Quyết định 211/2025/QĐ-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

XÉT THẤY:

Theo ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H thì toàn bộ việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do Ngân hàng TMCP Đ – C2 sắp xếp chỉ nhằm hợp thứa hóa hồ sơ tất toán khoản nợ, không làm mất đi quyền sử dụng đất. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã P, huyện L, tỉnh Đồng Nai, không phải ở Văn phòng C1 và không có sự chứng kiến của công chứng viên.

Ngày 08/10/2018, ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4629, quyển số 05TP/CC-SCC ngày 06/9/2013. Đến ngày 26/02/2019, vợ chồng ông L sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện ngày 08/10/2018, yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4629, quyển số 05TP/CC-SCC ngày 06/9/2013 vô hiệu; yêu cầu Văn phòng C1 xin lỗi công khai.

Ngày 01/7/2019, ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H khởi kiện bổ sung, yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc ông Nguyễn Mạnh C liên đới với Ngân hàng TMCP Đ trả lại tài sản thế chấp là khu đất diện tích đất 12.871m2 thuộc các thửa đất số 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P, huyện L (nay là phường P, TP B), tỉnh Đồng Nai; trường hợp không trả được đất, buộc Ngân hàng TMCP Đ, ông Nguyễn Mạnh C và Văn phòng C1 phải liên đới trả bằng tiền tương ứng với giá trị của khu đất tạm tính là 14.000.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H là chủ sử dụng diện tích đất 12.871m2 thuộc các thửa đất số 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P, huyện L (nay là phường P, TP B), tỉnh Đồng Nai, đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V781152 ngày 30/7/2004, nên ông L và bà H được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003.

Ngày 06/9/2013, ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H và ông Nguyễn Mạnh C đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên và được Văn phòng C1, quyển số 05TP/CC-SCC.

Ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H cho rằng hai bên không thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông L, bà H ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bị lừa dối, ép buộc theo sự sắp xếp của Ngân hàng Đ tại Ủy ban nhân dân xã P, huyện L (nay là phường P, TP B). Thời điểm ký hợp đồng không có sự chứng kiến của Công chứng viên Văn phòng C1 và bản thân vợ chồng ông bà không đến Văn phòng C1. Ngoài ra, nguyên đơn còn cho rằng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên xác định giá chuyển nhượng là 370.000.000 đồng là không đúng, có dấu hiệu của tội trốn thuế.

Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đã cung cấp cho Tòa án 01 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2013/HĐMB ngày 03/9/2013 thể hiện: Ông Nguyễn Chí N1, ông Nguyễn Chí L, bà Nguyễn Thị Mỹ L2 đồng ý bán cho ông Nguyễn Mạnh C tổng diện tích đất 88.703m2 với giá 21.000.000.000 đồng, trong đó có các thửa đất số 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P đứng tên ông L. Cuối hợp đồng, ông N1, bà L2, ông L, ông C đều ký tên trước sự xác nhận của Ngân hàng TMCP Đ – C2. Điều này chứng tỏ ông Nguyễn Mạnh C có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Chí L. Ngoài các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, ông L, bà H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh cho lời trình bày của mình. Do đó, ông L cho rằng hai bên không thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C1 là không có căn cứ.

Về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 ngày 06/9/2013, hai bên xác định giá chuyển nhượng là 370.000.000 đồng. Ngoài hợp đồng này, nguyên đơn không cung cấp tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh có việc hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá khác. Nguyên đơn viện dẫn trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn đã nộp vào tài khoản của ngân hàng TMCP Đ – C2 để tất toán khoản vay còn lại hơn 2.700.000.000 đồng để xác định đây là giá trị của hợp đồng, nhưng không được bị đơn thừa nhận nên không có căn cứ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2013/HĐMB ngày 03/9/2013 cũng không xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng cho từng thửa đất là bao nhiêu nên không căn cứ vào giá trị trong hợp đồng này để xác định giá chuyển nhượng cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 4629 ngày 06/9/2013 được.

Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cũng không cung cấp chứng cứ chứng minh nguyên đơn không đủ năng lực hành vi dân sự khi giao kết hợp đồng.

Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định: Ông Nguyễn Chí L và bà Võ Thị Thu H là người có năng lực hành vi dân sự, đã ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Mạnh C được Văn phòng C1 ngày 06/9/2013, phù hợp với quy định tại các Điều 689, 691, 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H và ông Nguyễn Mạnh C do Văn phòng C1 ngày 06/9/2013 có hiệu lực pháp luật theo quy định tại các Điều 121, 122, 123, 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 là có căn cứ.

Sau khi nhận chuyển nhượng các thửa đất nêu trên, bị đơn ông Nguyễn Mạnh C đã tiến hành đăng ký và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 05/6/2014.

Theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự, quy định: “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.”

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tại phiên họp xét kháng cáo, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng thừa nhận không biết ông C quản lý, sử dụng các thửa đất này lúc nào, hiện nay một phần thửa đất đã bị rào lại, một phần bị ông C bán cho nhiều người dân khác và họ đã xây nhà ở. Điều này chứng tỏ, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/9/2013, ông C là người trực tiếp quản lý, sử dụng các thửa đất 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P. Ông L, bà H xác định không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không giao đất cho ông C là không phù hợp với diễn biến thực tế.

Từ những viện dẫn nêu trên, có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H và ông Nguyễn Mạnh C do Văn phòng C1 ngày 06/9/2013 đã hoàn thành và kể từ khi ký hợp đồng đến khi nguyên đơn khởi kiện, các bên không có tranh chấp, khiếu nại gì.

Ngày 01/7/2019, ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H khởi kiện bổ sung, yêu cầu Tòa án buộc ông Nguyễn Mạnh C liên đới với Ngân hàng TMCP Đ trả lại tài sản thế chấp là khu đất diện tích đất 12.871m2 thuộc các thửa đất số 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P, huyện L (nay là phường P, TP B), tỉnh Đồng Nai; trường hợp không trả được đất, buộc Ngân hàng TMCP Đ, ông Nguyễn Mạnh C và Văn phòng C1 phải liên đới trả bằng tiền tương ứng với giá trị của khu đất tạm tính là 14.000.000.000 đồng. Theo ông N là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thì đây là yêu cầu tranh chấp quyền sử dụng đất nên không áp dụng thời hiệu.

Tuy nhiên, qua xem xét toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì yêu cầu buộc ông Nguyễn Mạnh C, Ngân hàng TMCP Đ, Văn phòng C1 trả lại tài sản thế chấp là khu đất diện tích đất 12.871m2 thuộc các thửa đất số 31, 32, 101, 100, 112 tờ bản đồ số 6 xã P, huyện L (nay là phường P, TP B), tỉnh Đồng Nai bằng hiện vật hoặc bằng giá trị chỉ là yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, không phải là yêu cầu tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc đòi lại tài sản. Do đó, yêu cầu khởi kiện này không ảnh hưởng đến việc áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Từ khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/9/2013 đến ngày ông L, bà H khởi kiện 12/10/2018 các bên không có tranh chấp.

Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

“Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”

Theo Điều 184 và Điều 185 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.

Tại Mục 9 Phần IV Giải đáp số: 01/GĐ-TANDTC ngày 25/7/2016 của Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn: “…đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…thì áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 429 BLDS”.

Theo Điều 4 của Nghị quyết số: 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quy định:

“1. Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, 3 và 4 Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13.

Tại Điều 7 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H và ông Nguyễn Mạnh C do Văn phòng C1 ngày 06/9/2013 đã ghi rõ thời hạn có hiệu lực của hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng được ký và công chứng.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, thời hiệu khởi kiện trong vụ án này được tính kể từ ngày 07/9/2013. Thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép là 02 năm; thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm kể từ ngày 07/9/2013. Tuy nhiên, đến ngày 08/10/2018 ông Nguyễn Chí L và bà Võ Thị Thu H mới nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên (ngày 12/10/2018 Tòa án nhận được đơn khởi kiện) là đã hết thời hiệu khởi kiện. Ngoài ra, vụ án không có các tình tiết thuộc trường hợp bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 157 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Toà án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết. Do đó, Toà án nhân dân TP Biên Hoà đã đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự là đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại phiên họp, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng Thông báo thụ lý vụ án số 185 nhưng khi quyết định đình chỉ giải quyết vụ án thì Tòa án cấp sơ thẩm lại đình chỉ giải quyết vụ án thụ lý số 196 nên nguyên đơn không biết Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án nào. Theo hồ sơ vụ án thì ngày 15/3/2019, Tòa án nhân dân TP Biên Hòa thụ lý vụ án số 196/2018/TLST-DS. Cùng ngày, Tòa án đã ban hành Thông báo thụ lý vụ án số 185/TB-TLVA để thông báo cho các đương sự trong vụ án biết về việc Tòa án đã tiến hành thụ lý vụ án. Trong Thông báo thụ lý vụ án số 185/TB-TLVA cũng đã xác định rõ Tòa án nhân dân TP Biên Hòa thụ lý vụ án dân sự số 196/2018/TLST-DS. Do vậy, nguyên đơn cho rằng đây là hai vụ án khác nhau là không chính xác. Căn cứ Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân TP Biên Hòa xác định đình chỉ giải quyết vụ án thụ lý số 196/2018/TLST-DS là đúng quy định.

Quan điểm nêu trên không phù hợp với nhận định của Hội đồng phúc thẩm nên không chấp nhận.

Vì những lẽ trên;

Căn cứ điểm a khoản 5 Điều 314 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Đức N là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Chí L, bà Võ Thị Thu H.

Giữ nguyên Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm số: 383/2024/QĐST-DS ngày 01/11/2024 của Tòa án nhân dân TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

2. Về án phí DSPT: Ông Nguyễn Đức N phải nộp 300.000 đồng án phí DSPT, được trừ vào tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0005642 ngày 21/01/2025 của Cơ quan Chi cục Thi hành án dân sự TP Biên Hòa.

3. Quyết định này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.