Quyết định 200/2023/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Ông Nguyễn Quyết Q đại diện nguyên đơn ông Võ Văn Ú trình bày:

Ngày 02/11/2015, tại Văn phòng C có thỏa thuận cầm cố thửa số 286 (479 cũ) diện tích 3.940m2 theo Chương trình Vlap thửa 45, tờ bản đồ số 12 diện tích 4.296,4m2 loại đất LUA tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long với giá 10 cây (100 chỉ) vàng 24k tương đương 310.000.000đ vào thời điểm đó và ông Ú đã nhận đủ vàng. Thời hạn cầm cố là ngày 27/10/2015 đến ngày 27/10/2020, trước ngày 27/10/2020 nhiều lần có đến thương lượng nhưng phía bị đơn cho rằng chưa đến ngày 27/10/2020 nên không cho chuộc lại đất và mới biết bị đơn đã chuyển nhượng cho bà Lê Ngọc T là chị chồng của bà H. Khi thực hiện hợp đồng cầm cố, hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy xác nhận tại Văn phòng C với nội dung cầm cố đến ngày 27/10/2020 hết hạn, nếu qua ngày 27/10/2020 mà ông Ú không chuộc lại thì phía bị đơn mới có quyền chuyển nhượng. Bên bị đơn yêu cầu làm hợp đồng chuyển nhượng mới cho cầm cố. Hiện nay, do ông Trần Văn Ấ ấp L, xã H là cha ruột của bị đơn quản lý, sử dụng và vẫn là đất lúa. Việc bà H trình bày nguyên đơn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H là không đúng mà chỉ là hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm. Bà T ở chung nhà với bà H biết rõ nội dung trên nhưng vẫn cố tình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo gây khó khăn cho việc ông Út c lại đất. Về giá đất: nguyên đơn thống nhất giá chuyển nhượng thị trường là 400.000đ/m2. Ông Ú yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 45 giữa bà H và bà T. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 45 cấp cho bà Lê Ngọc T; Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ú với bà H được Văn phòng C chứng thực ngày 02/11/2015 số chứng thực 4523 quyển số 7.TP/CC-SCC/HĐGD; buộc bà H thực hiện hợp đồng cầm cố với ông Ú tại thửa 45 tờ bản đồ số 12 diện tích 4.296,4m2, ông Ú đồng ý trả bà H 10 cây vàng 24K, công nhận cho ông Ú được quyền sử dụng thửa 45 tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2.

Bị đơn bà Trần Thị Hồng H trình bày:

Ngày 02/11/2015, tại Văn phòng C giữa ông Ú và bà H có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo số chứng thực 4523 quyển số 7.TP/CC-SCC/HĐGD và Giấy xác nhận theo số chứng thực 120 quyển số 01 SCT/CK tại thửa số 286 (479 cũ) diện tích 3.940m2 theo Chương trình Vlap thửa 45, tờ bản đồ số 12 diện tích 4.296,4m2 loại đất LUA với giá 10 cây (100 chỉ) vàng 24k tương đương 310.000.000đ vào thời điểm đó và ông Ú đã nhận đủ vàng. Bà H làm thủ tục chuyển nhượng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/3/2016 do Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh V là thửa 45, tờ bản đồ số 12 diện tích 4.296,4m2 loại đất LUA tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long. Ngày 14/9/2020, bà H làm thủ tục chuyển nhượng cho bà T với giá 800.000.000đ, hai bên đã giao nhận tiền đầy đủ và bà T đã làm thủ tục đứng tên. Để giữ thể diện với láng giềng và các con của ông Ú, ông Ú yêu cầu bà H và ông Ú làm giấy xác nhận với nội dung là cầm cố. Đây là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải cầm cố, con ông Ú có đến liên hệ với bà H nhưng bà H không tiếp vì chỉ giao dịch với người đứng tên quyền sử dụng đất cho nên không tiếp chuyện với con ông Ú. Ngày 01/10/2020, ông Ú có ra gặp, bà H hẹn đến ngày 27/10/2020 gặp. Ngày 27/10/2020, bà H trả lời là đất đã mua, không cho nhận chuyển nhượng lại đất. Tại phần 2 Giấy xác nhận ngày 02/11/2015 thì ông Ú không có bất kỳ khiếu nại hoặc tố cáo nào có liên quan khi bà H thực hiện các thủ tục ký tên chuyển nhượng phần đất nói trên cho người khác. Nay bà H không đồng ý theo yêu cầu của ông Ú vì hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Ngọc T trình bày:

Ngày 14/9/2020, bà T có chuyển nhượng thửa đất số 45 của bà H với giá 800.000.000đ, hai bên thỏa thuận miệng và đã giao nhận đủ tiền. Hiện nay, cho ông Trần Văn Ấ (là cha ruột của bà H) thuê lại với giá 100 giạ lúa/năm, thời gian là 03 năm, thỏa thuận miệng bắt đầu cho thuê đầu năm 2021. Bà T không đồng ý việc nguyên đơn trình bày là bà T thông đồng với bà H, gây khó khăn cho ông Ú. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn thì ông Ấ không có ý kiến gì về hợp đồng thuê đất giữa ông Ấ và bà H. Trong trường hợp vô hiệu hợp đồng giữa bà T và bà H, sẽ có ý kiến về phần bồi thường thiệt hại sau. Về giá đất chuyển nhượng thực tế hiện nay và hậu quả của việc bồi thường thiệt do vô hiệu hợp đồng sẽ bổ sung sau. Ngoài ra bà T không có ý kiến và yêu cầu gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn Ấ trình bày:

Từ năm 2015, ông Ấ thuê thửa đất 286 (thửa cũ 479) diện tích 3.940m2 theo Chương trình Vlap thửa mới là thửa 45, tờ bản đồ số 12 diện tích 4.296,4m2 đất tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long với giá 25 giạ lúa/1.000m2/năm. Ông thuê từ khi bà H nhận chuyển nhượng từ ông Ú. Sau này, bà H chuyển nhượng lại cho bà T, ông Ấ vẫn thuê lại. Khi thuê, hai bên không làm hợp đồng chỉ thỏa thuận bằng miệng. Hàng năm, đóng lúa vào mùa lúa đông xuân. Nếu sau này đất trả lại ông Ú thì ông Ấ sẽ trả lại. Ông không yêu cầu gì về hợp đồng thuê với bà T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L có đại diện là ông Nguyễn Quyết Q trình bày:

Bà L thống nhất ý kiến trình bày của ông Võ Văn Ú và không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 78A/2022/DS-ST ngày 08/9/2022, Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long, quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Văn Ú.

Không chấp nhận yêu cầu của ông Võ Văn Ú về việc yêu cầu Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 45, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2 loại đất chuyên trồng lúa nước tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long giữa bà Trần Thị Hồng H và Lê Ngọc T tại Văn phòng C1 Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD.

Không chấp nhận yêu cầu Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở tài nguyên & môi trường tỉnh V cấp ngày 30/9/2020 cho bà Lê Ngọc T tại thửa số 45, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2 loại đất chuyên trồng lúa nước tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long.

Không chấp nhận yêu cầu của ông Võ Văn Ú về việc yêu cầu Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn Ú với bà Trần Thị Hồng H được văn phòng C chứng thực ngày 02/11/2015 số chứng thực 4523 quyển số 7.TP/CC-SCC/HĐGD.

Buộc bị đơn Trần Thị Hồng H trả cho nguyên đơn ông Võ Văn Ú số tiền chênh lệch giá đất là 804.698.000đ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn ông Võ Văn Ú, bị đơn bà Trần Thị Hồng H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L có đơn kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2023/DS-PT ngày 14/4/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Võ Văn Ú.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn Ú với bà Trần Thị Hồng H được văn phòng C chứng thực ngày 02/11/2015 số chứng thực 4523 quyển số 7.TP/CC-SCC/HĐGD.

Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 45, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2, tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long giữa bà Trần Thị Hồng H và Lê Ngọc T tại VPCC Trần Thị Minh số công chứng 7807 Quyển số 01TP/CCSCC/HDGD.

Công nhận cho ông Võ Văn Ú được quyền sử dụng đất thửa số 45, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2, tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long, ông Ú được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Buộc ông Võ Văn Ú trả cho bà Trần Thị Hồng H 100 (một trăm) chỉ vàng 24k. Buộc bà H, bà T, ông Ấ giao cho ông Ú phần đất thửa số 45, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.296,4m2, đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc ấp L, xã H, huyện L, tỉnh Vĩnh Long.

Buộc bà Trần Thị Hồng H trả cho bà Lê Ngọc T 800.000.000 đồng; giành cho bà T vụ kiện dân sự khác về yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nếu có yêu cầu.

Ngoài ra Bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và hiệu lực thi hành.

Ngày 05/6/2023 và ngày 04/8/2023, bà Trần Thị Hồng H, bà Lê Ngọc T đề nghị giám đốc thẩm; ông Lê Văn H2 có thông báo phát hiện vi phạm và đơn đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm. Ông H2 cung cấp Giấy chứng nhận kết hôn giữa ông H2 với bà H vào năm 2000 và Bản án số 70/2021/HNGĐ-ST ngày 09/7/2021 của Tòa án nhân dân Thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long đã giải quyết ly hôn giữa ông H2 với bà H và các bên không yêu cầu Tòa án giải quyết về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Tại Quyết định số 192/QĐ-VKS-DS ngày 11/8/2023, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2023/DS-PT ngày 14/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 78A/2022/DS-ST ngày 08/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long để xét xử lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Như vậy, bà T đã nhận đất, giao tiền và đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Bà T không biết và không buộc phải biết việc thỏa thuận cầm cố thửa đất số 45 ngày 02/11/2015 giữa bà H với ông Ú. Vì vậy, nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với bà T được ông H2 chấp nhận và không có tài liệu, chứng cứ nào khác thì có cơ sở công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 45 ngày 14/9/2020, giữa bà H với bà T là ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà T không phải là người thứ ba ngay tình vì giữa bà H với bà T có quan hệ gia đình (bà T là chị chồng của bà H), các bên ở gần nhà, bà T không trực tiếp canh tác phần đất nêu trên và tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với bà T là không đúng quy định của pháp luật và sự thật khách quan của vụ án.

Từ những tình tiết, sự kiện đã được phân tích, chứng minh nêu trên, cho thấy Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi không đưa ông H2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, không thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ về quan hệ hôn nhân của bà H và đánh giá chứng cứ không đầy đủ, dẫn đến việc giải quyết vụ án tại Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm không khách quan, toàn diện, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án. Do vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 343; Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1/ Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 192/QĐ-VKS-DS ngày 11/8/2023 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 57/2023/DS-PT ngày 14/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long và Bản án dân sự sơ thẩm số 78A/2022/DS-ST ngày 08/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.

3/ Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./.