Bản án 94/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Toàn.

Các Thẩm phán: Ông Phạm Hùng Nuôi.

Ông Nguyễn Văn Ngọt.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kiều Oanh – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân nhân tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Bà Mã Quế Khanh – Kiểm sát viên.

Trong ngày 08 tháng 8 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 56/2018/TLPT-DS ngày 28 tháng 5 năm 2018 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2018/DS-ST ngày 20/4/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 89/2018/QĐ-PT ngày 11 tháng 6 năm 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phan Thị L, sinh năm 1966; cư trú tại: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (Có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Trương Tương I, sinh năm 1960 (Vắng mặt).

2. Bà Trần Thị D, sinh năm 1961 (Có mặt).

Cùng cư trú tại: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện hợp pháp của ông Trương Tương I: Bà Trần Thị D (Được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày 24/5/2016).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Trần Thành U, sinh năm 1963; cư trú tại: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (Có mặt).

- Ông Trần Thành M, sinh năm 1960 (Có mặt).

- Bà Trần Thị S, sinh năm 1960 (Vắng mặt).

Cùng cư trú tại: Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện hợp pháp của bà Trần Thị S: Ông Trần Thành M, (Được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày 06/7/2017).

- Người kháng cáo: Ông Trần Thành U là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên

quan.

NỘI DUNG CỦA VỤ ÁN:

- Nguyên đơn bà Phan Thị L trình bày:

Vào năm 1995, bà và chồng là ông Trần Thành U có nhận chuyển nhượng của ông Đặng Văn H, địa chỉ ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng 01 phần đất có diện tích khoảng 1,5 công tầm 03m (Theo đo đạc thực tế là 1.517,3m2), gồm 03 liếp đất, 01 liếp trồng cây dừa (07 cây dừa), 02 liếp còn lại là đất trống, phần đất tọa lạc ấp A, xã B, huyện P (Nay là huyện C), tỉnh Sóc Trăng với giá là 15 chỉ vàng 24k.

Sau khi chuyển nhượng đất của ông H thì bà và ông U trực tiếp canh tác đất. Đến năm 1999, thì ông U bỏ đi không canh tác, bà tiếp tục canh tác phần đất đến năm 2001 ông Trương Tương I và bà Trần Thị D đến phần đất của bà đang canh tác cất 01 căn nhà tạm, bà không đồng ý cho ông I và bà D cất nhà, nhưng ông I và bà D vẫn cất nhà và nói với bà là đất này ông U đã hợp đồng chuyển đổi cho vợ chồng ông, nếu bà không đồng ý thì kêu ông U về hoặc trả vàng lại cho vợ chồng ông với số vàng là 18 chỉ 24k, bà có đi khiếu nại, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau khi bà D cất nhà xong bà D không có ở căn nhà trên mà bà D bỏ đi thành phố Hồ Chí Minh. Lúc đó bà cũng đến phần đất này cất 01 căn nhà để bán nước đá, năm 2003 bà bỏ đi thành phố Hồ Chí Minh làm thuê, phần đất này bỏ hoang, không ai canh tác, sau khi đi thành phố 01 thời gian bà trở về thì bà nghe nói là mẹ chồng bà là bà Đỗ Thị T lấy phần đất của bà hợp đồng cho ông Trần Văn N thuê và sau đó hợp đồng cho ông Trần Văn M (Ông M đã qua đời năm 2016) thuê canh tác, nên bà không nói gì mà tiếp tục đi thành phố Hồ Chí Minh cho đến năm 2011 bà trở về thấy đất không có ai canh tác, nên bà tiếp tục canh tác. Năm 2013, bà phát hiện phần đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông I và bà D, nên giữa bà với ông I, bà D phát sinh tranh chấp. Ngày 24/8/2015, Ủy ban nhân dân huyện C có quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông I, bà D. Bà không biết gì việc ông U lấy đất của ông I, bà D hợp đồng chuyển nhượng lại cho ông M và bà S. Nay bà yêu cầu Tòa án buộc ông I, bà D phải tháo dỡ, di dời nhà để giao trả lại cho bà toàn bộ phần đất có diện tích 1.763m2 (Theo đo đạc thực tế là 1.517,3m2) đất thuộc thửa số 309, tờ bản đồ số 05, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Tại phiên tòa, bà xác định phần đất có diện tích thực tế là 1.517,3m2 là tài sản chung giữa bà và ông U, nên bà xin thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện là bà yêu cầu Tòa án buộc ông I, bà D trả lại cho bà phần đất có diện tích là 758,65m2, đất được đánh số thứ tự trên bản đồ địa chính là thửa số 309, tọa lạc ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng, bà đồng ý trả giá trị cây trồng trên đất cho ông I, bà D.

- Bị đơn bà Trần Thị D, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trương Tương I trình bày:

Phần đất tranh chấp có diện tích 1,5 công tầm 03m (Theo đo đạc thực tế là 1.517,3m2) có nguồn gốc đầu tiên là của cha mẹ ruột của bà D là ông Trần Thanh B và bà Đỗ Thị T chuyển nhượng lại cho ông G nhưng không nhớ rõ họ tên. Sau đó, ông G tặng lại cho con trai là ông Đặng Văn H. Năm 1995, ông H chuyển nhượng lại cho bà L và ông U phần đất trên với giá là 15 chỉ vàng 24k. Năm 1998, vợ chồng ông U, bà L thiếu nợ không có tiền trả nên kêu ông Trần Văn M chuyển nhượng lại phần đất trên. Ông M nói đất ở xa, không đồng ý chuyển nhượng nên ông U, bà L có đến nói với vợ chồng ông I, bà D cho đổi phần đất có diện tích 1,5 công tầm 03m (Theo đo đạc thực tế là 1.517,3m2) của ông U, bà L để lấy phần đất của ông I, bà D có diện tích 2,5 công tầm 03m (Đổi 1,5 công tầm 03m, còn 01 công tầm 03m thì ông I, bà D tặng lại cho ông U, bà L), Sau khi đổi đất thì vợ chồng ông I, bà D đến phần đất mà ông U, bà L đã đổi cất nhà ở và canh tác khoảng 01 năm thì vợ chồng ông I, bà D hợp đồng cho ông Trần Văn N thuê lại canh tác, khoảng 04 năm sau thì ông Ngọc trả lại đất. Ông I, bà D tiếp tục hợp đồng cho ông Trần Văn M (Ông M đã qua đời năm 2016) thuê lại canh tác đến năm 2013 thì ông I, bà D cho bà L mượn lại canh tác (Dăm khoai lang). Năm 2014 bà L trả đất lại cho ông I, bà D cất nhà ở cho đến nay. Phần đất của ông I, bà D thì ông U, bà L đã hợp đồng chuyển nhượng lại cho ông M, bà S.

Tại thời điểm ông U, bà L với ông I, bà D hợp đồng đổi đất thì phần đất của các bên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên chỉ hợp đồng bằng lời nói, không có làm giấy tờ gì với nhau. Phần đất của ông U, bà L đổi cho ông I, bà D thiếu 01 góc tư (Tầm 03m), nên ông U, bà L lấy 01 góc tư (Tầm 03m) đất ở nơi nhà ông U, bà L đang ở bù lại cho ông I, bà D, nhưng ông I, bà D không nhận mà tặng cho lại ông U, bà L. Sau khi đổi đất với ông U, bà L thì ông I, bà D canh tác đến ngày 31/5/2010 thì ông I, bà D được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, đến ngày 24/8/2015 thì Ủy ban nhân dân huyện C ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho thì ông I, bà D, nhưng ông I, bà D không rõ lý do hủy.

Nay bà không đồng ý theo yêu cầu của bà L về việc yêu cầu vợ chồng bà trả lại phần đất có diện tích 758,65m2, đất tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng, vì đất này ông I, bà D đã hợp đồng chuyển đổi với ông U, bà L từ năm 1998, ông I, bà D cũng đã cất nhà ở ổn định, đất của ông I, bà D thì ông U, bà L cũng đã hợp đồng chuyển nhượng lại cho ông Trần Văn M và bà Trần Thị S.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thành U trình bày:

Vào năm 1995, ông Trần Thành U và bà Phan Thị L có nhận chuyển nhượng của ông Đặng Văn H, địa chỉ ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng phần đất có diện tích khoảng 1,5 công tầm 03m (Theo đo đạc thực tế là 1.157,3m2), gồm 03 liếp đất, 01 liếp trồng cây dừa, 02 liếp còn lại là đất trống, phần đất tọa lạc ấp A, xã B với giá là 15 chỉ vàng 24k. Năm 1998, vợ chồng ông U, bà L thiếu nợ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện Long Phú số tiền khoảng 36.000.000 đồng, nhưng không có tiền trả, ông M đã trả nợ thay cho ông U, bà L số tiền là 22.000.000 đồng, ông U, bà L không có tiền trả lại cho ông M, nên kêu ông Trần Thành M và bà Trần Thị S chuyển nhượng lại phần đất có diện tích khoảng 1,5 công (Tầm 03m), theo đo đạc thực tế là 1.157,3m2 để trừ nợ, nhưng ông M nói là đất ở xa, nên không đồng ý chuyển nhượng. Do thấy ông I, bà D có 01 phần đất nằm giáp ranh đất của ông M, bà S, nên ông U, bà L có đến hợp đồng với vợ chồng ông I và bà D cho đổi phần đất có diện tích 1,5 công (Tầm 03m) của ông U, bà L để lấy phần đất của vợ chồng ông I, bà D có diện tích 1,5 công (Tầm 03m), để chuyển nhượng lại cho ông M. Khi hợp đồng đổi đất thì phần đất của ông I, bà D thừa lại 01 công (Tầm 03m), vì là chỗ chị em ruột với nhau, nên ông I, bà D hợp đồng tặng cho ông U, bà L phần đất còn lại, tổng cộng là 2,5 công (Tầm 03m). Phần đất của ông U, bà L đổi cho ông I, bà D thiếu 01 góc tư (Tầm 03m), nên ông U, bà L lấy 01 góc tư (Tầm 03m) đất ở nơi nhà ông U, bà L đang ở bù lại cho ông I, bà D, nhưng ông I, bà D không nhận mà tặng cho lại ông U, bà L. Sau khi đổi đất thì ông I, bà D đến phần đất mà ông U, bà L đã đổi cất nhà ở và canh tác, còn phần đất của ông I, bà D thì ông U và bà L hợp đồng chuyển nhượng lại cho ông M và bà S để trừ nợ, sau khi khấu trừ thì còn thừa lại 05 chỉ vàng 24 tương đương với giá là 2.500.000 đồng, Ông M, bà S trả đủ cho vợ chồng ông U, bà L; bà L là người nhận tiền. Vì là chỗ anh em ruột với nhau, nên việc ông U, bà L hợp đồng chuyển đổi đất với ông I, bà D cũng như việc ông U, bà L hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M, bà S đều chỉ hợp đồng bằng lời nói, các bên không có làm giấy tờ gì với nhau, cũng không có ai chứng kiến, các bên cũng không có thực hiện việc công chứng, chứng thực các hợp đồng. Ông U xác định là phần đất đang tranh chấp giữa bà L với ông I, bà D là tài sản chung của ông và bà L, năm 1998 ông và bà L đã thỏa thuận và thống nhất đổi đất cho ông I và bà D, thì ông không có yêu cầu lấy đất lại, ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng này và tiếp tục ổn định phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 1.157,3m2 cho ông I và bà D.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn M, đồng thời là đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị S trình bày:

Phần đất đang tranh chấp giữa ông U, bà L với ông I, bà D có diện tích là 1,5 công (Tầm 03m) theo đo đạc thực tế là 1.517,3m2 có nguồn gốc đầu tiên là của cha mẹ ruột ông M, ông U, bà D là ông Trần Thanh B và bà Đỗ Thị T chuyển nhượng lại cho ông Huỳnh Văn X, sau đó ông X chuyển nhượng lại cho ông Đặng Văn G. Ông G tặng cho lại cho con trai là ông Đặng Văn H. Năm 1995, ông H chuyển nhượng lại cho bà Phan Thị L và ông Trần Thành U phần đất trên với giá là 15 chỉ vàng 24k. Trước đây, thời gian thì ông không nhớ rõ, ông có hợp đồng cho ông Trần Thành U mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện Long Phú để vay tiền phục vụ cho cuộc sống gia đình ông U, nhưng do ông U không có tiền trả nợ và đóng lãi cho Ngân hàng, nên lúc đó, ông M phải mang tiền đến trả nợ cho Ngân hàng thay cho ông U với số tiền là 22.000.000 đồng để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Sau đó, ông U, bà L kêu ông M giao phần đất có diện tích khoảng 1,5 công (Tầm 03m) cho ông M để trừ số tiền mà ông M đã trả nợ thay cho ông U, bà L, nhưng ông M không đồng ý vì đất của ông U, bà L cách xa nơi ở của ông M, không thuận tiện cho việc sản xuất, canh tác. Do đó, ông U, bà L đến hợp đồng đổi đất với vợ chồng ông I, bà D, vì đất ông I, bà D nằm giáp ranh với đất của ông M, sau khi đổi đất thì ông U, bà L, lấy phần đất của ông I, bà D hợp đồng chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông M với số vàng là 55 chỉ vàng 24k. Sau khi quy ra giá trị đất thì phần đất ông U, bà L đã đổi không đủ trả tiền cho ông M, nên ông I, bà D tặng cho ông U, bà L thêm 01 công đất (Tầm 03m) của ông I, bà D để bù qua cho đủ số tiền ông U, bà L đã nợ ông M, khi hợp đồng chuyển nhượng bằng vàng, phần đất ông U, bà L chuyển nhượng cho ông M còn thừa lại 05 chỉ vàng 24k, nên quy ra tiền 05 chỉ vàng tương đương là 2.500.000 đồng, bà L là người nhận tiền. Vì là chỗ anh em ruột với nhau, nên việc ông U, bà L hợp đồng đổi đất với ông I, bà D cũng như việc ông U, bà L hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M, bà S đều chỉ hợp đồng bằng lời nói, các bên không có làm giấy tờ gì với nhau, cũng không có ai chứng kiến, các bên cũng không có thực hiện việc công chứng, chứng thực các hợp đồng. Ông M đã canh tác phần đất của ông I, bà D từ đó cho đến nay, không xảy ra tranh chấp gì, hiện nay phần đất này ông M, bà S đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa đất số 340, tờ bản đồ số 05, tọa lạc Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Ông M và bà S không chấp nhận yêu cầu của bà L về việc yêu cầu ông I, bà D trả lại đất, ông đã canh tác đất của ông I, bà D ổn định, hiện nay phần đất này ông M, bà S đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên Ông M yêu cầu được ổn định phần đất này.

Sự việc đã được Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng thụ lý, giải quyết tại bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2018/DS-ST ngày 20/4/2018 đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 131, 133, 139, 146, 699, 700, 701 của Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 123, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 2 Điều 92, Điều 147, 157, 158, 165, 166, khoản 1 Điều 244, Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 27 Pháp lệnh số: 10/2009/UBTVQH10 ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án; Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị L về việc yêu cầu ông Trương Tương I và bà Trần Thị D phải trả lại cho bà L phần đất có diện tích là 758,65m2, đất được đánh số thứ tự trên bản đồ địa chính là thửa số 309, tờ bản đồ số 05, tọa lạc Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Tuyên bố hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa ông Trần Thành U với vợ chồng ông Trương Tương I, bà Trần Thị D vào năm 1998 là vô hiệu.

Buộc ông Trương Tương I và bà Trần Thị D phải giao trả lại cho bà Phan Thị L phần đất có diện tích là 758,65m2, đất được đánh số thứ tự trên bản đồ địa chính là thửa số 309, tờ bản đồ số 05, tọa lạc Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. Có số đo tứ cạnh:

Hướng đông giáp phần đất còn lại của thửa đất số 309 có số đo đoạn 1 là 35 mét, đoạn 2 là 8,5 mét và đoạn 3 là 33 mét.

Hương tây giáp đất ông Đặng Văn Y có số đo là 68 mét.

Hướng nam giáp rạch có số đo là 16 mét.

Hướng bắc giáp kênh có số đo là 07 mét.

Ghi nhận sự tự nguyện trả giá trị cây trồng của bà L cho ông I, bà D số tiền là 12.720.000 đồng (Mười hai triệu bảy trăm hai mươi nghìn đồng).

Ổn định cho ông Trương Tương I và bà Trần Thị D phần đất có diện tích còn lại là 758,65m2, đất được đánh số thứ tự trên bản đồ địa chính là thửa số 309, tờ bản đồ số 05, tọa lạc Ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Hướng đông giáp đất bà Nguyễn Thị O có số đo là 68 mét.

Hương tây giáp phần đất phải giao trả lại cho bà Phan Thị L có số đo đoạn 1 là 35 mét, đoạn 2 là 8,5 mét và đoạn 3 là 33 mét.

Hướng nam giáp rạch có số đo là 7,3 mét.

Hướng bắc giáp kênh có số đo là 14,8 mét.

Bà L, ông I, bà D có nghĩa vụ liên hệ các cơ quan chức năng để làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Buộc ông Trần Thành U phải có trách nhiệm hoàn trả cho ông Trương Tương I và bà Trần Thị D số tiền là 41.725.750 đồng (Bốn mươi mốt triệu bảy trăm hai mươi lăm nghìn bảy trăm năm mươi đồng).

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 04/5/2018, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thành U có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số: 01/2018/DS-ST ngày 20/4/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Sóc Trăng. Yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Phan Thị L giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thành U không rút đơn kháng cáo, các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa, vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng phát biểu ý kiến là trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm thì Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật về tố tụng. Đồng thời, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông U và áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, trong phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên thiếu nghĩa vụ chậm thi hành án, đề nghị bổ sung nội dung này.