Quyết định 29/2023/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại Đơn khởi kiện đề ngày 21/12/2020, Đơn sửa đổi, bổ sung đề ngày 01/02/2023 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Đăng H trình bày: ngày 25/4/2019 bà Phan Thị Kim C lập và ký Giấy viết tay bán nhà đất tại thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích 210m2, địa chỉ thôn 04 (nay là thôn L), xã K, huyện V, thành phố Đà Nẵng cho ông Nguyễn Đăng H với giá 1.500.000.000 đồng; bà C đã bàn giao ngay nhà đất, ông H thanh toán ngay 1.300.000.000 đồng, còn lại cam kết thanh toán trước ngày 03/5/2019. Bà C yêu cầu ông H phải trả đủ 200.000.000 đồng thì mới đến Công chứng ký Hợp đồng bán nhà đất cho ông H, nhưng sau khi ông H giao đủ 200.000.000 đồng cho bà C vào ngày 30/4/2019 thì bà C nại lý do mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa ra Công chứng được; sau đó, qua tìm hiểu, ông H biết bà C tiếp tục bán nhà đất cho bà Nguyễn Thị Như H. Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận Giấy mua bán nhà đất ngày 25/4/2019 giữa bà C với ông H có hiệu lực pháp luật, buộc bà C thực hiện hoàn tất thủ tục để sang tên nhà đất cho ông H, yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 30/5/2019 tại Văn phòng công chứng M giữa bà C với bà H.

- Bị đơn bà Phan Thị Kim C trình bày: thừa nhận ngày 25/4/2019 đã viết giấy tay bán nhà đất tại thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích 210m2 cho ông H với giá 1.500.000.000 đồng, đã nhận đủ tiền và bàn giao nhà đất. Vì trước khi bán nhà đất cho ông H, bà C có mượn bà Nguyễn Thị Như H 800.000.000 đồng đã đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 64 cho bà H và ký giấy tay chuyển nhượng thửa đất cho bà H để làm tin; hai bên thỏa thuận khi bà C có tiền trả bà H thì bà H sẽ đưa lại bà C Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông H khởi kiện thì bà C đề nghị bà C sẽ trả lại tiền cho bà H, bà H trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 64 cho bà C để bà C làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên nhà đất cho ông H, đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 giữa bà C với bà H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là bà Nguyễn Thị Như H trình bày: bà H không quen biết bà C mà khoảng tháng 05/2019 qua mạng xã hội Facebook, bà H thấy đăng thông tin bán nhà đất tại thửa đất số 64, tờ bản đồ số 05, diện tích 210m2 nên bà H liên hệ theo số điện thoại đăng tin thì gặp bà C. Bà H cùng cháu là Đồng Văn D đi xem trên thửa đất số 64 có ngôi nhà cấp 4, bỏ hoang không ai ở và thống nhất mua nhà đất của bà C với giá 1.350.000.000 đồng, bà H đã nhờ anh D chuyển vào tài khoản của bà C 02 lần với tổng số tiền 460.000.000 đồng (lần 1 chuyển 160.000.000 đồng; lần 2 chuyển 300.000.000 đồng, nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua đất). Ngày 30/5/2019 tại Văn phòng Công chứng M, bà C ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên thửa đất 64 và bà H đã chuyển đủ số tiền 890.000.000 đồng còn lại cho bà C, nhưng sau có tranh chấp nên bà H chưa được chỉnh lý, biến động đứng tên thửa đất. Nay bà H có yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 5491, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/5/2019 lập tại Văn phòng Công chứng M giữa bà C với bà H có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và bà C bị vô hiệu thì bà đề nghị Tòa án buộc bà C phải trả lại cho bà số tiền 1.350.000.000 đồng.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng M trình bày: Văn phòng lập và chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 5491 quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/5/2019 giữa bà C với bà H đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

- Người làm chứng là anh Đồng Văn D xác nhận ngày 18/5/2022 anh D cùng bà H đi xem và bà H đồng ý mua nhà đất của bà C với giá 1.350.000.000 đồng, bà H đã đặt cọc 460.000.000 đồng (nhờ anh D chuyển khoản 2 lần cho bà C) và ngày 30/5/2019 tại Văn phòng Công chứng M anh D chứng kiến bà C ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 5491 quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD chuyển nhượng nhà đất cho bà H và bà H đã giao đủ số tiền còn thiếu 890.000.000 đồng cho bà C.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2022/DSST ngày 29/9/2022, Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng quyết định:

Căn cứ vào các Điều 116, 117, 118, 122, 127, 129, 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Các Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013; Các Điều 147, 157, 227, 228, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự. Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đăng H đối với bị đơn bà Phan Thị Kim C. Công nhận Giấy mua bán nhà ngày 25/4/2019 giữa bà Phan Thị Kim C và ông Nguyễn Đăng H có hiệu lực pháp luật. Ông Nguyễn Đăng H được quyền sử dụng đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích 210m2 trong đó 150m2 đất ở và 60m2 đất trồng cây hàng năm khác, trên đất có 01 ngôi nhà cấp 4, diện tích xây dựng 45,5m2, diện tích sàn 45,5m2 tọa lạc tại thôn 4, xã K, huyện V, thành phố Đà Nẵng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG704182 do UBND huyện V cấp ngày 09/9/2011 chỉnh lý biến động sang tên bà Phan Thị Kim C ngày 10/4/2019.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 được Văn phòng Công chứng M công chứng số 5491 quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phan Thị Kim C và bà Nguyễn Thị Như H vô hiệu.

- Buộc bà Phan Thị Kim C phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị Như H số tiền 961.147.110 đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

- Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Như H về việc yêu cầu “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có hiệu lực pháp luật.

Bà Nguyễn Thị Như H có nghĩa vụ trả lại ông Nguyễn Đăng H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số BG 704182 ngày 09/9/2011, đăng ký biến động đứng tên bà Phan Thị Kim C theo hồ sơ số 011250 CN.005, ngày đăng ký 10/4/2019. Trường hợp bà Nguyễn Thị Như H không trả cho ông Nguyễn Đăng H thì ông H có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị Cơ quan cấp trên có thẩm quyền xem xét hành vi của bà Phan Thị Kim C đã lừa dối trong giao dịch dân sự lập Hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho bà Nguyễn Thị Như H vào ngày 30/5/2019, dù đã chuyển nhượng toàn bộ tài sản là nhà và đất theo Giấy bán nhà ngày 25/4/2019 cho ông Nguyễn Đăng H là có dấu hiệu tội phạm của hành vi chiếm đoạt tài sản để xử lý theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án.

- Bà H kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 giữa bà C với bà H có hiệu lực pháp luật.

- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 05/2023/DS-PT ngày 11/01/2023, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định:

Căn cứ Điều 296, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 122, Điều 127, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị Như H về việc không chấp nhận lấy kết quả thẩm định giá tại thời điểm xét xử để buộc bà Phan Thị Kim C phải trả tiền cho bà Nguyễn Thị Như H khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 49/2022/DSST ngày 29 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng.

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đăng H đối với bị đơn bà Phan Thị Kim C.

- Công nhận Giấy mua bán nhà ngày 25/4/2019 giữa bà Phan Thị Kim C và ông Nguyễn Đăng H có hiệu lực pháp luật.

- Ông Nguyễn Đăng H được quyền sở hữu, sử dụng đối với ngôi nhà cấp 4, móng đá, trụ bê tông cốt thép, tường xây gạch trát vữa sơn vôi, nền lót gạch men 60 x 60 (cm), mái lợp tôn, trần la phông, trần thả, diện tích xây dựng 73,008m2, có hiên bên 5,1615m2, hàng rào phía trước, hàng rào bên tọa lạc trên thửa đất số 64, tờ bản đồ số 5, diện tích còn lại 210m2 (trong đó 150m2 đất ở và 60m2 đất trồng cây hằng năm khác) tại thôn 4, xã K, huyện V, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG704182 do UBND huyện V cấp ngày 09/9/2011 cho hộ bà Ngô Thị P, được chỉnh lý biến động sang tên bà Phan Thị Kim C do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V xác nhận ngày 10/4/2019. Có tứ cận phía đông giáp thửa đất 904; phía tây giáp thửa đất 905; phía nam giáp đường cấp phối; phía bắc giáp đất hộ dân khác.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 30/5/2019 được Văn phòng Công chứng M công chứng số 5491 quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phan Thị Kim C và bà Nguyễn Thị Như H vô hiệu.

- Buộc bà Phan Thị Kim C phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Thị Như H số tiền 1.350.000.000 đồng. (Một tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng).

- Buộc bà Nguyễn Thị Như H phải trả cho ông Nguyễn Đăng H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số BG 704182 do UBND huyện V cấp ngày 09/9/2011 cho hộ bà Ngô Thị P, được chỉnh lý biến động sang tên bà Phan Thị Kim C do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V xác nhận ngày 10/4/2019. Trường hợp bà H không trả cho ông Nguyễn Đăng H thì ông H có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Như H về việc yêu cầu “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền và nghĩa vụ thi hành án.

- Bà H có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 50/QĐ-VKS-DS ngày 28/6/2023 Viện trưởng Viện kiểm sát dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2022/DSST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về nội dung:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343, Điều 345 và Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 50/QĐ-VKS-DS ngày 28/6/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 05/2023/DS-PT ngày 11/01/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng và Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2022/DSST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng có nguyên đơn là ông Nguyễn Đăng H, bị đơn là bà Phan Thị Kim C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Như H và Văn phòng công chứng M.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện V, thành phố Đà Nẵng để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.