Quyết định 150/2022/DS-PT — Dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 01 tháng 3 năm 2020; đơn khởi kiện sửa đổi ngày 26 tháng 6 năm 2020; đơn xác định yêu cầu khởi kiện ngày 25 tháng 01 năm 2021; đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 12 tháng 4 năm 2021; các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Quách Thị Lệ T trình bày: Ngày 19/3/2017, bà Quách Thị Lệ T có ký kết hợp đồng đặt cọc với Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc K N (sau đây viết tắt là Công ty K N) về việc đặt cọc mua căn hộ thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc khu Chức năng X, Đô thị mới Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh có đặc điểm như sau: Ký hiệu căn hộ: Cx tầng X; Diện tích: 305,9 m2 Đơn giá: 14.511.200 đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Theo Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc ký ngày 19/3/2017, hai bên thỏa thuận số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng). Sau khi đặt cọc, bà T và Công ty K N đã thống nhất về việc thay đổi căn hộ mà bà đã đặt cọc mua từ căn hộ Cx tầng X sang căn hộ Cy tầng Y với đơn giá mỗi m2 là 16.514.905 đồng (đã bao gồm thuế VAT), diện tích là 305,9 m2. Theo thỏa thuận thì bà và Công ty K N thay đổi căn hộ từ tầng X lên tầng Y, về diện tích căn hộ thì không thay đổi, sau đó hai bên ký hợp đồng mua bán chính thức. Ngày 24/4/2017, bà T và Công ty K N đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 20/HĐMBKN-TRC để mua căn hộ Cy tầng Y Chung cư khối C2, diện tích 305,9 m2, đơn giá là 16.514.905 đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng tổng cộng là 5.051.909.440 đồng (Năm tỷ, không trăm năm mươi mốt triệu, chín trăm lẻ chín nghìn, bốn trăm bốn mươi đồng) nhưng Công ty K N khuyến mãi 229.632.247 đồng vì vậy giá bán căn hộ là 4.822.277.193 đồng (Bốn tỷ, tám trăm hai mươi hai triệu, hai trăm bảy mươi bảy nghìn, một trăm chín mươi ba đồng). Theo Điều 2 của Hợp đồng mua bán căn hộ số 20/HĐMBKN-TRC ngày 24/4/2017, căn hộ có đặc điểm như sau: Diện tích sử dụng: 227,6 m2

Diện tích sàn xây dựng: 305,9 m2

Diện tích đất sử dụng chung: 9.587 m2

Thửa đất số: 148; Tờ bản đồ số: 08

Nhưng đến khi Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N bàn giao căn hộ Cy tầng Y thì diện tích bị chênh lệch rất lớn. Bà yêu cầu Công ty K N phải giảm tiền theo diện tích bị giảm của căn hộ nhưng Công ty K N không đồng ý.Theo kết quả đo vẽ của Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/8/2020 thì căn hộ chung cư số Cy tại tầng Y (số nhà mới là Cy2 tầng Y2) có diện tích sàn xây dựng tính theo thông thủy là 227,5 m2 và diện tích sàn xây dựng tính theo tim tường là 234,4 m2. Công ty K N đã giới thiệu và thỏa thuận với bà về việc căn hộ chung cư số Cy tầng Y (số nhà mới là Cy2 tầng Y2) mà bà mua khi bàn giao sẽ có diện tích 305,9 m2. Tuy nhiên diện tích sử dụng căn hộ thực tế mà bà nhận bị giảm đi rất nhiều, cụ thể: 305,9m2 – 227,5m2 = 78,4 m2. Vì diện tích sử dụng thực tế của của căn hộ chung cư số Cy tầng Y (số nhà mới là Cy2 tầng Y2) giảm 78,4m2 nên giá bán của căn hộ này theo diện tích hiện tại là: 227,5m2 x 16.514.905 đồng/m2 = 3.527.508.641 đồng. Số tiền chênh lệch giữa giá bán theo hợp đồng và giá bán theo diện tích thực tế là 4.822.277.193 đồng – 3.527.508.641 đồng = 1.294.768.552 đồng (Một tỷ, hai trăm chín mươi bốn triệu, bảy trăm sáu mươi tám nghìn, năm trăm năm mươi hai đồng).

Tính đến hết tháng 3/2021, bà T đã thanh toán cho Công ty K N tổng số tiền gốc là 2.669.369.790 đồng, số tiền lãi là 1.148.184.267 đồng. Số tiền còn lại bà phải thanh toán cho Công ty K N là 828.138.851 đồng (Tám trăm hai mươi tám triệu, một trăm ba mươi tám nghìn, tám trăm năm mươi mốt đồng).

Về đơn giá mua bán căn hộ: Vào thời điểm bà và Công ty K N thỏa thuận thay đổi mua căn hộ từ tầng x lên tầng y thì Công ty K N báo giá căn hộ tầng y có giá cao hơn căn hộ cũ (tầng x). Do đó đơn giá tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/3/2017 từ 14.511.200 đồng/m2 (chưa VAT) thành 15.013.500 đồng/m2 (chưa VAT). Đơn giá 15.013.500 đồng (chưa VAT) do nhân viên của Công ty K N (ông Lã Phi L) đưa cho bà khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chính thức ngày 24/4/2017 (bảng giá chính thức của căn hộ Cy2 tại số thứ tự 29). Do đó, bà yêu cầu Công ty K N phải giảm giá bán căn hộ theo đơn giá mà hai bên đã thỏa thuận tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là 15.013.500 đồng/m2 (chưa VAT), đơn giá có VAT là 16.514.905 đồng/m2.

Nay bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

1. Bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Tòa án công nhận diện tích căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc khu chức năng X, Đô thị mới Nam Thành phố) do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N bán cho bà T bị giảm 78,4m2.

2. Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N giảm giá bán căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc khu chức năng X, Đô thị mới Nam Thành phố) là 1.294.768.552 đồng (Một tỷ, hai trăm chín mươi bốn triệu, bảy trăm sáu mươi tám nghìn, năm trăm năm mươi hai đồng). 3. Tổng số tiền bà T thanh toán cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N để mua căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc khu chức năng X, Đô thị mới Nam Thành phố) là 3.527.508.641 đồng. 4. Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải trả lại số tiền lãi đã thu dư (1.294.768.552 đồng) là 482.539.367 đồng (Bốn trăm tám mươi hai triệu, năm trăm ba mươi chín nghìn, ba trăm sáu mươi bảy đồng). Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải điều chỉnh lại hợp đồng mua bán căn hộ, phụ lục 2 và phụ lục 2.1 trong hợp đồng. Việc thanh toán số tiền gốc và lãi hàng tháng theo giá trị thực tế của căn hộ là 3.527.508.641 đồng, bà T sẽ thanh toán một lần số tiền còn lại cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N. 5. Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải bàn giao cho bà T: biên bản bàn giao căn hộ số nhà Cy tầng Y (số nhà mới Cy2) Chung cư T R có diện tích thực tế (diện tích sử dụng 227,5m2), diện tích sàn xây dựng 234,4m2); 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ; 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có căn hộ, 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng nhà chung cư. Và cung cấp khí đốt theo thỏa thuận trong hợp đồng cho căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R. Bà T thống nhất với kết quả đo đạc căn hộ theo Bản vẽ hiện trạng nhà, số hợp đồng: 129054/TTĐĐBĐ-VPTT do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 25/8/2020. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu Công ty K N cung cấp khí đốt thành yêu cầu Công ty K N cung cấp hệ thống cung cấp chất đốt theo thỏa thuận tại Điều 4 của Hơp đồng cho căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R. Đối với các yêu cầu khác thì bà vẫn giữ nguyên. Tại bản tự khai ngày 12 tháng 6 năm 2020, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N có người đại diện theo ủy quyền là bà Trần Thị A2 trình bày: Nguyên ngày 24/04/2017, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N và bà Quách Thị Lệ T có ký hợp đồng mua bán căn hộ số Cy tại tầng Y (số nhà mới là Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án chung cư T R thuộc Khu dân cư x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong hợp đồng nêu rõ: “19.1. Hợp đồng này và các phụ lục cấu thành toàn bộ thỏa thuận giữa hai bên, thay thế mọi thỏa thuận, hoặc ghi nhớ trước đây dù bằng lời nói hay bằng văn bản…”. Sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, Công ty K N đã tổ chức bàn giao nhà cho bà Quách Thị Lệ T, trong quá trình bàn giao căn hộ bà Quách Thị Lệ T đã viện nhiều lý do để không ký biên bản bàn giao căn hộ nhưng vẫn tiếp nhận căn hộ để quản lý, cư trú, sinh sống. Đối với yêu cầu công nhận diện tích căn hộ Cy giảm 78,4 m2: Căn cứ thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng, diện tích căn hộ bao gồm: Diện tích sử dụng và Diện tích sàn xây dựng. Về diện tích sử dụng: Tại khoản 1.7 Điều 1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung số 20/HĐMBCHKN-TRC ngày 24/4/2017 quy định: “1.7 “Diện tích sử dụng là diện tích sử dụng riêng của căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào giấy chứng nhận, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ…”. Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Diện tích sử dụng căn hộ … trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có)”. Như vậy, diện tích sử dụng quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ với bà T cũng là diện tích được pháp luật công nhận, bảo hộ, được xác định thuộc sở hữu riêng của bên mua và được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho bên mua theo quy định của pháp luật. Qua đo đạc, kiểm tra diện tích sử dụng của căn hộ Cy không bị thiếu hụt so với diện tích thỏa thuận trong hợp đồng, thậm chí theo số liệu do nguyên đơn cung cấp, diện tích sử dụng của căn hộ Cy còn lớn hơn diện tích thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy quyền lợi của nguyên đơn thực tế luôn được đảm bảo theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Về diện tích sàn xây dựng: Tại khoản 1.8 điều 1 Hợp đồng quy định: “1.8 Diện tích sàn xây dựng là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn Căn Hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ”. Căn hộ Cy là căn hộ 2 tầng, giữa hai tầng có ô thông tầng nên việc tính từ “tim tường bao, tường ngăn căn hộ” sẽ bao gồm cả ô thông tầng, giữa hai tầng bên trong căn hộ. Do vậy, khi tính diện tích sàn xây dựng từ tim các tường bao xung quanh căn hộ, qua kiểm tra đo đạc thì diện tích sàn xây dựng tương ứng với diện tích quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ. Việc nguyên đơn đối chiếu giữa diện tích sử dụng với diện tích sàn xây dựng để xác định sự chênh lệch về diện tích là không phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Do vậy việc nguyên đơn cho rằng diện tích sử dụng của căn hộ Cy bị giảm 78,4 m2 là không có căn cứ.

Đối với yêu cầu giảm giá bán căn hộ Cy: Như đã trình bày ở trên, các loại diện tích của căn hộ Cy vẫn phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng và quyền lợi của nguyên đơn vẫn được đảm bảo theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Thêm vào đó, căn cứ Điều 124 Luật Nhà ở 2014: “Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở…”. Dựa trên quy định của pháp luật, Điều 3 của hợp đồng mua bán căn hộ đã thỏa thuận giá bán tổng thể căn hộ là 4.822.277.193 đồng (Bốn tỷ, tám trăm hai mươi hai triệu, hai trăm bảy mươi bảy nghìn, một trăm chín mươi ba đồng). Đồng thời tại điểm b khoản 2.1 điều 2 hợp đồng mua bán căn hộ cũng nêu rõ bên mua phải thanh toán giá bán căn hộ cho bên bán theo diện tích sử dụng thực tế và giá bán căn hộ chỉ được điều chỉnh khi diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá 1% diện tích sử dụng quy định trong hợp đồng, cụ thể như sau: “Bên mua có trách nhiệm thanh toán giá bán căn hộ cho Bên bán theo diện tích sử sụng thực tế khi bàn giao căn hộ... Nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá 01% (một phần trăm) so với diện tích ghi trong Hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ nhân với đơn giá quy định tại Điều 3”. Do vậy, yêu cầu giảm giá bán căn hộ Cy (số nhà mới Cy2 tầng Y2) của nguyên đơn là không có căn cứ. Đối với yêu cầu Công ty K N giao biên bản bàn giao căn hộ C tầng Y đã được cấp số nhà mới là Cy2 tầng Y2 Chung cư T R thì công ty không đồng ý vì trước đây công ty có yêu cầu bà T ký tên vào biên bản bàn giao căn hộ nhưng bà T không đồng ý ký tên nên công ty không thể giao biên bản bàn giao căn hộ theo yêu cầu của bà T. Đối với yêu cầu bàn giao các bản vẽ thiết kế thì công ty chỉ có bản vẽ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 - Chung cư Cụm B, C - một phần Khu dân cư x phía Bắc - Chung cư C2, được duyệt ngày 24/4/2015, công ty không có bản vẽ thiết riêng của từng căn hộ. Hiện tại Chung cư T R đã có hạ tầng khí đốt, nếu bà T có nhu cầu sử dụng khí đốt thì bà T kết nối đường dẫn để sử dụng, công ty không có trách nhiệm cung cấp khí đốt cho bà T. Do đó, Công ty K N đề nghị Tòa án không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công ty K N không yêu cầu đo vẽ lại căn hộ, không có ý kiến đối với Bản vẽ hiện trạng nhà, số hợp đồng: 129054/TTĐĐBĐ-VPTT do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 25/8/2020. Tại bản tự khai ngày 25 tháng 5 năm 2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Ngọc K trình bày: Ông và bà Quách Thị Lệ T là vợ chồng hợp pháp có đăng ký kết hôn. Căn hộ Cy tại tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị mới Nam Thành phố) do bà T đại diện đứng tên trong hợp đồng mua bán là tài sản chung của vợ chồng do ông và bà T tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Ông đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T đối với Công ty K N và đề nghị Tòa án xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T. Bản án dân sự sơ thẩm số 283/2021/DS-ST ngày 24-12-2021 của Tòa án nhân dân huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 70, Điều 91, Điều 93, Điều 97, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, Điều 243, khoản 2 Điều 227, khoản 1 và khoản 3 Điều 228, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào các Điều 8, 275, 328, 405, 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ vào các Điều 4, 15, 17, 22 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Căn cứ vào Điều 9 và khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014; Căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 và khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Quách Thị Lệ T đối với Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải có trách nhiệm bàn giao cho bà Quách Thị Lệ T và ông Vũ Ngọc K: Biên bản bàn giao căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R - Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X Đô thị mới Nam Thành phố tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích thực tế theo Bản vẽ hiện trạng nhà, số hợp đồng: 129054/TTĐĐBĐ-VPTT do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 25/8/2020 (diện tích sử dụng là 227,5 m2, diện tích sàn xây dựng là 234,4 m2); 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ; 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng của căn hộ và 01 bản vẽ thiết kết mặt bằng nhà chung cư đã được duyệt.

Việc giao nhận các tài liệu trên được thực hiện tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T công nhận diện tích căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh giảm 78,4 m2.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N giảm giá bán căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh với số tiền là 1.294.768.552 đồng (Một tỷ, hai trăm chín mươi bốn triệu, bảy trăm sáu mươi tám nghìn, năm trăm năm mươi hai đồng).

4. Số tiền bà Quách Thị Lệ T phải thanh toán cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N để mua căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh là 4.822.277.193 đồng (Bốn tỷ, tám trăm hai mươi hai triệu, hai trăm bảy mươi bảy nghìn, một trăm chín mươi ba đồng), chưa bao gồm tiền lãi.

5. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N hoàn trả cho bà Quách Thị Lệ T số tiền lãi là 482.539.367 đồng (Bốn trăm tám mươi hai triệu, năm trăm ba mươi chín nghìn, ba trăm sáu mươi bảy đồng).

6. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N điều chỉnh lại hợp đồng mua bán căn hộ, phụ lục 2 và phụ lục 2.1 của hợp đồng. Bà Quách Thị Lệ T có nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và lãi theo tiến độ thanh toán tại phụ lục 2 và phụ lục 2.1 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 20/HĐMBKN-TRC ngày 24/4/2017.

7. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N cung cấp khí đốt cho căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh. 8. Về chi phí tố tụng: Bà Quách Thị Lệ T phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí đo đạc tổng cộng là 6.743.500 đồng (Sáu triệu, bảy trăm bốn mươi ba nghìn, năm trăm đồng). Bà Quách Thị Lệ T đã nộp xong. 9. Về án phí dân sự sơ thẩm: 9.1. Bà Quách Thị Lệ T được miễn án phí dân sự sơ thẩm. 9.2. Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. 10. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Ngày 27/12/2021, nguyên đơn bà Quách Thị Lệ T có đơn kháng cáo với nội dung: Kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Bình C. Yêu cầu: Sửa toàn bộ bản án sơ thẩm số của Tòa án nhân dân huyện Bình C và chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Lý do kháng cáo: Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Bình C gây thiệt hại nghiêm trọng cho quyền lợi của nguyên đơn, xét xử không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án cũng như quy định pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và không rút kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau. Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn: Hợp đồng cọc có ghi đơn giá, hai bên căn cứ vào hợp đồng cọc để ký kết hợp đồng mua bán nhưng hợp đồng mua bán không ghi về đơn giá là không có sự minh bạch. Hóa đơn VAT thể hiện rõ về diện tích căn hộ để quyết toán tài chính của Công ty. Bị đơn không chứng minh được đã trang bị hệ thống khí đốt theo tiêu chuẩn được cơ quan phòng cháy chữa cháy kiểm định. Đề nghị sửa án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn hoặc hủy bản án để giải quyết lại sơ thẩm. Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bị đơn: Hợp đồng cọc để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán và hợp đồng mua bán đã thay thế toàn bộ các thỏa thuận trước đó. Không có sự ép buộc hay lừa dối khi hai bên ký hợp đồng mua bán. Giá bán căn hộ đã được nguyên đơn chấp nhận khi ký hợp đồng. Hóa đơn tài chính để hách toán thuế và phần diện tích được ghi theo chứng từ gốc nhưng có thiếu sót không ghi diện tích sử dụng. Hệ thống khí đốt đã được trang bị thuộc hệ thống tòa nhà, không phải sở hữu riêng của từng căn hộ. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát sau khi phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, phân tích nhận định về nội dung kháng cáo, đã nhận xét và đề nghị như sau:

- Về tố tụng: Giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo qui định của pháp luật.

- Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận thay đổi từ yêu cầu cung cấp hệ thống khí đốt thành hệ thống chất đốt của nguyên đơn do vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu là đúng pháp luật. Diện tích sử dụng của căn hộ thực tế so với hợp đồng mua bán là phù hợp với thỏa thuận quy định tại hợp đồng mua bán. Hợp đồng cọc không ghi cụ thể loại diện tích nào nên không thể căn cứ để trừ vào diện tích sử dụng. Bản án sơ thẩm đã xét xử có cơ sở và đúng pháp luật, đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Bình C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét thấy, “khí đốt” là một loại “chất đốt”. Việc nguyên đơn tại phiên tòa sơ thẩm thay đổi nội dung yêu cầu từ khí đốt thành chất đốt cũng không ảnh hưởng tố tụng về vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Tuy nhiên, như bị đơn trình bày hệ thống cung cấp khí đốt đã được trang bị cho chung cư, việc căn hộ cụ thể muốn sử dụng thì phải kết nối với hệ thống. Do vậy, án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là cũng phù hợp vì “hệ thống cung cấp chất đốt” đã được đầu tư trang bị như hợp đồng mua bán hai bên đã cam kết.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn thừa nhận hệ thống chất đốt có nhưng không sử dụng được, như vậy chứng minh tòa nhà đã được trang bị hệ thống cung cấp chất đốt. Nội dung yêu cầu của nguyên đơn là yêu cầu trang bị hệ thống cung cấp chất đốt, còn việc chưa sử dụng được hệ thống thì đây không phải là nội dung yêu cầu khởi kiện cần phải giải quyết tại vụ án này.

Từ những cơ sở chứng cứ nhận định trên, xét Bản án sơ thẩm đã xét xử đúng pháp luật, phù hợp với toàn bộ chứng cứ của vụ án nên kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận, như ý kiến của Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các Điều 328, 385, 401, 405, 422 và 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 4, 15, 17, 22 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 9 và khoản 2 Điều 101, Điều 121, 122, 124 của Luật Nhà ở năm 2014;

- Căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 và khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 283/2021/DS-ST ngày 24-12-2021 của Tòa án nhân dân huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Quách Thị Lệ T đối với Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải có trách nhiệm bàn giao cho bà Quách Thị Lệ T và ông Vũ Ngọc K: Biên bản bàn giao căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R - Khu dân cư x thuộc Khu chức năng x Đô thị mới Nam Thành phố tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích thực tế theo Bản vẽ hiện trạng nhà, số hợp đồng: 129054/TTĐĐBĐ-VPTT do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 25/8/2020 (diện tích sử dụng là 227,5 m2, diện tích sàn xây dựng là 234,4 m2); 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ; 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng của căn hộ và 01 bản vẽ thiết kết mặt bằng nhà chung cư đã được duyệt. Việc giao nhận các tài liệu trên được thực hiện tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền. 2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T công nhận diện tích căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng x, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh giảm 78,4 m2. 3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N giảm giá bán căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh với số tiền là 1.294.768.552 đồng (Một tỷ, hai trăm chín mươi bốn triệu, bảy trăm sáu mươi tám nghìn, năm trăm năm mươi hai đồng). 4. Số tiền bà Quách Thị Lệ T phải thanh toán cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N để mua căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh là 4.822.277.193 đồng (Bốn tỷ, tám trăm hai mươi hai triệu, hai trăm bảy mươi bảy nghìn, một trăm chín mươi ba đồng), chưa bao gồm tiền lãi. 5. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N hoàn trả cho bà Quách Thị Lệ T số tiền lãi là 482.539.367 đồng (Bốn trăm tám mươi hai triệu, năm trăm ba mươi chín nghìn, ba trăm sáu mươi bảy đồng). 6. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N điều chỉnh lại hợp đồng mua bán căn hộ, phụ lục 2 và phụ lục 2.1 của hợp đồng. Bà Quách Thị Lệ T có nghĩa vụ thanh toán tiền gốc và lãi theo tiến độ thanh toán tại phụ lục 2 và phụ lục 2.1 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 20/HĐMBKN-TRC ngày 24/4/2017. 7. Không chấp nhận yêu cầu của bà Quách Thị Lệ T về việc bà Quách Thị Lệ T yêu cầu Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N cung cấp khí đốt cho căn hộ Cy tầng Y (số nhà mới Cy2 tầng Y2) thuộc Dự án Chung cư T R (Khu dân cư x thuộc Khu chức năng X, Đô thị Nam thành phố) tại đường số x, xã Phong P, huyện Bình C, Thành phố Hồ Chí Minh.

8. Về chi phí tố tụng: Bà Quách Thị Lệ T phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí đo đạc tổng cộng là 6.743.500 đồng (Sáu triệu, bảy trăm bốn mươi ba nghìn, năm trăm đồng). Bà Quách Thị Lệ T đã nộp xong.

9. Về án phí dân sự sơ thẩm:

9.1. Bà Quách Thị Lệ T được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

9.2. Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc K N phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Án phí phúc thẩm: Miễn án phí cho bà Quách Thị Lệ T.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM