Quyết định 46/2020/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

ỦY BAN THẨM PHÁN

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng gồm có:

Phó Chánh án - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Dũng.

Các Thẩm phán: Ông Lê Tự và ông Nguyễn Thanh Long.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lưu Thị Hưởng - Thư ký Tòa án.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên

tòa: Ông Phạm Tấn Ánh - Kiểm sát viên.

Ngày 07/7/2020, tại trụ sở, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên

tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án“Đòi tài sản cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa:

1. Nguyên đơn: Bà Quách Thị Y, sinh năm 1962; cư trú: Thôn 1, xã T,

thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

2. Bị đơn: Ông Quách Đức H; sinh năm 1968; cư trú: K, thành phố B, tỉnh

Đắk Lắk.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Anh Bùi Quý B, sinh năm 1980;

- Anh Bùi Văn B1, sinh năm 1982;

Cùng cư trú: Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

- Bà Nguyễn Thị Thu Th, sinh năm 1977; cư trú: K, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

- Ông Quách Đức C, sinh năm 1971; cư trú: thôn Cao Thắng, xã E, thành

phố B, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Thửa đất 356, tờ bản đồ số 7, diện tích 560 m2 tọa lạc tại Thôn X, xã T,

thành phố B, tỉnh Đắk Lắk được Ủy ban nhân dân thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0468539 ngày 28/11/1995 cho hộ ông Bùi Văn Q.

Nguyên đơn bà Quách Thị Y trình bày: khoảng năm 1996, do quan hệ bà

con bên chồng, ông Quách Đức H cùng em trai là ông Quách Đức C có đề cập với vợ chồng bà mượn đất dựng căn nhà gỗ ở nhờ và được vợ chồng bà đồng ý. Việc cho mượn đất chỉ nói miệng, không viết giấy tờ gì. Sau đó, ông H, ông C dựng một căn nhà gỗ trên một phần diện tích lô đất của gia đình bà để ở. Thời gian sau, ông H lấy vợ nên ông C chuyển đi nơi khác. Vợ chồng ông H, bà Th ở trên đất của gia đình bà từ đó đến nay.

Năm 2012, chồng bà là ông Bùi Văn Q chết, Bà và các con yêu cầu ông H

trả lại diện tích đất đã mượn nhưng ông H không trả. Ông H cho rằng chồng bà đã chuyển nhượng cho ông H 100 m2 đất và có viết giấy xác nhận tại phía sau“Giấy xác nhận quyền sử dụng đất đai, nhà ở và khu gia cư” vào ngày 18/7/1997. Bà Y thừa nhận chữ ký, chữ viết tại phía sau giấy xác nhận nêu trên là của ông Bùi Văn Q nên không yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết. Tuy nhiên, Bà xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chồng bà và ông H thì Bà không biết, Bà cũng không nhận bất cứ khoản tiền hay vàng nào của ông H, ông C. Nay ông H căn cứ vào giấy xác nhận nêu trên để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 100 m2 thuộc thửa đất số 356, tờ bản đồ số 7 đã cấp cho hộ gia đình Bà tọa lạc tại Thôn X, xã T, thành phố B thì bà không đồng ý. Bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông H, bà Th phải tháo dỡ các công trình kiến trúc trên đất và trả lại diện tích đất đã mượn cho Bà.

Bị đơn ông Quách Đức H trình bày: ông là anh em họ với ông Bùi Văn Q.

Khoảng tháng 4/1997, vợ chồng ông Bùi Văn Q và bà Quách Thị Y có chuyển nhượng cho ông 100 m2 đất nằm trong thửa đất có diện tích khoảng 560m2, tọa lạc tại Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông không biết cấp vào thời điểm nào. Diện tích đất chuyển nhượng có vị trí tứ cận: phía Đông giáp đất còn lại của ông Q, Bà Y 10 m; phía Nam giáp đất ông B 10 m (nay giáp ranh với đất của gia đình bà Y); phía Tây giáp đường đi 10 m; phía Bắc giáp đất ông H 10 m.

Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay, giá chuyển nhượng là 02 chỉ

vàng 97%, ông và em trai là Quách Đức C cùng tới nhà Bà Y giao 02 chỉ vàng 97% cho bà Y. Khi giao nhận vàng, hai bên không viết giấy biên nhận. Thời gian sau đó, giấy chuyển nhượng bị dính nước không sử dụng được nên Ông đã vứt bỏ. Sau khi nhận chuyển nhượng, Ông làm một căn nhà tạm bằng gỗ và sinh sống ổn định từ năm 1997 đến nay, không có ai tranh chấp. Ngày 17/7/1997, Ông lập“Giấy xác nhận quyền sử dụng đất đai, nhà ở và khu gia cư”, được Ủy ban nhân dân xã T xác nhận ông có 100 m2 đất tọa lạc tại Thôn X, xã T. Mục đích lập giấy xác nhận này để ông làm thủ tục vay vốn ngân hàng. Do không còn giấy chuyển nhượng nên ngày 18/7/1997, Ông đã yêu cầu ông Q viết biên nhận lại mặt sau của Giấy xác nhận trên với nội dung: “Tôi Bùi Văn Q có bán cho A Quách Đức H 100m2 để làm nhà ở. Mọi tài sản ở trên 100 m2 đó là thuộc quyền của A. Hùng”. Do đó, nay ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông và vợ chồng ông Q, Bà Y đối với 100 m2 mà ông Q đã chuyển nhượng cho Ông. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Bà Y về việc đòi đất cho ở nhờ vì từ trước tới nay ông không ký giấy mượn đất của ông Q, bà Y.

Thực tế quá trình sử dụng đất, ngoài diện tích đất 100 m2 đất chuyển

nhượng, Ông có mượn thêm khoảng 60 m2 đất liền kề của gia đình ông Q, Bà Y để cơi nới cho rộng nhà và làm mái che. Ông sẽ tự nguyện tháo dỡ toàn bộ công trình trên phần đất đã mượn này và trả lại cho Bà Y mà không có yêu cầu gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Nguyễn Thị Thu Th trình bày: bà đồng ý với lời trình bày của chồng

bà là ông Quách Đức H, đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 100m2 giữa chồng bà và vợ chồng ông Q, Bà Y để vợ chồng bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử đất. Đối với diện tích đất mượn của ông Q, Bà Y khoảng 60 m2 liền kề, Bà đồng ý tháo dỡ, trả lại cho bà Y. Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Bà Y về việc tháo dỡ nhà và công trình phụ đối với 100 m2 đất mà ông Q đã chuyển nhượng cho ông H.

Anh Bùi Quý B và anh Bùi Văn B1 trình bày: các anh là con chung của

ông Bùi Văn Q và bà Quách Thị Y. Cha các anh chết năm 2012. Cha mẹ các anh có một lô đất tại Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, thuộc thửa đất số 356, tờ bản đồ số 07, diện tích 560 m2. Từ năm 1997, các anh biết bố mẹ cho ông Quách Đức H ở nhờ trên lô đất trên, đến nay ông Quách Đức H khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ông H mượn làm nhà tạm, các anh không đồng ý. Nay anh B, anh B1 yêu cầu Tòa án buộc ông H tháo dỡ nhà trả lại đất cho gia đình các anh.

Ông Quách Đức C trình bày: Ông là người trực tiếp đưa 02 chỉ vàng 97%

cho Bà Y tại nhà của bà. Ông làm nhà ở chung với ông H một thời gian, sau đó ông sang xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk sinh sống. Ông xác nhận vợ chồng ông Q có chuyển nhượng cho ông H 100m2 đất để làm nhà ở.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 08/10/2019, Tòa án

nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Quách Thị Y về

việc yêu cầu ông Quách Đức H tháo dỡ căn nhà và đòi tài sản là quyền sử dụng đất cho ở nhờ 100 m2.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Quách Đức H về việc yêu cầu công

nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/1997.

Buộc bà Quách Thị Y và anh Bùi Quý B, anh Bùi Văn B1 phải tiếp tục thực

hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18/7/1997 với ông Quách Đức H, giao quyền sử dụng đất diện tích 100 m2 đất ở (đất khu dân cư lâu dài) cho ông Quách Đức H, đất có vị trí tứ cận như sau:

Phía Đông giáp đất còn lại của ông Q 10 m; phía Nam giáp đất ông B (sau

này ông Q chuyển nhượng lại cho gia đình bà Phan Thị Hồng, nên hiện cạnh phía Nam giáp với ranh giới đất của gia đình bà Hồng) 10 m; phía Tây giáp đường đi 10 m; phía Bắc giáp đất ông H 10 m.

Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0468539 do

UBND thành phố B cấp ngày 28/11/1995 thuộc thửa đất số 356, tờ bản đồ số 07, diện tích 560 m2, đất tọa lạc tại Thôn X xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Ông Quách Đức H có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền đi

làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và

thông báo quyền kháng cáo của các bên đương sự.

- Ngày 19/10/2019, nguyên đơn bà Quách Thị Y kháng cáo toàn bộ bản án

sơ thẩm nêu trên.

- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2020/DS-PT ngày 24/02/2020, Tòa án

nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:

Chấp nhận đơn kháng cáo của bà Quách Thị Y. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm

số 85/2019/DS-ST ngày 18/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử:

Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Quách Thị Y về việc buộc ông Quách Đức

H phải tháo dỡ các công trình trên đất và trả lại diện tích đất 159,6m2 thuộc thửa đất số 356, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Thôn X xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để trả lại đất cho bà Quách Thị Y.

Buộc ông Quách Đức H tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên diện tích

159,6 m2 đất thuộc diện tích đất đã được UBND thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0468539 ngày 28/11/1995 cho hộ ông Bùi Văn Q, diện tích 560 m2, tọa lạc tại Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để trả lại đất cho bà Quách Thị Y.

Tổng diện tích 159,6 m2 có tứ cận: phía Đông giáp thửa đất số 357, dài

13,30 m (đất nhà ông Trần Văn Hùng); phía Tây giáp thửa đất số 356, dài 13,30 m; phía Nam giáp thửa đất số 356, dài 12m; phía Bắc giáp đường đi, dài 12m.

Tài sản trên đất gồm: 01 căn nhà tạm, thưng gỗ lợp tôn xây dựng năm

1997 nền láng xi măng diện tích 52,1 m2, 01 mái che khung sắt, lợp tôn xây dựng năm 2015 diện tích 30 m2, 01 nhà vệ sinh có diện tích 3,4 m2, 01 sân láng xi măng diện tích 14,5 m2, 01 tường rào B40 có cổng sắt.

Không chấp nhận yêu cầu của ông Quách Đức H về việc yêu cầu công

nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/1997.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng,

quyền và nghĩa vụ thi hành án.

- Ngày 13/3/2020, bị đơn ông Quách Đức H có đơn đề nghị Chánh án Tòa

án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.

- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 21/2020/KN-DS ngày

12/6/2020, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 08/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật

- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại

Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Diện tích đất đang tranh chấp giữa bà Quách Thị Y với ông Quách Đức H

tọa lạc tại Thôn X, xã T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk có diện tích 159,6 m2, là một phần của thửa đất số 356, tờ bản đồ số 7, được Ủy ban nhân dân thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0468539 ngày 28/11/1995 đứng tên hộ ông Bùi Văn Q. Ngày 17/8/2018, nguyên đơn bà Quách Thị Y khởi kiện yêu cầu ông H phải tháo dỡ các công trình xây dựng trên diện tích đất tranh chấp để trả lại quyền sử dụng đất cho bà. Quá trình giải quyết vụ án ông H xác định, ngoài diện tích đất 100 m2 mà ông Q chuyển nhượng cho ông thì gia đình ông có mượn thêm khoảng 59,6 m2 đất của ông Q, Bà Y để cơi nới thêm nhà và mái che sử dụng. Như vậy, diện tích đất thực tế ông H đang sử dụng là 159,6 m2, trong khi Bà Y yêu cầu ông H phải tháo dỡ công trình xây dựng trên đất để trả lại đất cho bà nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ giải quyết 100 m2 mà không giải quyết đối với 59,6 m2 là chưa giải quyết hết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ông Quách Đức H xác định khoảng tháng 4/1997 vợ chồng ông Q, Bà Y

đã chuyển nhượng cho ông 100 m2 đất thuộc thửa đất 356, tờ bản đồ số 7 nêu trên. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay, sau đó Giấy chuyển nhượng bị dính nước không sử dụng được nên ông H đã vứt bỏ. Ngày 17/7/1997, ông H lập “Giấy xác nhận quyền sử dụng đất đai, nhà ở và khu gia cư”, mục đích xác nhận để vay vốn Ngân hàng. Mặt sau Giấy xác nhận này, ông Bùi Văn Q viết:“Biên nhận: Tôi Bùi Văn Q có bán cho A Quách Đức H 100m2 để làm nhà ở. Mọi tài sản ở trên 100m2 đó là thuộc quyền của A. Hùng”; phía dưới mục “Biên nhận” ghi ngày 18/7/1997, có chữ ký và ghi rõ họ tên Bùi Văn Q. Ông Bùi Văn Q chết năm 2012, vợ ông Q là Bà Y và hai con của ông Q, Bà Y là anh Bùi Quý B và Bùi Văn B1 đều thừa nhận chữ ký và chữ viết ở phía sau giấy xác nhận ghi ngày 18/7/1997 nêu trên là của ông Bùi Văn Q nên không yêu cầu giám định chữ ký và chữ viết của ông Q. Căn cứ vào Giấy xác nhận trên, có cơ sở xác định ông Q đã chuyển nhượng cho ông H 100 m2 đất.

Tuy diện tích và vị trí đất mà ông Q chuyển nhượng cho ông H không được

các bên thể hiện rõ tại Giấy xác nhận trên nhưng theo lời khai của ông H thì diện tích 100 m2 đất ông Q chuyển nhượng cho ông H là diện tích mà Ông đã làm nhà từ năm 1997 và hiện đang tranh chấp, đồng thời Bà Y, anh B, anh B1 cũng xác nhận ông H và gia đình ông đã xây dựng nhà gỗ trên diện tích đất 100 m2 trên từ năm 1997 và sinh sống từ đó đến nay; trong khi đó, vợ chồng ông Q, Bà Y cũng không chuyển nhượng cho ông H thửa đất nào khác và theo ông H thì ngoài thửa đất này ông H không còn thửa đất nào tại Thôn X, xã T.

Tòa án hai cấp đã không xem xét, đánh giá những tình tiết trên, cũng như

không xác minh, thu thập chứng cứ, làm rõ diện tích đất mà ông Q xác nhận đã chuyển nhượng cho ông H vào ngày 18/7/1997 có phải diện tích đất mà hiện nay các bên đang tranh chấp hay không. Nếu thực tế diện tích ông Q chuyển nhượng cho ông H là diện tích đất hiện nay các bên đang tranh chấp thì xác định giao dịch chuyển nhượng này được xác lập từ năm 1997; từ đó, xét việc ông H đã quản lý, sử dụng và xây dựng các công trình kiến trúc trên đất, không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính, ông Q, Bà Y cùng các con biết, không có khiếu nại gì, để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/1997. Như vậy, việc Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận định nội dung xác nhận của ông Q vào ngày 18/7/1997 nêu trên không được coi là hợp đồng chuyển nhượng, là không thỏa đáng và chưa đánh giá đầy đủ, toàn diện các tình tiết khách quan của vụ án.

Thửa đất 356, tờ bản đồ số 7, diện tích 560 m2 nêu trên được Ủy ban nhân

dân thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0468539 ngày 28/11/1995 cho hộ ông Bùi Văn Q, lẽ ra Tòa án hai cấp phải thu thập toàn bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Q đối với thửa đất trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, xác minh tại chính quyền địa phương để xác định tại thời điểm năm 1995, hộ ông Bùi Văn Q được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gồm có những thành viên nào. Việc Tòa án hai cấp chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình ông Q, Bà Y để xác định các thành viên trong hộ gia đình ông Q là không đủ cơ sở. Xét thấy, thửa đất 356, tờ bản đồ số 7 nêu trên cấp cho hộ ông Q có diện tích là 560 m2; nếu xác định tại thời điểm được cấp đất, hộ gia đình ông Q có 04 thành viên được hưởng quyền lợi đối với thửa đất trên, đồng thời có căn cứ xác định Bà Y cùng các con không biết, không đồng ý với việc chuyển nhượng này thì 100 m2 đất mà ông Q chuyển nhượng cho ông H vẫn không vượt quá phần diện tích mà ông Q được hưởng nên giao dịch chuyển nhượng giữa ông Q và ông H đối với 100 m2 đất nêu trên không bị vô hiệu.

Ngoài ra, Bà Y khởi kiện đòi tài sản cho mượn, cho ở nhờ nhưng Tòa án

cấp sơ thẩm lại tuyên buộc Bà Y chịu án phí có giá ngạch là không đúng với quy định tại khoản 1 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016//UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; đồng thời Tòa án cấp sơ thẩm tuyên tứ cận diện tích đất tranh chấp khác với tứ cận thể hiện tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 03/4/2018.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng

dân sự năm 2015.

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2020/DS-PT ngày

24/02/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 08/10/2019 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, về vụ án “Đòi tài sản cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Quách Thị Y với bị đơn là ông Quách Đức H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Bùi Quý B, anh Bùi Văn B1, bà Nguyễn Thị Thu Th và ông Quách Đức C.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để giải

quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc

thẩm ra quyết định.