Điều 6. Quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất
1. Trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh để xác định quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất theo các điều kiện và nguyên tắc quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
a) Quỹ đất thuộc trường hợp thu hồi đất hoặc quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 217 của Luật Đất đai (trừ trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước, cơ sở hoạt động sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý) hoặc quỹ đất kết hợp cả hai quỹ đất này.
Trường hợp quỹ đất thanh toán có phần đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi cả khu đất để giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
b) Phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch và pháp luật có liên quan.
3. Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định theo các nguyên tắc sau:
a) Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán phải tương đương với tổng mức đầu tư dự án BT hoặc chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn so với tổng mức đầu tư dự án BT tối đa 10%;
b) Trường hợp giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thấp hơn 90% tổng mức đầu tư dự án BT, cơ quan có thẩm quyền xem xét áp dụng hợp đồng BT kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước (nguồn vốn đầu tư công) để bảo đảm tổng giá trị quỹ đất và vốn đầu tư công dự kiến thanh toán tương đương với tổng mức đầu tư dự án BT;
c) Trường hợp cần triển khai ngay công trình dự án BT nhằm bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, đáp ứng hiệu quả quản lý, khai thác, vận hành công trình theo chỉ đạo tại nghị quyết, kết luận, văn bản chỉ đạo của Ban Chấp hành Trung ương đảng, Bộ Chính trị, Ban Bí thư, lãnh đạo chủ chốt của Đảng và Nhà nước, nghị quyết của Chính phủ, quyết định, chỉ thị, văn bản thông báo ý kiến của lãnh đạo Chính phủ, nghị quyết của Ban Thường vụ Tỉnh uỷ, nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư có giá trị cao hơn 110% tổng mức đầu tư dự án BT;
d) Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định như sau:
Đối với phần diện tích quỹ đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất:
Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán bằng (=) diện tích có thu tiền sử dụng đất nhân (x) giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất được ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với phần diện tích quỹ đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất:
Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán bằng (=) diện tích có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất được ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chưa xác định được diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định theo toàn bộ diện tích quỹ đất.
Cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh quyết định áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất bảo đảm phù hợp với tình hình biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương;
đ) Trường hợp xác định được kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với quỹ đất dự kiến thanh toán, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định căn cứ giá trị quy định tại điểm d khoản này trừ (-) kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với quỹ đất dự kiến thanh toán. Giá trị quỹ đất thanh toán thực tế được thực hiện theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này;
e) Trường hợp tại thời điểm xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán mà giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm d khoản này chưa được quy định trong bảng giá đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán trình cấp có thẩm quyền quyết định phù hợp với tình hình cụ thể tại địa phương;
g) Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được xác định tại báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư phù hợp với bảng giá đất hằng năm được phê duyệt tại thời điểm lập các tài liệu này.
h) Trường hợp quỹ đất dự kiến thanh toán chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng nhưng phải sử dụng giá đất trong bảng giá đất đã bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng hoặc phải sử dụng giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự đã bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán quy định tại điểm d và điểm e khoản này, thì được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán theo quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều này.
4. Trường hợp dự kiến sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 217 của Luật Đất đai để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan chuyên môn, cơ quan, đơn vị thuộc, trực thuộc lập danh mục quỹ đất dự kiến thanh toán để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
5. Chi phí xây dựng hạ tầng được khấu trừ theo quy định tại điểm h khoản 3 Điều này được xác định căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan có thẩm quyền công bố. Trường hợp suất vốn đầu tư đã được công bố nhưng chưa phù hợp hoặc chưa được công bố thì xác định theo quy định pháp luật về xây dựng.
6. Khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự quy định tại điểm h khoản 3 Điều này là khu vực, vị trí có cùng mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng mới theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán; đồng thời có một hoặc các điều kiện sau đây so với quỹ đất dự kiến thanh toán:
a) Tương đồng về chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất khác so với mật độ, chỉ tiêu theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán;
b) Tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội so với quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán;
c) Có khoảng cách gần nhất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã so với quỹ đất dự kiến thanh toán. Trường hợp trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã không có khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự thì xác định trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh.
7. Trường hợp trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh không có khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm a, b và c khoản 6 Điều này thì sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có cùng mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng mới theo quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán để xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán.
8. Sau khi dự án BT được quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án hoặc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh quyết định phê duyệt dự án, cơ quan có thẩm quyền giao Ủy ban nhân dân cấp xã nơi dự kiến thu hồi đất để làm quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT công khai thông tin hoặc thông tin điều chỉnh (nếu có) về vị trí, diện tích của quỹ đất dự kiến thanh toán tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước, bí mật quốc phòng, an ninh hoặc trường hợp pháp luật quy định không công khai.