Bản án 95/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phía nguyên đơn cho rằng: ngày 28 tháng 10 năm 2016 ông Cao Tuấn V ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số TRV/A305/SPA với Công ty cổ phần T3 (sau đây gọi tắt là Công ty T3) để mua căn hộ thuộc dự án New Hoi A (sau đó được đổi tên thành Dự án The Pearl Hoi A – A1). Thực hiện hợp đồng, ông V đã thanh toán toàn bộ số tiền mua căn hộ và kinh phí bảo trì là 3.799.065.307 đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty T3 đã có nhiều vi phạm về tiến độ xây dựng dẫn tới chậm bàn giao căn hộ. Ngày 07 tháng 01 năm 2019, quá thời hạn 686 ngày, Công ty T3 gửi thông báo bàn giao căn hộ cho ông V. Sau khi nhận thông báo, ông V đã phản hồi với Công ty T3 một số nội dung về căn hộ không đúng theo hợp đồng, nhưng Công ty T3 không phản hồi, đến nay ông V vẫn chưa nhận được nhà. Do Công ty T3 vi phạm thỏa thuận tại Điều 12.2 của hợp đồng nên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông V và Công ty T3, buộc Công ty T3 phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông V số tiền đã nhận thanh toán theo hợp đồng mua bán căn hộ và kinh phí bảo trì là 3.799.065.307 đồng; bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao căn hộ theo mức 25% giá bán căn hộ tương ứng với số tiền là 946.235.000 đồng; thanh toán số tiền thu nhập của chủ nhà tính đến ngày 28/02/2019 chưa thanh toán là 188.159.429 đồng; thanh toán tiền thu nhập của chủ nhà từ ngày 01/03/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm 28/9/2022 là 1.351.931.312 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút lại yêu cầu thanh toán lãi phạt do chậm bàn giao căn hộ được tính trên giá bán căn hộ từ ngày 15/5/2017 đến ngày 01/10/2017, với số tiền là 100.897.168 đồng.

Phía bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng: việc ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số TRV/A305/SPA vào ngày 28 tháng 10 năm 2016 và đã nhận của ông V số tiền 3.799.065.307 đồng là đúng. Tuy nhiên, Công ty T3 đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình tại hợp đồng, bàn giao căn hộ cùng các thiết bị vật liệu theo đúng thiết kế đã được duyệt theo biên bản bàn giao; người mua không thuộc trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng; Công ty T3 và người mua đã ký biên bản bàn giao căn hộ, tại thời điểm ký biên bản, bên mua không có văn bản khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì về thiết kế xây dựng, các trang thiết bị, vật liệu của căn hộ và việc chậm bàn giao căn hộ của chủ đầu tư, nên ông V không còn quyền yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao căn hộ và yêu cầu thanh toán khoản lãi phạt do chậm bàn giao theo hợp đồng đã ký kết; việc thanh toán số tiền thu nhập của chủ nhà là do đơn vị quản lý môi giới cho thuê (Công ty TNHH Q) chịu trách nhiệm chi trả. Bị đơn yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Với nội dung như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 275, 385, 401, 422, 428 Bộ luật Dân sự năm 2015; các điều 12, 13, 17, 22, 23 và 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 123 Luật Xây dựng; Điều 19 Luật Bảo vệ người tiêu dùng; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Cao Tuấn V. Hợp đồng mua bán căn hộ số: TRV/A305/SPA được ký kết giữa ông Cao Tuấn V và Công ty Cổ phần T3 ngày 28/10/2016 chấm dứt kể từ ngày xét xử sơ thẩm (28/9/2022); buộc Công ty Cổ phần T3 phải thanh toán cho ông Cao Tuấn V số tiền tổng cộng là 4.745.300.000 đồng, bao gồm: số tiền ông V đã thanh toán theo Hợp đồng mua bán căn hộ là: 3.799.065.307 đồng và tiền bồi thường tương ứng với 25% giá bán căn hộ do chậm bàn giao là: 946.235.000 đồng. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc thanh toán số tiền thu nhập của chủ nhà tính đến 28/02/2019 là: 188.159.429 đồng và tiền thu nhập của chủ nhà từ 01/03/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm 28/9/2022 là: 1.351.931.312 đồng, tổng cộng 1.540.090.741đồng. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc trả khoản lãi phạt do chậm bàn giao căn hộ là 100.897.168 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12 tháng 10 năm 2022, nguyên đơn Cao Tuấn V có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm (đối với phần yêu cầu khởi kiện không được cấp sơ thẩm chấp nhận); ngày 07 tháng 10 năm 2022, bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam phát biểu ý kiến: Tòa án, những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền, nghĩa vụ do pháp luật tố tụng dân sự quy định trong quá trình thụ lý, giải quyết, xét xử vụ án theo thủ tục phúc thẩm; đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 4 Điều 308, Điều 311 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, hủy một phần Bản án sơ thẩm, đình chỉ giải quyết toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn về tiếp tục hợp đồng mua bán căn hộ và đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, buộc bên chuyển nhượng trả lại số tiền đã nhận; áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy phần còn lại của Bản án sơ thẩm số 78/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1.1]. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về nội dung yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và trả lại số tiền bên mua đã giao theo hợp đồng; giữ yêu cầu phạt hợp đồng 25% và bồi thường thiệt hại về tiền lãi, tiền cho thuê căn hộ do phía bị đơn chiếm giữ căn hộ trái pháp luật theo như nội dung đơn khởi kiện. Đại diện bị đơn xin rút toàn bộ yêu cầu phản tố về buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Xét việc rút yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn là tự nguyện, được nguyên đơn, bị đơn đồng ý nên Hội đồng xét xử áp dụng khoản 4 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy một phần bản án sơ thẩm, đình chỉ giải quyết toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn về tiếp tục thực hiện hợp đồng, phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và trả lại số tiền mà bên mua đã giao cho bên bán theo hợp đồng. Quyền khởi kiện lại của đương sự đối với các yêu cầu bị đình chỉ được đảm bảo theo quy định của pháp luật.

[1.2]. Nguyên đơn, bị đơn không rút đơn kháng cáo đối với phần yêu cầu khởi kiện còn lại được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

[2]. Xét kháng cáo của đương sự

[2.1]. Về thủ tục tố tụng: việc kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn được thụ lý đúng điều kiện, thủ tục, thời hạn và thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn là hợp pháp.

[2.2]. Về nội dung:

Thứ nhất, nguyên đơn yêu cầu phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số TRV/A305/SPA ngày 28 tháng 10 năm 2016. Theo các tài liệu, chứng cứ mới thu thập tại cấp phúc thẩm, thì: toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với 87.816,5m2 đất, loại đất thương mại dịch vụ, thuộc thửa đất số 379/VPĐK, tờ bản đồ số 15 (764560 – 8 – d) của Dự án New Hoi A (sau đó được đổi tên thành Dự án The Pearl Hoi A – A1) là tài sản thế chấp theo hợp đống thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được đăng ký thế chấp ngày 26 tháng 5 năm 2016, giữa bên thế chấp là Công ty T3 và bên nhận thế chấp là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ, Chi nhánh Q1 (Hà Nội), để đảm bảo khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 01/2015/3280302/HĐTD ngày 17 tháng 3 năm 2015, hiện hợp đồng thế chấp này đang còn hiệu lực. Theo đó, căn hộ A305 là đối tượng thuộc hợp đồng thế chấp tài sản nhưng các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp chưa được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng trong vụ án, và bản án sơ thẩm chưa xem xét, quyết định hiệu lực của các hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc chuyển nhượng, mua bán, thế chấp cùng một tài sản. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy bản án sơ thẩm để đưa chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp tham gia tố tụng trong vụ án.

Thứ hai, tại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Q cấp năm 2017 cho Công ty T3 đối với các thửa đất ở đô thị, ghi thời hạn sử dụng “người mua lại biệt thự, căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng lâu dài”. Tuy nhiên, chứng cứ mới được thu thập tại cấp phúc thẩm (Quyết định số 3217/QĐ – UBND ngày 25 tháng 11 năm 2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Q) cho thấy quyền sử dụng đất thuộc Dự án Khu du lịch sinh thái biển H có thời hạn sử dụng đất đến ngày 27 tháng 9 năm 2054. Theo đó, việc thay đổi thời hạn sử dụng đất và loại đất đã tác động trực tiếp đến điều kiện, khả năng thực hiện hợp đồng của bên chuyển nhượng và ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan khi thực hiện hợp đồng đang tranh chấp.

Các nhận định trên cho thấy: việc xem xét nội dung kháng cáo của các bên đương sự, giải quyết phần yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn có liên quan đến việc đánh giá tính hợp pháp và hiệu lực của các hợp đồng mua bán căn hộ và tính hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai xác lập trước khi ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ đang tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với căn hộ A305. Mặt khác, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thay đổi loại đất, thời hạn sử dụng đất liên quan đến diện tích đất gắn liền với căn hộ ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích thực hiện hợp đồng của bên mua căn hộ và điều kiện tiếp tục thực hiện hợp đồng đang tranh chấp của các bên.

Các tình tiết mới xuất hiện tại cấp phúc thẩm đặt ra yêu cầu phải thu thập chứng cứ để chứng minh và bổ sung người tham gia tố tụng, mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể bổ sung được, thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy một phần Bản án sơ thẩm số 78/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam giải quyết lại phần yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn theo thủ tục sơ thẩm.

[2.3] Án phí dân sự và chi phí tố tụng

[2.3.1]. Án phí sơ thẩm: Công ty Cổ phần T3 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo Bản án sơ thẩm đã quyết định đối với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã rút, Hội đồng xét xử đã hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết. Nghĩa vụ chịu án phí của nguyên đơn đối với phần yêu cầu khởi kiện còn lại được quyết định khi Tòa án giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[2.3.2]. Án phí phúc thẩm: do bản án sơ thẩm bị hủy nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn, bị đơn.

[2.3.3]. Chi phí tố tụng tại cấp phúc phẩm: ông Cao Tuấn V phải chịu 200.000 (hai trăm nghìn) đồng và đã nộp xong.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các khoản 3, 4 Điều 308, các điều 310, 311 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phía Tòa án. Tuyên xử:

1. Hủy một phần Bản án sơ thẩm số 78/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam, đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của Công ty Cổ phần T3 về tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với ông Cao Tuấn V và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Cao Tuấn V về chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và trả lại số tiền mà ông V đã giao cho Công ty Cổ phần T3 theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số TRV/A305/SPA ngày 28 tháng 10 năm 2016. Quyền khởi kiện lại của nguyên đơn, bị đơn đối với các yêu cầu khởi kiện, phản tố bị đình chỉ được đảm bảo theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

2. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Cao Tuấn V, bị đơn Công ty Cổ phần T3, hủy một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2022/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Nam giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn Cao Tuấn V.

3. Án phí dân sự và chi phí tố tụng

3.1. Án phí sơ thẩm: Công ty Cổ phần T3 phải chịu 107.981.306 (một trăm lẻ bảy triệu, chín trăm tám mươi mốt nghìn, ba trăm lẻ sáu) đồng. Án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện còn lại của nguyên đơn sẽ được xem xét tại Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết lại vụ án.

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: người kháng cáo không phải chịu; hoàn trả cho ông Cao Tuấn V và Công ty Cổ phần T3, mỗi đương sự 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu số 0007314 ngày 13 tháng 10 năm 2022 (người nộp Đặng Anh T1, nộp thay Công ty T3) và số 0007317 ngày 13 tháng 10 năm 2022 (bà Huỳnh Thị T2, nộp thay ông V) của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh Quảng Nam.

3.3. Chi phí tố tụng tại cấp phúc phẩm: ông Cao Tuấn V phải chịu 200.000 (hai trăm nghìn) đồng và đã nộp xong.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 09 tháng 9 năm 2023).