Quyết định 20/2024/GĐT-DS — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà H'Linh N trình bày:

Năm 2012, bà có nhận chuyển nhượng của ông Y Blah Ê thửa đất số 169, tờ bản đồ 34, diện tích 1.199,4m2. Quá trình thỏa thuận thì bà H'Linh N là người đứng ra giao dịch, còn trên giấy tờ thì con trai là anh Y Gulit N2 đứng tên. Sau đó, ngày 28/10/2015, anh Y Gulit N2 làm thủ tục tặng cho lại thửa đất này cho bà. Ngày 24/01/2018 bà đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 143328.

Ông Y Blah Ê chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên thực tế cho bà và có ranh giới rõ ràng, bà đã trả đủ tiền và ông Y B đã bàn giao đất cho bà sử dụng, thậm chí khi chậm trả tiền thì ông Y Blah Ê còn tính tiền lãi và bà còn phải trả số tiền lãi là 300.000.000 đồng cho ông Y Blah Ê.

Thời điểm nhận chuyển nhượng thì ranh giới giữa nhà ông Y Blah Ê và nhà bà H'Rin A3 (mẹ anh Y Sôl A1) là hàng chè tàu, không có lối đi như hiện nay, nhà anh Y Sôl A1 vẫn đi bên trong phần đất của bà H'Rin A3. Năm 2015, khi bà H'Linh N xây hàng rào thì anh Y Sôl A1 hỏi mượn lối đi giữa hai nhà. Do là chỗ thân tình nên bà đã cho anh Y S Arul mượn đi tạm nên đã phá hàng chè tàu. Khi anh Y S Arul mượn đất làm lối đi, do hàng xóm với nhau nên không làm giấy tờ gì vì phần đất này đã được nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. Nay bà không cho anh Y S Arul đi nhờ trên phần đất này nữa nên yêu cầu Tòa án buộc anh Y Sôl A1 phải trả lại toàn bộ phần diện tích đất 37,9m2 do anh Y S đang sử dụng làm lối đi cho Bà.

* Bị đơn, anh Y Sôl A1 trình bày:

Thửa đất số 06, tờ bản đồ số 34 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 472754 do Sở T cấp ngày 24/02/2016 là của mẹ anh (là bà H'Rin A3) có phía đông giáp ranh với thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 của bà H'Linh N; anh có mượn phía sau thửa đất của mẹ anh làm nhà ở tạm từ năm 2007. Từ khi anh làm nhà cho đến nay anh đều đi lối đi này chứ không đi lối đi nào khác.Từ trước khi bà H'Linh N mua thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 của gia đình ông Y Blah Ê1, thì phần đất bà H'Linh N đang tranh chấp hiện nay là lối đi mà gia đình anh sử dụng đi ra đường T. Khi gia đình ông Y Blah Ê1 chuyển nhượng đất cho gia đình bà H'Linh N thì giữa gia đình ông Y Blah Ê1 và gia đình bà H'Linh N đã thống nhất chừa lại phần đất này làm lối đi (không bán lối đi này cho gia đình bà H'Linh N) nên sau khi mua đất bà H'Linh N đã xây hàng rào chừa lại lối đi này cho gia đình anh làm lối đi chứ không phải anh mượn đất như bà H'Linh N trình bày. Diện tích đất đang tranh chấp hiện nay nằm trong thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 cấp cho bà H'Linh N.

Mặt khác, vào ngày 28/11/2008 khi bà H'Rin A3 đã chuyển nhượng phần diện tích đất phía trong không giáp đường của thửa đất số 06, tờ bản đồ số 34 cho hộ gia đình ông Nguyễn Hoàng L; ông Ngô Đình K và bà Ngô Thị Thanh H1. Để có đường vào thửa đất chuyển nhượng bà H2 Arul cam kết làm đường nội bộ cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đã thỏa thuận con đường có chiều rộng 03m là đường nội bộ do bên bà H'Rin A3 và hộ ông Y Blah Ê tự nguyện góp đất để làm đường sử dụng chung và không thuộc sở hữu của cá nhân hộ gia đình nào. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của ông Y Blah Ê, già làng ông Y Diêm N3 và thôn trưởng ông Y Lơ A4. Việc bà H'Linh N khởi kiện cho rằng anh mượn lối đi này, nay đòi lại là không đúng nên anh không chấp nhận, mà lối đi này gia đình ông Y Blah Ê tự nguyện cho gia đình anh trước khi chuyển nhượng đất cho gia đình bà H3. Hơn nữa, căn cứ các hợp đồng mua bán sang nhượng đất của gia đình ông Y S1 đã thể hiện lối đi 37,9m2 hiện ông Y S1 đang sử dụng làm con đường đi đã có trước khi ông Y B bán cho bà H'Linh N, nên khi xây hàng rào bà H'Linh N đã chừa lại phần lối đi này. Do hiện nay anh chỉ là người đang ở tạm trên phần đất của bà H2 (mẹ của anh) và lối đi này đã có sẵn trước khi bán cho bà H'Linh N nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H'Linh N về việc yêu cầu anh trả lại phần diện tích 37,9 m2 mà anh đang sử dụng làm lối đi.

* Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Anh Y Vi A2 trình bày:

Hiện nay anh có căn nhà đang nằm trên đất của mẹ là bà H'Rin A3 (đất này là của mẹ anh, anh chỉ ở nhờ), về lối đi, đi từ nhà anh, nhà anh Y Sôl A1 và nhà mẹ anh để ra đường T đều đi từ một lối đi chung. Ngoài lối đi đó không còn lối đi nào khác. Phần đất làm lối đi đã được sự thống nhất và thỏa thuận giữa các chủ đất từ năm 2008. Đến năm 2015 bà H'Linh N mua lại và xây tường rào để phân chia ranh giới. Sau khi bà H3 xây tường rào thì anh Y S Arul lát gạch trên lối đi và bà H'Linh N không có ý kiến gì. Về diện tích đất phần lối đi chung hiện nay thuộc quyền sử dụng đất của bà H'Linh N. Năm 2008 bà H2 có bán lại phần đất phía sau nhà 03 hộ gia đình, lối đi để vào lô đất bà H2 bán là lối đi hiện tại mà anh, anh Y Sôl A1 và mẹ anh đang sử dụng và lối đi này được sự xác nhận của chủ cũ là ông Y Blah Ê (người sang nhượng đất cho bà H'Linh N) tự nguyện chừa lại l,5m từ phần đất của mình để làm lối đi chung. Sau đó, cả 03 chủ đất không sử dụng đã sang nhượng lại lô đất đã mua từ bà H2 cho bà H'Linh N. Đến tháng 5 năm 2015 bà H'Linh N tiếp tục chuyển nhượng lại phần đất đã nhận chuyển nhượng trên cho anh Y Sôl A1. Quá trình chuyển nhượng các bên không có ý kiến gì về lối đi chung nêu trong hợp đồng mua bán trước đó. Thời điểm nhận chuyển nhượng đất của ông Y Blah Ê, bà H'Linh N không có ý kiến gì về lối đi chung này. Đồng thời tự xây dựng tường rào để phân chia ranh giới. Việc này đồng nghĩa với việc trước đây các bên đã thống nhất về lối đi chung này nên việc bà H'Linh N đề nghị lấy lại lối đi chung là không đúng và không hợp lý.

- Anh Gluit N1 trình bày:

Năm 2012 anh có nhận sang nhượng từ ông Y Blah Ê thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 đất có tổng diện tích 1.199,4m2, anh trực tiếp nhận chuyển nhượng còn đối với việc thỏa thuận và trả tiền do bà H'Linh N là mẹ tôi trực tiếp thực hiện. Khi nhận sang nhượng anh xác nhận là không có đường đi chỉ là hàng chè tàu ngăn cách ranh giới giữa hai hộ là bà H2 (Mẹ của anh Y Sôl A1) và diện tích đất anh nhận chuyển nhượng. Việc anh Y Sôl A1 sử dụng phần đất được cấp giấy chứng nhận cho bà H'Linh N là xâm phạm đến quyền lợi của bà H'Linh N. Vì vậy việc bà H'Linh N khởi kiện đòi anh Y Sôl A1 trả lại phần diện tích anh sử dụng làm đường đi là đúng đề nghị Tòa án xử lý theo đúng quy định pháp luật.

- Ông Y Blah Ê trình bày:

Năm 2012 ông có sang nhượng thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 đất có tổng diện tích 1.199,4m2 cho bà H'Linh N có chiều rộng giáp đường Trần Nhật Duật 10 mét với giá trị 10 mét ngang là 2.500.000.000 đồng (hai tỉ năm trăm triệu đồng) nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng thì anh Y Gluit N1 trực tiếp đứng tên còn lại 01 mét tôi không sang nhượng cho bà H'Linh N vì để làm con đường đi chung. Nay bà H'Linh N khởi kiện cho rằng anh Y Sôl A1 lấn chiếm đất của bà H'Linh N khoảng 1,5 m ngang là không đúng vì phần diện tích này đã sử dụng lối đi chung. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 210/2022/DS-ST ngày 29-9-2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 161; Điều 207; Điều 220; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 228; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 158,163,164,166 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 203 luật đất đaỉ năm 2013

Áp dụng nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận đơn khởi kiện của bà H'Linh N. Buộc anh Y Sôl A1 phải trả lại cho bà H'Linh N diện tích đất 37,9 m2 hiện do anh Y Sôl A1 đang sử dụng làm lối đi. Đất có các tứ cận cụ thể như sau:

- Phía đông giáp tường rào của bà H'Linh N có chiều dài là 41,4m;

- Phía tây giáp nhà bà H2 có chiều dài là 41,56m;

- Phía bắc giáp tường rào bà H'Linh N có chiều rộng là 0,51m;

- Phía Nam giáp đường T có chiều rộng là 1,32m.

Thuộc một phần thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34, nằm trong tổng diện tích đất là 1.199,4m2 hiện nay đã được Sở tài nguyên và môi trường cấp chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H'Linh N vào ngày 24/01/2018 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 143328, số vào sổ cấp CS-14101.

Ngoài ra,Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng và án phí, tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10/10/2022, ông Y Sôl A1 kháng cáo toàn bộ án sơ thẩm vì cho rằng: Tòa án xác định sai quan hệ tranh chấp vì phần đất đang tranh chấp là lối đi chung cho nhiều hộ gia đình. Đất của gia đình ông Y Sôl A1 bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề, lối đi đang tranh chấp được hình thành trước khi bà H3 mua đất của ông Y Blah Ê. Đồng thời bà H'Rin A3 mới là chủ sử dụng thửa đất của gia đình ông nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà H2 vào tham gia tố tụng với tư cách bị đơn là vi phạm tố tụng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2023/DS-PT ngày 13-02-2023 của TAND tỉnh Đắk Lắk quyết định:

[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Y Sôl A1.

Sửa bản án bản án dân sự sơ thẩm số 210/2022/DSST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

[2]. Điều luật áp dụng và quyết định:

Áp dụng Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 203 luật đất đai năm 2013.

Tuyên xử: Không chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của bà H'Linh N. Ông Y Sôl A1 phải trả lại cho bà H'Linh N diện tích đất 37.9m2 hiện do ông Y Sôl A1 đang sử dụng làm lối đi. Đất có các tứ cận cụ thể như sau:

- Phía đông giáp tường rào của bà H'Linh N có chiều dài là 41,4m;

- Phía tây giáp nhà bà H'Rin A3 có chiều dài là 41,56m;

- Phía bắc giáp tường rào bà H'Linh N có chiều rộng là 0,51m;

- Phía Nam giáp đường T có chiều rộng lầ 1,32m.

Thuộc một phần thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34, nằm trong tổng diện tích đất là 1.199,4m2 hiện nay đã được Sở tài nguyên và môi trường cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H'Linh N vào ngày 24/01/2018 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 143328, số vào sổ cấp CS-14101.

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định tại chỗ và định giá, án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự phúc thẩm, quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.

Ngày 24-3-2023, bà H'Linh N có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị huỷ Bản án phúc thẩm và giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 03/KN-DS ngày 29-01-2024 của Chánh án Tòa án nhân nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2023/DS-PT ngày 13-02-2023 của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 210/2022/DS-ST ngày 29-9-2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 03/KN-DS ngày 29-01-2024 của Chánh án Tòa án nhân nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 24/01/2018, bà H'Linh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 143328 đối với thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 tổng diện tích là 1.199,4m2. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thì diện tích đất tranh chấp có diện tích 37,9 m2 nằm trong diện tích 1.199,4m2 mà bà H'Linh N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào Biên bản đo đạc ngày 11/5/2021 do Công ty Đ thì chiều rộng giáp đường T của 02 thửa đất của bà H’ Linh Niê là thửa số 07 và thửa số 169, tờ bản đồ số 34 có chiều rộng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp là 26,51 m nhưng thực tế đo đạc là 25,17 m (sau khi trừ phần đường anh Y Sôl A1 đang sử dụng). Như vậy, chiều rộng giáp đườngTrần Nhật Duật của bà H’ Linh Niê thiếu 1,4 m.

Trong quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều xác nhận phần diện tích đất tranh chấp nằm trong thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34. Khi so sánh đối chiếu các cạnh tiếp giáp của thửa đất đều thể hiện con đường tự mở nằm trong thửa đất số 169, tờ bản đồ số 34 của bà H'Linh N. Anh Y Sôl A1 và anh Y V đều khẳng định phần lối đi này đã có trước khi bà H'Linh N nhận chuyển nhượng, bản thân ông Y Blah Ê cũng xác nhận trước khi bán cho bà H'Linh N có để lại một phần diện tích để làm con đường đi. Tuy nhiên, qua xem xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Y Blah Ê và anh Y G không thể hiện trên đất có đường đi và ông Y Blah Ê đã chuyển nhượng toàn bộ tích đất 1.199,4m2. Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H'Linh N đối với thửa đất 169, tờ bản đồ số 34 cũng không thể hiện trên đất có đường đi. Vì vậy, anh Y Sôl A1, anh Y V và ông Y Blah Ê cho rằng có đường mòn và lối đi có sẳn từ trước là không có căn cứ.

Anh Y Sôl A1 cho rằng tại Hợp đồng mua bán, sang nhượng được xác lập ngày 28/11/2008 giữa hộ gia đình anh với ông Nguyễn Hoàng L, bà Ngô Thị Thanh H5, ông Ngô Đình K, bà Nguyễn Thị Phương L1, bà Ngô Thị Thanh H1 có thể hiện có con đường nội bộ mở có chiều ngang 3 m. Tuy nhiên, tại Hợp đồng này cũng không thể hiện con đường nội bộ thuộc phần thửa đất nào, anh Y Sôl A1 cũng không cung cấp được sơ đồ thể hiện con đường được mở có bao gồm một phần diện tích đất của ông Y Blah Ê (thuộc thửa đất số 169) hay không. Do đó, việc anh Y Sôl A1 và anh Y V cho rằng con đường nội bộ có chiều ngang 3 m đã có sẳn từ trước là không có cơ sở.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, phiên tòa phúc thẩm anh Y Sôl A1 và anh Y V1 xác định chỉ ở nhờ và làm nhà tạm trên đất của bà H’ Rin (mẹ của anh Y Sôl A1), phần diện tích ở nhờ chưa chuyển đổi mục đích sử dụng và chưa tách thửa để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Y Sôl A1 và anh Y V1 nên việc hai anh sử dụng phần diện tích 37,9 m2 thuộc phần đất của bà H’ Linh N4 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm con đường đi riêng của mình là xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bà H'Linh N.

Hiện nay, diện tích đất của bà H'Rin A3 thuộc thửa số 6, tờ bản đồ số 34 diện tích là 1.810.9 m2 có chiều rộng giáp đường T 25,04m. Vì vậy, khi bà H'Rin A3 cho anh Y Sol A5 diện tích đất phía sau làm nhà tạm ở, cũng như khi chuyển nhượng đất cho những người khác thì bà H2 Arul có trách nhiệm và nghĩa vụ sử dụng phần diện tích đất của mình để làm lối đi chung. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng phần diện tích đất tranh chấp đã được ông Y Blah Ê tự nguyện thỏa thuận góp đất để làm lối đi chung từ năm 2008 (trước khi chuyển nhượng cho bà H’ Linh Niê) và diện tích đất tranh chấp là lối đi duy nhất qua bất động sản liền kề theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 để xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H'Linh N là không có cơ sở.

Do đó, kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm xét thấy cần chấp nhận kháng nghị, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2023/DS-PT ngày 13-02-2023 của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 210/2022/DS-ST ngày 29-9-2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk là đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 2 Điều 343 và Điều 344 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 03/KN-DS ngày 29-01-2024 của Chánh án Tòa án nhân nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2023/DS-PT ngày 13-02-2023 của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 210/2022/DS-ST ngày 29-9-2022 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra Quyết định.