Điều 4. N guyên tắc áp dụng Bảng giá đất, nguyên tắc phân đoạn — Nghị quyết 01/2026/NQ-HĐND

a) Giá đất phải được xác định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định loại đất theo hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất.

b) Thửa đất có cạnh tiếp giáp với đường giao thông nào thì được xác định giá đất theo đường giao thông đó. Trường hợp thửa đất có vị trí được xác định có nhiều mức giá khác nhau thì theo nguyên tắc chung là áp dụng theo vị trí có mức giá cao nhất.

c) Trường hợp tính toán cụ thể mà đơn giá đất ở, đất phi nông nghiệp thấp hơn đơn giá đất trồng cây lâu năm liền kề thì được tính bằng giá đất trồng cây lâu năm; đồng thời cơ quan thuế phải có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp (hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) để kiến nghị điều chỉnh kịp thời.

d) Trường hợp thửa đất tiếp giáp với hơn 01 đường chính thì giá đất được xác định theo đường chính có giá đất cao nhất và nhân thêm hệ số 1,2 lần giá đất cho vị trí đó. Trường hợp thửa đất mặt tiền có chiều dài hơn 01 phân đoạn thì phân đoạn đất theo cự ly chiều dài thửa đất bắt đầu từ đường chính có giá đất cao nhất và giá đất các phân đoạn không thấp hơn giá đất cao nhất của các đường tiếp giáp còn lại.

đ) Đối với thửa đất trong hẻm có độ rộng mặt đường hẻm khác nhau (hẻm có bề rộng không đồng đều, chỗ rộng, chỗ hẹp) thì tính từ đường phố vào đến thửa đất cần định giá áp dụng theo độ rộng mặt đường hẹp nhất.

e) Trường hợp thửa đất không phải là thửa đất mặt tiền theo quy định tại Nghị quyết này nhưng tiếp giáp với thửa đất mặt tiền đường chính thì giá đất được xác định bằng 20% đối với đất ở, 50% đối với đất nông nghiệp so với giá đất của thửa đất mặt tiền liền kề.

Trường hợp mức giá xác định theo tỷ lệ nêu trên cao hơn giá đất của vị trí hẻm, đường đan, đường nhựa hoặc đường trải đá cấp phối có chiều rộng mặt đường dưới 3 mét thuộc tuyến đường giao thông gần nhất (xác định theo khoảng cách tiếp cận bằng đường bộ) thì được xác định theo giá đất của vị trí hẻm, đường đó.

Trường hợp thửa đất có khoảng cách từ ranh giới tiếp giáp thửa đất mặt tiền đến thửa đất cần xác định giá vượt quá 50 mét thì giá đất được xác định giảm 5% so với mức giá liền kề trước đó; cứ mỗi 50 mét tiếp theo giảm thêm 5%. Mức giá sau khi giảm không thấp hơn giá đất tối thiểu tương ứng theo loại đất và vị trí do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định.

Đối với thửa đất ở, đất nông nghiệp không phải là thửa đất mặt tiền còn lại thì giá đất được xác định bằng 80% của thửa đất mặt tiền vị trí còn lại.

g) Trường hợp xác định thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai: đối với đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp tại nông thôn và đô thị áp dụng phân đoạn thửa đất mặt tiền đường chính quy định tại khoản 2 Điều này.

h) Trường hợp thực hiện chính sách tài chính đất đai trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: đối với đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp tại nông thôn và đô thị áp dụng phân đoạn thửa đất mặt tiền đường chính quy định tại khoản 2 Điều này. 

i) Trường hợp xác định giá đất phi nông nghiệp làm căn cứ để tính thuế theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 31/2024/QH15, Luật số 43/2024/QH15: đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn và đô thị áp dụng cùng thửa mặt tiền đường chính, không phân biệt cự ly.

k) Trường hợp thửa đất ở, đất phi nông nghiệp tiếp giáp với đoạn đường nằm hai bên dạ cầu (song song cầu) thì giá đất được xác định tính bằng 70% đơn giá đất ở, đất phi nông nghiệp của tuyến đường đó. 

l) Đối với đất dự án (của tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân) mà vị trí khu đất không tiếp giáp với các tuyến đường giao thông chính: giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính được xác định theo tuyến giao thông chính mà dự án kết nối. Trường hợp đất dự án kết nối với nhiều tuyến giao thông thì đơn giá đất được xác định theo nguyên tắc giá đất của tuyến giao thông mà dự án kết nối có mức giá cao nhất, đồng thời thực hiện phân khu vực và vị trí đất theo quy định tại Điều 3 của Nghị quyết này.

m) Đất nông nghiệp thuộc các tuyến đường trong đô thị là ranh giới giữa đô thị và nông thôn thì áp dụng đơn giá theo khu vực, vị trí của đô thị.

n) Đất ở, đất phi nông nghiệp vị trí mặt tiền đường giao thông chính có kênh, rạch, mương cấp tỉnh quản lý phía trước song song với đường giảm 20% giá đất so với đơn giá đất ở quy định cho tuyến đường tại Phụ lục 2a, 3 kèm theo Nghị quyết này, giảm 10% đối với kênh, rạch, mương cấp xã quản lý, nhưng không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp tương ứng.

o) Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

p) Đất tại các nơi chưa xác định giá trong Nghị quyết này, nếu có vị trí và các điều kiện cơ sở hạ tầng tương tự đã nêu trong Nghị quyết này, thì được tính theo mức giá đất tương đương với mức giá đất quy định tại Phụ lục đính kèm.

a) Cách phân đoạn đất nông nghiệp tại nông thôn và đô thị

b) Cách phân đoạn đất ở, đất phi nông nghiệp tại nông thôn và đô thị