Quyết định 01/2024/QĐPT-DS — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ việc dân sự được thẩm tra tại phiên họp; ý kiến của các đương sự và đại diện Viện kiểm sát tại phiên họp, Hội đồng phúc thẩm nhận định:

Biên bản khế ước V/v đặt tiền mua nhà ở tại thôn 3, xã B, huyện B, Lào Cai ngày 01/6/2021 giữa anh Đào Văn T, chị Chúng Thị N và chị Phạm Thị H có nội dung thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà trên đất nên xác định bản chất đây là giao dịch về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Về hình thức: Khế ước mua nhà ngày 01/6/2021 được lập thành văn bản (viết tay) nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Về chủ thể xác lập giao dịch: Quá trình giải quyết vụ án anh T, chị N và chị H đều xác nhận việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn 3, xã B, huyện B, tỉnh Lào Cai là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, thời điểm xác lập giao dịch ngày 01/6/2021 các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự.

Về nội dung: Theo Khế ước mua nhà ngày 01/6/2021 giữa anh T, chị N với chị H thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 90m2, đất ở tại nông thôn, số 18.30.b1, tờ bản đồ số 1B, địa chỉ: Thôn 3, xã B, huyện B, tỉnh Lào Cai, đã được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ số BL 992061, số vào sổ CH 01819 ngày 02/8/2012 mang tên hộ ông Đào Văn T, giá chuyển nhượng: 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng). Như vậy xác định diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ cho bên chuyển nhượng, thời điểm chuyển nhượng đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất chuyển nhượng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất là đảm bảo các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Về việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng: Theo lời khai của các đương sự sau khi xác lập Khế ước mua nhà ngày 01/6/2021 thì chị H đã đặt cọc số tiền 20.000.000 đồng. Tuy nhiên, do thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng GCNQSDĐ đang được anh T, chị N thế chấp tại Ngân hàng nên các bên đã thỏa thuận số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà còn lại chị H sẽ thanh toán cho anh T, chị N bằng phương thức trả hết khoản nợ của anh T, chị N tại Ngân hàng để lấy lại GCNQSDĐ. Ngày 08/10/2021, chị H cùng anh T, chị N đã đến Ngân hàng làm thủ tục thanh toán nợ, giải chấp và nhận lại GCNQSDĐ. Ngay sau đó anh T chị N đã bàn giao cho chị H bản gốc GCNQSDĐ và tài sản là quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất. Xét thấy lời khai của các đương sự phù hợp với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, văn bản cung cấp thông tin liên quan của Ngân hàng. Mặc dù tại thời điểm giao kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (lập Khế ước v/v đặt tiền mua nhà ngày 01/6/2021) thì tài sản chuyển nhượng đang được thế chấp tại Ngân hàng nhưng không có văn bản của Ngân hàng về việc đồng ý cho anh T, chị N chuyển nhượng. Đến ngày 08/10/2021 chị H đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thay anh T, chị N nên quyền lợi của Ngân hàng không bị ảnh hưởng. Thực tế, chị H cũng là người quản lý, sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng của anh T, chị N từ thời điểm năm 2021 đến nay. Tuy nhiên, sau khi thực hiện thủ tục giải chấp tại Ngân hàng thì anh T, chị N chưa làm thủ tục để xóa thế chấp trên GCNQSDĐ và các bên cũng chưa thực hiện thủ tục sang tên, đăng ký giao dịch chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xét thấy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị H với anh T, chị N vi phạm quy định pháp luật về hình thức và chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng chủ thể xác lập giao dịch, nội dung là phù hợp với quy định của pháp luật. Các bên cũng đã thực hiện xong giao dịch chuyển nhượng. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa chị H với anh T, chị N đủ điều kiện công nhận hiệu lực.

Xét thấy, nghĩa vụ phải thi hành án của anh T, chị N với ông Trần Ngọc Hưng phát sinh từ thời điểm ngày 19/10/2022. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa chị H với anh T, chị N đã thực hiện xong từ thời điểm ngày 08/10/2021. Mặc dù tài sản chưa được đăng ký chuyển nhượng, sang tên cho chị H theo quy định của pháp luật nhưng từ thời điểm ngày 08/10/2021 thì tài sản này đã không còn thuộc quyền sử dụng, sở hữu của anh T, chị N. Việc cơ quan thi hành án ban hành quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng đối với quyền sử dụng đất mang tên hộ anh T đã làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của chị H. Trong vụ án chị H khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của anh T, chị N không thể biết việc anh T, chị N còn phải thực hiện các nghĩa vụ về tài sản khác, chị H xác lập giao dịch nhận chuyển nhượng hoàn toàn ngay tình.

Vì vậy, cần sửa Quyết định giải quyết việc dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của chị H, anh T và chị N về việc công nhận giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật.

Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N phải chịu tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Xác nhận các đương sự đã nộp đủ tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tại Tòa án nhân dân huyện B.

Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N phải chịu lệ phí sơ thẩm giải quyết việc dân sự.

Chị Phạm Thị H không phải chịu lệ phí phúc thẩm giải quyết việc dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 375, Điều 149, Điều 157, Điều 158 Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận kháng cáo của chị Phạm Thị H. Sửa Quyết định sơ thẩm giải quyết việc dân sự số 03/2023/QĐST-DS ngày 04/12/2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Lào Cai như sau:

Căn cứ khoản 10 Điều 27, điểm a khoản 2 Điều 35, Điều 369, Điều 370 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

Chấp nhận yêu cầu của chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N về việc công nhận giao dịch dân sự là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/6/2021 giữa bên nhận chuyển nhượng chị Phạm Thị H và bên chuyển nhượng anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N, chuyển nhượng 90m2 đất ở nông thôn, số 18.30.b1, tờ bản đồ số 1b, địa chỉ tại: Thôn 3, xã B, huyện B, tỉnh Lào Cai, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 992061, số vào sổ CH-01819 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Lào Cai cấp ngày 28/8/2012 mang tên hộ ông Đào Văn T với số tiền chuyển nhượng là 420.000.000đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng) là có hiệu lực pháp luật.

Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng:

Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N phải chịu tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 7.730.000 đồng (Bảy triệu, bảy trăm ba mươi nghìn đồng). Xác nhận các đương sự đã nộp đủ tiền tại Tòa án nhân dân huyện B.

3. Về lệ phí Tòa án:

Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N mỗi người phải chịu lệ phí sơ thẩm giải quyết việc dân sự là 100.000 đồng (Một trăm nghìn đồng). Khấu trừ vào số tiền tạm ứng lệ phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002463 ngày 19/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Lào Cai. Chị Phạm Thị H, anh Đào Văn T và chị Chúng Thị N đã nộp đủ lệ phí sơ thẩm giải quyết việc dân sự.

Chị Phạm Thị H không phải chịu lệ phí phúc thẩm giải quyết việc dân sự. Trả lại cho chị Phạm Thị H số tiền tạm ứng lệ phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án ký hiệu AC-22P, số 0001008 ngày 20/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Lào Cai.

4. Quyết định này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.