sử dụng các chi tiết kiến trúc lai tạp, nhại kiến trúc cổ phương Tây, không được xây các kiến trúc bằng vật liệu tạm (tranh, tre, nứa, lá).
- Các quy định khác:
+ Nhà ở trong các lô đầu hồi phải được nghiên cứu, trang trí cả 2 mặt, không được sử dụng những mảng tường, bê tông lớn cứng nhắc, phản cảm;
+ Nhà ở không được sử dụng quá 04 màu trên mặt đứng công trình (kể cả trắng và đen); không được sử dụng các màu đen, cam, đỏ, màu đậm và màu tối sẫm làm màu chủ đạo bên ngoài, kể cả chống thấm mặt bên công trình;
+ Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố;
+ Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố;
+ Mặt tiền ngôi nhà, không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%;
+ Ở mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố không được bố trí sân phơi quần áo;
+ Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, khu dân cư trừ những trường hợp có nhu cầu bảo vệ, ngăn cách với đường phố (cơ quan cần bảo vệ, trường học, trạm điện...);
+ Tường rào mặt tiền, mặt bên ở góc giao lộ, phần xây đặc phía dưới (nếu có) không được cao quá 0,8m (tính từ cốt san nền công trình), phần phía trên phải đảm bảo thông thoáng không che khuất tầm nhìn. Tường rào các mặt còn lại có thể xây đặc, cao không quá 1,80m;
+ Tại các góc giao lộ, mặt tiền ngôi nhà hoặc tường rào phải được cắt vát để đảm bảo tầm nhìn, bán kính cua theo quy định. Kích thước cắt vát tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam.