Điều 8. Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự gắn kết với khu vực lân cận; bảo đảm đủ diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) để sử dụng vào mục đích công cộng.
2. Việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng.
3. Trên cơ sở kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt và công bố theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát lại quy hoạch khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) được phê duyệt và không cần phải điều chỉnh, bổ sung thì việc triển khai quy hoạch thực hiện như sau:
- Trường hợp khu nhà chung cư hoặc chung cư độc lập có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 2 ha thì chủ đầu tư dự án không phải lập quy hoạch chi tiết mà được phép triển khai lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và pháp luật về xây dựng;
- Trường hợp khu nhà chung cư có quy mô diện tích đất từ 2 ha trở lên thì chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
b) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực chưa có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhưng cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
4. Chậm nhất 30 ngày, kể từ ngày quy hoạch chi tiết xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Khoản 3 Điều này được phê duyệt, Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các địa phương có Sở Quy hoạch - Kiến trúc) có trách nhiệm tổ chức công bố trong thời gian tối thiểu là 30 ngày tại trụ sở cơ quan và Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp quận và Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án.
Trường hợp điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo Quy hoạch chung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
6. Nội dung công khai thông tin về quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
a) Tên khu chung cư hoặc chung cư độc lập;
b) Địa điểm thực hiện dự án;
c) Tình hình, đặc điểm hiện trạng, ranh giới, quy mô diện tích đất đai, dân số của khu vực;
d) Các chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, kiến trúc sau khi cải tạo, xây dựng lại, gồm: Chiều cao công trình; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất; diện tích nhà ở và công trình dịch vụ thương mại; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh và công trình công cộng khác (nếu có); các yêu cầu về tổ chức không gian kiến trúc; cảnh quan, môi trường, các yêu cầu về chỉ tiêu và công trình đấu nối hạ tầng kỹ thuật đô thị (kể cả công trình ngầm);
đ) Thời gian, tiến độ thực hiện xây dựng lại và kế hoạch phân kỳ đầu tư (nếu có).
Điều 9. Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này:
a) Sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được công bố theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 7 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng lập danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện và năng lực làm chủ đầu tư dự án để giới thiệu và thông báo cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại biết và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;
b) Danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do Sở Xây dựng giới thiệu phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường và tổ dân phố nơi có nhà chung cư trong thời gian tối thiểu 15 ngày làm việc trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án;
c) Ngoài danh mục do Sở Xây dựng giới thiệu, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác được phép trực tiếp đăng ký với các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại để giới thiệu với Hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
d) Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận đối với nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị có trách nhiệm gửi giấy mời tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để chủ trì tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc sau đây:
- Việc lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư;
- Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu đối với phần diện tích đó tham gia Hội nghị nhà chung cư;
- Hội nghị nhà chung cư có thể mời các chuyên gia để thực hiện việc tư vấn giúp các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư. Kinh phí thuê chuyên gia tư vấn do các bên liên quan thỏa thuận và các chủ sở hữu nhà chung cư chi trả;
- Hội nghị nhà chung cư phải bảo đảm có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự;
- Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ theo hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất để xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án. Doanh nghiệp đăng ký tham gia dự án có trách nhiệm trình bày hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở và Khoản 1 Điều 14 của Nghị định này để lấy ý kiến của các thành viên dự họp.
đ) Trường hợp chỉ có một doanh nghiệp tham gia đăng ký thì doanh nghiệp đó được lựa chọn để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận nếu đạt được tỷ lệ từ 51% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó đồng ý;
e) Trường hợp có nhiều hơn 01 doanh nghiệp tham gia đăng ký thì doanh nghiệp được đề xuất lựa chọn để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận là doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư;
g) Trường hợp có nhiều hơn 03 doanh nghiệp gửi hồ sơ tham gia đăng ký thì Ban quản trị nhà chung cư (hoặc tổ đại diện các chủ sở hữu đối với các nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị) chủ trì, phối hợp với tổ chuyên gia tư vấn (nếu có) tổ chức sơ tuyển để lựa chọn tối đa 03 doanh nghiệp để báo cáo Hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án;
h) Trường hợp Hội nghi nhà chung cư chưa lựa chọn được chủ đầu tư tại Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày tiếp theo, kể từ ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất, Ban quản trị hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư tiếp theo để lựa chọn chủ đầu tư và thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điểm d của Khoản này;
i) Sau khi có kết quả lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án, người chủ trì Hội nghị nhà chung cư lập báo cáo kết quả đề xuất lựa chọn chủ đầu tư dự án kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn gửi Sở Xây dựng nơi có dự án.
Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo, Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định phương án lựa chọn chủ đầu tư dự án kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, ban hành văn bản chấp thuận chủ đầu tư dự án, đồng thời chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
k) Sau khi có quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư (kể cả các chủ sở hữu còn lại không thống nhất với phương án mà Hội nghị nhà chung cư đã trình và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt) có trách nhiệm chấp hành đúng các nội dung đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế di dời đối với các trường hợp không chấp hành quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt theo thẩm quyền quy định;
l) Sau 90 ngày kể từ ngày có văn bản lựa chọn chủ đầu tư dự án mà chủ đầu tư không triển khai các bước thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở đối với dự án đã được giao mà nguyên nhân vi phạm do chủ đầu tư gây ra thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi văn bản chấp thuận chủ đầu tư dự án đó và chỉ đạo tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn lại chủ đầu tư dự án.
2. Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức quy định tại Đỉểm a Khoản 2 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
3. Trường hợp Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà đầu tư theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đấu thầu.