Bản án 99/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Toàn.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Dũ.

Ông Phạm Hùng Nuôi.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Vinh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Ông Trần Văn Nghiệp - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 01 và 08 tháng 8 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 168/2018/TLPT-DS ngày 27 tháng 12 năm 2018 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm 36/2018/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 139/2019/QĐ-PT ngày 25 tháng 6 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Mã Ái H, sinh năm 1973; cư trú tại: Số nhà 108, LTK, khóm A, phường M, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (Vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1955; cư trú tại: Số nhà 142, ấp P, xã H, huyện L, tỉnh Sóc Trăng là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 03/12/2018). Ông D có mặt.

- Bị đơn:

1. Bà Cao Thị M, sinh năm 1953 (Vắng mặt).

2. Bà Sơn Thị Si L, sinh năm 1979 (Vắng mặt).

3. Bà Sơn Thị Mỹ N, sinh năm 1992 (Vắng mặt).

4. Ông Sơn P, sinh năm 1990 (Vắng mặt).

5. Ông Sơn Y, sinh năm 1987 (Vắng mặt).

Cùng cư trú tại: Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Sơn G, sinh năm 1985; cư trú tại: Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (Vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bà Mã Ái H là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 24/11/2017 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn là và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có lời trình bày:

Ngày 03/9/2015, gia đình các bị đơn bà M, bà L, bà N, ông P, ông Y và ông Sơn Ê (Đã chết) có ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất diện tích 1.000m2 tại thửa 529, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA124982 số vào sổ 0235 do UBND huyện Mỹ Tú cấp ngày 14/10/2004 cho ông Sơn Ê với giá là 40.000.000 đồng, có công chứng hợp đồng tại Văn phòng Công chứng KH, Sóc Trăng và nguyên đơn đã thanh toán đủ số tiền này cho các bị đơn nhưng các bị đơn không đồng ý di dời tài sản trên đất để giao lại đất cho nguyên đơn H để làm thủ tục sang tên. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 giữa nguyên đơn và các bị đơn, đối với phần đất diện tích 1.000m2 tại thửa 529, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA124982 số vào sổ 0235 do UBND huyện Mỹ Tú cấp ngày 14/10/2004 cho ông Sơn Ê.

Buộc các bị đơn tự tháo dỡ nhà và vật kiến trúc trên phần đất tại thửa 529, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng để giao lại phần đất nêu trên cho nguyên đơn theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

- Các bị đơn không có ý kiến trình bày ở cấp sơ thẩm.

Sự việc đã được Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng thụ lý, giải quyết tại bản án dân sự sơ thẩm số: 36/2018/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2018 đã quyết định:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; căn cứ Điều 42 của Pháp lệnh chi phí giám định, định giá; chi phí cho người làm chứng, người phiên dịch trong tố tụng số: 02/2012/UBTVQH13 ngày 28/3/2012 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; áp dụng khoản 2 Điều 131, Điều 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; áp dụng khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Mã Ái H về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mã Ái H với ông Sơn Ê, bà Cao Thị M, bà Sơn Thị Si L, bà Sơn Thị Mỹ N, ông Sơn Y, ông Sơn P đã chuyển nhượng diện tích 1.000m2, giá 40.000.000 đồng tại thửa số 529, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng và buộc bà Cao Thi Mên cùng các con là bà Sơn Thị Si L, bà Sơn Thị Mỹ N, ông Sơn P, ông Sơn Y tháo dỡ nhà và vật kiến trúc trên đất giao lại cho bà Mã Ái H phần diện tích nêu trên.

2. Buộc các bị đơn bà Cao Thị M, bà Sơn Thị Si L, bà Sơn Thị Mỹ N, ông Sơn Y, ông Sơn P trả cho nguyên đơn Mã Ái H số tiền đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 40.000.000 đồng.

3. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng các bị đơn còn phải trả lãi cho nguyên đơn theo mức lãi suất là 10%/năm đối với số tiền chậm thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên xử về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 03/12/2018, nguyên đơn bà Mã Ái H kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 36/2018/DS-ST ngày 21/11/2018 của TAND huyện Châu Thành, yêu cầu TAND tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc các bị đơn phải hợp tác với nguyên đơn trong việc đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

Đến ngày 24/5/2019, nguyên đơn xin thay đổi một phần nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 có hiệu lực, nhưng bà chỉ nhận một phần đất trống sát nhà bà Cao Thị M theo tình trạng đất thổ cư 100m2 và đất lâu năm khác 66m2, tổng diện tích là 166m2, diện tích còn lại có nhà trên đất bà đồng ý cho lại các bị đơn sử dụng; tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu thay đổi một phần nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo của nguyên đơn; các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng là trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm thì Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật về tố tụng. Về nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và các quy định pháp luật có liên quan đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận nội dung đơn kháng cáo và thay đổi một phần nội dung đơn kháng cáo của bà H; đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định:

[1] Theo đơn khởi kiện, bà Mã Ái H có yêu cầu các bị đơn tháo dỡ, di dời tài sản trả lại đất cho nguyên đơn, nên HĐXX xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tháo dỡ, di dời tài sản trả lại đất” theo quy định tại khoản 3, 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Tại cấp phúc thẩm, Tòa án đưa ông Sơn G vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, ông G không có ý kiến, không khiếu nại hay thắc mắc gì, nên HĐXX xác định việc đưa ông G vào tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm là hợp pháp.

[3] Tại phiên tòa, các bị đơn bà Cao Thị M, bà Sơn Thị Si L, bà Sơn Thị Mỹ N, ông Sơn P, ông Sơn Y và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Sơn G đều vắng mặt lần thứ hai không rõ lý do, nên HĐXX căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[4] Về người kháng cáo, nội dung, hình thức đơn kháng cáo và thời hạn kháng cáo của bà Mã Ái H là đúng quy định tại Điều 271, Điều 272 và khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo hợp lệ, được Tòa án chấp nhận và tiến hành xét xử phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[5] Xét yêu cầu xin thay đổi một phần nội dung đơn khởi kiện của bà Mã Ái H theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 có hiệu lực, nhưng bà chỉ nhận một phần đất trống sát nhà bà Cao Thị M theo tình trạng đất thổ cư 100m2 và đất lâu năm khác 66m2, tổng diện tích là 166m2, diện tích còn lại có nhà trên đất bà đồng ý cho lại các bị đơn sử dụng. Xét thấy, theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thì nguyên đơn chỉ có quyền rút đơn khởi kiện trước khi mở phiên tòa hoặc tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, việc bà H xin thay đổi một phần nội dung đơn khởi kiện là không được pháp luật cho phép, nên yêu cầu này của bà H không được HĐXX chấp nhận.

[6] Xét kháng cáo và thay đổi một phần nội dung kháng cáo của bà Mã Ái H về việc yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 có hiệu lực, nhưng bà chỉ nhận một phần đất trống sát nhà bà Cao Thị M theo tình trạng đất thổ cư 100m2 và đất lâu năm khác 66m2, tổng diện tích là 166m2, diện tích còn lại có nhà trên đất bà đồng ý cho lại các bị đơn sử dụng. Xét thấy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 giữa nguyên đơn với các bị đơn đối với phần đất có diện tích 1.000m2 tại thửa 529, tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Ấp H, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA124982 số vào sổ 0235 do UBND huyện Mỹ Tú cấp ngày 14/10/2004 cho ông Sơn Ê đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng Khánh Hưng là sự thật và được bị đơn bà Cao Thị M thừa nhận tại biên bản lấy lời khai ngày 18/02/2019. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[7] Tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 nêu trên, các bên đều có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định tại Điều 19, 20 Bộ luật Dân sự năm 2015; việc thỏa thuận chuyển nhượng là hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; về hình thực của hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định tại Điều 117, 118, 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và nguyên đơn bà H đã trả đủ tiền. Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xuất trình tờ thỏa thuận với nội dung bà M đồng ý tách phần đất có diện tích 166m2 và khấu trừ tổng số tiền chuyển nhượng là 40.000.000 đồng, phía bà M đồng ý tháo dỡ căn nhà sau để giao đất cho bà H như nội dung thay đổi một phần đơn kháng cáo của bà H. Mặc dù, ông Sơn Ê đã chết và phần đất tranh chấp đã phát sinh quyền thừa kế tài sản theo pháp luật được quy định tại các Điều 649, 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì bà M có quyền đối với 50% phần tài sản này (Tương đương phần đất có diện tích 500m2), nên bà M có quyền thỏa thuận và giao phần đất có diện tích 166m2 cho bà H để trừ số tiền chuyển nhượng là 40.000.000 đồng như đã nêu trên. Thấy rằng, việc thỏa thuận này vừa đảm bảo quyền lợi cho phía bà H và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của phía bà M, vì bà M muốn thực hiện cho xong hợp đồng chuyển nhượng, không muốn nợ nần gì đối với bà H. Do đó, việc nguyên đơn kháng cáo và thay đổi một phần nội dung kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/9/2015 có hiệu lực, nhưng bà chỉ nhận một phần đất trống sát nhà bà M theo tình trạng đất thổ cư 100m2 và đất lâu năm khác 66m2, tổng diện tích là 166m2, diện tích còn lại có nhà trên đất bà đồng ý cho lại các bị đơn sử dụng là có căn cứ, nên được HĐXX chấp nhận. Mặt khác, bà M đồng ý tháo dỡ, di dời phần nhà sau để giao đất cho bà H để đảm bảo giai đoạn thi hành án, nên được HĐXX ghi nhận.

[8] Từ những phân tích trên, sau khi công nhận và giao cho bà H phần đất có diện tích 166m2, thuộc một phần thửa 529, tờ bản đồ số 07 để khấu trừ tổng số tiền chuyển nhượng là 40.000.000 đồng, thì xem như hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H với bà M, bà L, bà N, ông P, ông Y và ông Ê đã chấm dứt và phần diện tích đất còn lại thuộc thửa 529, tờ bản đồ số 07 vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các bị đơn.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do bản án dân sự sơ thẩm bị sửa nên án phí dân sự sơ thẩm được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, yêu cầu công nhận hợp đồng của bà H được chấp nhận một phần nên bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 24, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Bà M, bà L, bà N, ông P, ông Y, ông G không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

[10] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản ở cấp sơ thẩm: Tổng chi phí số tiền 3.950.000 đồng. Do nguyên đơn Mã Ái H đồng ý chịu và đã nộp xong, nên không xem xét lại.

[11] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ở cấp phúc thẩm: Tổng chi phí số tiền 1.290.000 đồng. Do nguyên đơn Mã Ái H đồng ý chịu và đã nộp xong.

[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo và thay đổi một phần nội dung đơn kháng cáo của bà H được chấp nhận, nên bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[13] Đối với lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm về việc đề nghị HĐXX chấp nhận nội dung đơn kháng cáo và thay đổi một phần nội dung đơn kháng cáo của bà H và đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành là có căn cứ, nên được HĐXX chấp nhận.

Vì các lẽ trên,