Quyết định 51/2024/DS-GĐT — Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 10/8/2018, Đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 10/6/2019, 01/3/2021, 18/11/2021 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là bà Lê Thị Mỹ C trình bày:

Bà là chủ sở hữu đứng tên trên 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 688660 và số BL 688659 cùng ngày 27/9/2012 do Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp đối với thửa đất số 612 và thửa đất số 613 thuộc tờ bản đồ số 15 tại phường Thảo Đ, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguồn gốc 02 thửa đất nêu trên do bà mua lại của ông Nguyễn Hải A với tổng số tiền 181.604.000.000 đồng bằng phương thức bà chuyển tiền trực tiếp cho ông A số tiền 105.904.000.000 đồng và bà mua lại khoản nợ của ông A nợ Ngân hàng Nam V (nay là Ngân hàng TMCP Quốc D) (viết tắt là Ngân hàng) bằng Hợp đồng thế chấp số 090-CN/12/HĐTC-BĐS/101-11 ngày 17/10/2012 với Ngân hàng nội dung thế chấp 02 thửa đất nêu trên để đảm bảo cho khoản vay 75.700.000.000 đồng.

Ngày 15/11/2013, Ngân hàng ký Hợp đồng số 04/VAMC-NAVIBANK bán toàn bộ khoản nợ của bà cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng V (sau đây viết tắt là VAMC) mà không thông báo cho bà.

Ngày 07/8/2015, VAMC ban hành Thông báo số 938/VAMC-TB buộc bà bàn giao tài sản thế chấp để xử lý thu hồi tổng số tiền nợ gốc và lãi là 141.159.268.153 đồng.

Bà gửi văn bản không đồng ý cách xử lý nợ nêu trên. Sau đó, Ngân hàng giới thiệu Công ty TNHH Yên K (viết tắt là Công ty Yên K) do bà Vũ Thị H3 là Giám đốc để nhận chuyển nhượng 02 lô đất nêu trên với giá thỏa thuận là 80.000.000.000 đồng. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc 5.000.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà gửi Công văn cho Ngân hàng và VAMC đề nghị cho bà thanh toán nợ gốc, lãi số tiền 72.850.000.000 đồng và được giải chấp toàn bộ tài sản.

Ngày 08/10/2015, Ngân hàng ban hành Công văn số 508/2015.TB-N2 chấp thuận theo nội dung đề nghị của bà. Sau đó, Ngân hàng có Công văn số 59/2017 ngày 03/7/2017 không chấp nhận yêu cầu được thanh toán tiền gốc, miễn giảm toàn bộ lãi vay của bà với lý do Công văn số 508/2015.TB-N2 ngày 08/10/2015 đã không còn hiệu lực.

Ngày 29/6/2017, bà gửi đơn đề nghị VAMC và Ngân hàng đề nghị chấp thuận cho bà nộp số tiền 72.850.000.000 đồng, miễn toàn bộ lãi vay để tất toán. Ngày 10/7/2017, tại Biên bản làm việc giữa Ngân hàng và bà, bà đề nghị được nộp tiền và giải chấp tài sản, đại diện Ngân hàng ghi nhận ý kiến của bà để báo cáo, tuy nhiên từ đó đến nay, Ngân hàng không có văn bản trả lời cho bà.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Yên K: Bà đã nhiều lần yêu cầu Công ty Yên K thanh toán để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng Công ty Yên K không thực hiện. Vì vậy, ngày 19/10/2015, bà lập vi bằng tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc và chuyển trả lại số tiền đặt cọc vào tài khoản Công ty Yên K. Công ty Yên K đã khởi kiện bà về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hứa mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, được thụ lý ngày 28/10/2015; đồng thời Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2 ra quyết định cấm bà thực hiện quyền chuyển dịch về tài sản. Ngày 03/8/2017, Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2017/DS-ST không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Yên K.

Tuy nhiên, sau khi có Bản án sơ thẩm thì Ngân hàng ban hành Quyết định số 79/2017/QĐ-NCB ngày 16/8/2017 và số 80/2017/QĐ-NCB ngày 17/8/2017 thu giữ tài sản thế chấp nhằm thanh toán khoản nợ 184.485.538.200 đồng. Sau đó, Ngân hàng đơn phương cho thực hiện đấu giá và bán cho ông Nguyễn Đức L vào ngày 05/12/2017 với giá 150.000.000.000 đồng.

Ngày 25/01/2018, ông L đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tài sản và thế chấp tài sản tại Ngân hàng B. Ông L tiếp tục chuyển nhượng lại cho bà Đỗ Thu Q, được Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Quận 2 cập nhật sang tên cho bà Q vào ngày 03/8/2018.

Do đó, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên Hợp đồng đấu giá tài sản số 12/2017 ngày 10/11/2017 giữa Ngân hàng và Công ty TNHH Bán đấu giá tài sản T (viết tắt là Công ty T) vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

- Tuyên Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 04/2017 ngày 05/12/2017 giữa Công ty T và ông Nguyễn Đức L vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận theo hợp đồng, bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường thiệt hại cho bên kia (nếu có yêu cầu).

- Tuyên hủy việc cập nhật đăng ký biến động sang tên ông Nguyễn Đức L trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 688660 và số BL 688659 ngày 25/01/2018. Tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 11080 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 11081 cùng ký ngày 01/8/2018 giữa ông Nguyễn Đức L và bà Đỗ Thu Q.

- Tuyên hủy việc cập nhật đăng ký biến động sang tên bà Đỗ Thu Q và bà Lý Thị Thu H1 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 688660 và số BL 688659 ngày 25/01/2018. Hủy việc bổ sung quyền sở hữu đối với nhà ở diện tích xây dựng 72m2, nhà cấp 4 theo Giấy phép xây dựng số 542 do Ủy ban nhân dân Quận 2 cấp ngày 03/7/2018.

- Tuyên hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 001363 ký ngày 05/12/2019 giữa bà Đỗ Thu Q và bà Lý Thị Thu H1.

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, chấp nhận cho bà được quyền thanh toán khoản vay tín dụng số tiền 75.700.000.000 đồng, để nguyên đơn được nhận lại tài sản thế chấp. Xác định lãi tạm tính đến ngày 18/11/2021 là 37.016.263.014 đồng.

Bị đơn là Công ty TNHH Bán đấu giá tài sản T trình bày:

Công ty T qua thông tin đại chúng được biết Ngân hàng lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản là 02 thửa đất số 612 và thửa đất số 613 tại phường Thảo Đ, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty đã nộp hồ sơ đăng ký và đã được lựa chọn là đơn vị tổ chức đấu giá.

Ngày 10/11/2017, Ngân hàng và Công ty T đã ký Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản và thực hiện các thủ tục đúng theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 2016.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy kết quả đấu giá của Công ty T là không có cơ sở.

Bị đơn là Ngân hàng TMCP Quốc D do ông Đinh Văn V là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà C đã ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng (Ngân hàng TMCP Nam V cũ) theo các Hợp đồng tín dụng sau:

- Hợp đồng tín dụng số 018-CN/HĐTD/101-11 ngày 24/5/2011, số tiền vay 72.000.000.000 đồng;

- Hợp đồng tín dụng số 026-CN/HĐTD/101-11 ngày 26/6/2011, số tiền vay 1.800.000.000 đồng;

- Hợp đồng tín dụng số 018-CN/HĐTD/101-11 ngày 24/5/2011, số tiền vay 1.900.000.000 đồng;

Để đảm bảo cho khoản vay nêu trên, bà C đã thế chấp 02 tài sản sau: Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 612, thửa đất số 613 tại phường Thảo Đ, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích 6.710,8m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/9/2012 theo Hợp đồng thế chấp số 090-CN/12/HĐTC-BĐS/101-11 ngày 17/10/2012.

Ngân hàng đã tạo điều kiện cho bà C thanh toán khoản vay, cụ thể: Tại Thông báo số 45/2015/TB-XLN ngày 30/1/2015 và Thông báo số 58/2015/TB-NCB ngày 21/5/2015 chấp thuận cho bà C nộp số tiền 75.700.000.000 đồng, miễn giảm lãi 54.609.348.820 đồng, nhưng bà C đều không thực hiện.

Do bà C không thanh toán được các khoản nợ nên Ngân hàng đã thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp và Hợp đồng tín dụng đã ký kết. Ngân hàng đã gửi Thông báo về việc thu giữ tài sản, Quyết định thu giữ tài sản, văn bản niêm yết…và ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với Công ty T thực hiện việc bán đấu giá, người mua tài sản trúng đấu giá là ông Nguyễn Đức L. Việc ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng với bà C và việc xử lý tài sản thế chấp tuân thủ theo đúng quy định pháp luật. Ngân hàng không đồng ý và đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà C.

Bị đơn là Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng V (VAMC) trình bày:

Ngày 22/12/2017, VAMC đã bán lại các khoản nợ của khách hàng Lê Thị Mỹ C và chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ của chủ nợ cho Ngân hàng theo Hợp đồng bán lại nợ số 11343/2017/BN.VAMC2-NCB ngày 22/12/2017, đề nghị Tòa án làm việc với Ngân hàng để giải quyết theo quy định.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Nguyễn Đức L do bà Nguyễn Thị Thu H là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Ông Nguyễn Đức L là người mua trúng đấu giá tài sản ngay tình đối với thửa đất số 612, 613 tại phường Thảo Đ, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông L mua hồ sơ tham gia đấu giá 02 thửa đất nêu trên tại Công ty T, nộp hồ sơ và đặt tiền trước 20% giá khởi điểm theo đúng quy chế đấu giá. Ngày 05/12/2017, ông L tham gia đấu giá tại Công ty T sau khi trải qua 124 vòng đấu dưới sự giám sát chứng kiến của Văn phòng Công chứng Quận 12 và Ngân hàng theo Biên bản đấu giá thành ngày 05/12/2017. Sau khi xác nhận được bên trúng đấu giá, Công ty T và Ngân hàng tiến hành ký hợp đồng với ông L theo đúng quy định. Ông L đã thanh toán tiền đầy đủ. Căn cứ Điều 7 Luật Đấu giá năm 2016, ông L là người trúng đấu giá hợp pháp, trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua tài sản đấu giá hợp pháp.

Ngày 22/12/2017, ông L tiến hành đăng bộ tại Văn phòng đất đai Quận 12; ngày 25/01/2018, ông L được cập nhật là chủ tài sản hợp pháp của 02 thửa đất nêu trên và ông L chuyển nhượng cho bà Đỗ Thu Q vào tháng 8/2018.

Ông L đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Bà Đỗ Thu Q do bà Nguyễn Thị Thúy H2 là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà Q là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 612, 613 do nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Đức L. Như vậy, bà Q là người thứ ba ngay tình.

- Bà Lý Thị Thu H1 do bà Nguyễn Thị Thúy H2 là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà H1 là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 612, 613 do nhận chuyển nhượng từ bà Đỗ Thu Q. Như vậy, bà Thu H1 là người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ. Đề nghị Tòa án sớm đưa vụ án ra xét xử.

- Văn phòng Công chứng Quận 12 trình bày: Việc chứng nhận Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 23399 ngày 05/12/2017 là đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định.

- Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn N trình bày: Việc chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng số 001363 ngày 05/12/2019 là đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.

- Văn phòng Công chứng Mai Việt C trình bày: Văn phòng đã thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 11080 và số 11081 cùng ngày 01/8/2018.

Tại Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 22/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự thụ lý số 865/2018/TLDS-DS ngày 17/10/2018 về việc “Yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá” giữa:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị Mỹ C, sinh năm 1967; địa chỉ: 389 Hai Bà T, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

- Công ty TNHH Bán đấu giá tài sản T; trụ sở: Số 001 Cao ốc Thái A, Số 1/45 Nguyễn Văn Q, Khu phố 5, phường Đông Hưng T, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Ngân hàng TMCP Quốc D (NCB), trụ sở: Số 28C-28D phố Bà T, phường Hàng B, quận Hai Bà T, thành phố Hà Nội.

- Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng V (VAMC); trụ sở: 22 Hàng V, Lý Thái T, quận Hoàn K, thành phố Hà Nội.

Và 06 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

2. Hậu quả của việc đình chỉ giải quyết vụ án:

- Đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ án theo quy định tại Khoản 1 Điều 218 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng do bà Lê Thị Mỹ C nộp theo Biên lai thu số AA/2017/0049940 ngày 15/10/2018 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh được sung vào công quỹ Nhà nước.

3. Các đương sự có quyền kháng cáo, Viện kiểm sát cùng cấp có quyền kháng nghị quyết định này trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc kể từ ngày quyết định được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ngày 10/01/2022, nguyên đơn là bà Lê Thị Mỹ C kháng cáo đề nghị hủy quyết định đình chỉ giải quyết vụ án nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 169/QĐ-VKS-DS ngày 13/01/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị toàn bộ Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 22/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy Quyết định đình chỉ nêu trên, chuyển vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 615/2022/QĐ-PT ngày 07/9/2022, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Đình chỉ giải quyết theo thủ tục phúc thẩm đối với Quyết định kháng nghị số 169/QĐ-VKS-DS của Viện trưởng VKSND Thành phố Hồ Chí Minh.

Chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Mỹ C.

Hủy Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm số 22/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giải quyết vụ án.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và hiệu lực của Quyết định phúc thẩm.

Ngày 09/10/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đỗ Thu Q có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định giải quyết việc kháng cáo nêu trên.

Ngày 04/01/2023, Phòng hành chính tư pháp Tòa án nhân dân tối cao nhận được Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm của Ngân hàng TMCP Quốc D (đơn không ghi ngày tháng) đối với Quyết định giải quyết việc kháng cáo nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 37/2024/KN-DS ngày 27/5/2024, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 615/2022/QĐ-PT ngày 07/9/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với quyết định đình chỉ giải quyết vụ án nêu trên và giữ nguyên Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 22/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 337, khoản 2 Điều 343, Điều 344 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 37/2024/KN-DS ngày 27/5/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2. Huỷ Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 615/2022/QĐ-PT ngày 07/9/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá” giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Mỹ C với bị đơn là Công ty TNHH Bán đấu giá tài sản T, Ngân hàng TMCP Quốc D, Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng V và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3. Giữ nguyên Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 22/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.