Bản án 932/2026/DSST — Các tranh chấp khác

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông Phạm Văn P khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất và yêu cầu bà A Huyền L phải trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc nên quan hệ tranh chấp là Tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Bị đơn đang cư trú tại phường A, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự và căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 đây là vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Nguyễn Xuân T có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa; Bị đơn vắng mặt không có lý do nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bà T và bà L.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu tòa buộc bị đơn phải trả lại số tiền cọc là 200.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 28/9/2025 giữa bà Ao Huyền L và ông Phạm Văn P thể hiện: Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 203, Tờ bản đồ số 58 theo Giấy chứng nhận số vào sổ CH02155/09 ngày 10/9/2008 với giá 3.700.000.000 đồng, lần 1 ngày 28/9/2025 thanh toán số tiền 200.000.000 đồng, lần 2 ngày 28/10/2025 thanh toán số tiền 3.500.000.000 đồng.

Căn cứ lời khai của ông Phạm Văn P, bà Ao Huyền L thể hiện bà L có nhận cọc của ông P số tiền 200.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc nói trên.

Nguyên đơn ông Phạm Văn P cho rằng, đến hết ngày 28/10/2025 bà L cố tình không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc, không bàn giao đất, không bàn giao ranh, không giao mặt bằng sạch theo hiện trạng GCN do bị người khác chiếm dụng kinh doanh và tranh chấp quyền lợi trên thửa đất, không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.

Bị đơn bà Ao Huyền L cho rằng, ông P không muốn tiếp tục hợp đồng là do tài sản đang có tranh chấp, không bàn giao mặt bằng sạch là do bà vi phạm hợp đồng nhưng không có tài liệu nào thể hiện.

Cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì tài sản theo giấy chứng nhận trên đang thế chấp cho ngân hàng, trường hợp muốn ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải tất toán khoản nợ để rút hồ sơ từ ngân hàng thì mới ký được hợp đồng chuyển nhượng. Do Hợp đồng không quy định ai sẽ thực hiện tất toán với ngân hàng thì đương nhiên nghĩa vụ tất toán sẽ thuộc về bên bán. Trường hợp này bà L muốn bán được đất thì bà L phải tất toán toàn bộ số tiền vay ngân hàng để lấy giấy chứng nhận và ra công chứng với ông P. Tuy nhiên tại phiên toà bà L xác nhận bà không có tiền để tất toán khoản vay ngân hàng, nên có thể thấy việc hai bên không thực hiện được giao dịch là do lỗi của bà L.

Ngoài ra hợp đồng có quy định: “Bên A bàn giao ranh, mặt bằng sạch trước khi ra công chứng” nhưng khi ông P yêu cầu bà L bàn giao mặt bằng trống cho ông trước khi ra công chứng thì bà L không giao được. Tại Toà bà L cho rằng do bà sơ ý không đọc kỹ hợp đồng trước khi ký, chứ ông P chỉ mới giao cho bà 200.000.000 đồng thì không thể nào bà giao toàn bộ thửa đất cho ông được, lý do bà L trình bày không được Toà chấp nhận bởi lẽ bà L là người có đầy đủ năng lực hành vi, bà phải chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng mà bà đã ký.

Từ những nhận định trên cho thấy việc giao dịch không tiếp tục thực hiện được theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc hoàn toàn là do lỗi của bị đơn.

Theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc: “Trường hợp bên A không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất này, hay thửa đất bị tranh chấp…thì bồi thường gấp 02 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc”. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng là phù hợp với thỏa thuận của các bên nên chấp nhận.

Do đó, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn: Buộc bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng.

Xét ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp nên chấp nhận.

Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Do bị đơn phải trả lại số tiền cọc và phải bồi tiền cọc đã nhận cho nguyên đơn nên bị đơn phải chịu án phí là 20.000.0000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025;

- Căn cứ vào Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ vào Luật phí và lệ phí;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

- Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bà A Huyền L phải trả lại cho ông Phạm Văn P số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng. Trả tiền bồi cọc cho ông P là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng làm một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ khi ông P có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà L chưa trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015. 2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Ao Huyền L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng. Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Hoàn trả cho ông Phạm Văn P số tiền tạm ứng án phí 10.000.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0040320 ngày 20/11/2025 của Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

3 Về quyền kháng cáo: Ông Phạm Văn P và bà Ao Huyền L được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bà Huỳnh Nguyễn Xuân T được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.