Bản án 93/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 28/8/2024, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn bà Nguyễn V trình bày:

Năm 2019 bà V có nhận chuyển nhượng thửa đất số1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2 của ông T, bà V và anh T chưa làm thủ tục sang tên nhưng anh T đã nhận tiền của bà V và anh T đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà V.

Được sự thống nhất của ông Nguyễn T ngày 16/12/2022 bà Nguyễn V có lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn H thửa đất số 1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2; trên đất có 01 nhà cấp 4 diện tích nhà khoảng 105m2; 01 bếp và công trình phụ khoảng 15m2 tại thôn N, xã T (hiện nay ông Nguyễn H đang quản lý sử dụng). Theo hợp đồng giá chuyển nhượng thửa đất là 250.000.000đ. Anh H đặt cọc số tiền là 75.000.000đ. Số tiền còn lại 175.000.000đ bà V sẽ nhận đầy đủ sau khi làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh H. Thời gian làm GCNQSDĐ là 06 tháng tính từ ngày 16/12/2022. Theo hợp đồng, nếu bà V không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng hoặc có vấn đề tranh chấp thì bà V phải trả lại số tiền đặt cọc cho anh H và bồi thường cho anh H số tiền gấp 2 (Hai) lần số tiền mà anh H đã đặt cọc và trả lại trong thời hạn 30 ngày, chịu mọi chi phí phát sinh và nếu bên anh H không tiếp tục nhận chuyển nhượng trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày chuyển nhượng thì anh H mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bà V.

Trong thời gian 06 tháng như giao kết, bà V và anh T từ miền Nam về để làm GCNQSDĐ cho anh H thì anh H nói không có tiền nên anh H nói không mua đất của bà V nữa, và anh H yêu cầu bà V trả lại tiền, do bà V và anh H là chị em ruột nên bà V không yêu cầu phạt cọc đối với anh H. Bà V có nói để bán được đất bà V sẽ trả tiền cho anh H. Vì anh H không mua đất nữa nên bà V đã phải sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông Nguyễn T sang tên bà Nguyễn V vào ngày 13/6/2023. Khi ký hết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bà Nguyễn Thị Thủy (Chị gái anh H và bà V) và bà Bùi Thị Hồng (Vợ anh H) làm chứng.

Nay anh H không chịu trả tiền mua nhà, đất cũng như không trả lại nhà, đất cho bà V, vì vậy bà V đề nghị Tòa án giải quyết để vợ chồng ông Nguyễn H, bà Bùi Thị Hồng trả lại đất cho bà V. Bà V sẽ trả lại tiền cọc cho anh H.

* Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và bị đơn là ông Nguyễn H trình bày:

Ngày 16/12/2022, ông Nguyễn H có lập hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh H và bà V, theo đó anh H nhận chuyển thửa đất số 1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2; trên đất có 01 nhà cấp 4 diện tích nhà khoảng 105m2; 01 bếp và công trình phụ khoảng 15m2 tại thôn N, xã T (Khi chuyển nhượng thửa đất này đứng tên ông Nguyễn Văn Hưng). Theo hợp đồng giá chuyển nhượng thửa đất là 250.000.000đ (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Anh H đã đặt cọc số tiền là 75.000.000đ (Bảy mươi lăm triệu đồng). Số tiền còn lại 175.000.000đ (Một trăm bảy mươi lăm triệu đồng) anh H sẽ giao đầy đủ cho bà V sau khi anh H nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh H. Bà V là bên chịu trách nhiệm làm giấy tờ chuyển nhượng đất. Thời gian làm Giấy CNQSDĐ là 06 tháng tính từ ngày 16/12/2022. Trong thời gian 06 tháng để bà V sang tên GCNQSDĐ, anh H đã nhiều lần nhắc nhờ nhưng bà V không có thiện trí làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định cho anh H. Anh H không nói là không có tiền nên không mua đất của bà V nữa. Theo hợp đồng nếu bà V vi phạm thời gian giao GCNQSDĐ hoặc không chuyển nhượng đất trên cho anh H thì bà V phải trả cho anh H 12 (Mười hai) lần tiền cọc (số tiền 75.000.000đ) và tiền gốc 75.000.000đ cùng với tiền lãi từ 24/9/2022 đến nay với lãi suất 0,1%/ tháng. Nếu bà V sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh H thì anh H sẽ trả số tiền 175.000.000đ cho bà V sau khi anh H nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh H.

* Người làm chứng:

- Bà Nguyễn Thị Thủy trình bày: Vào ngày 16/12/2022, tại nhà mẹ đẻ bà là bà Bùi Thị Lành có địa chỉ thôn N, xã T, huyện Thạch Thành bà có chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa bà V và anh H. Bà V chuyển nhượng cho anh H thửa đất mà bà V mua của ông Nguyễn Tnhưng anh T chưa sang tên cho bà V. Bà V và anh H thống nhất thoả thuận giá chuyển nhượng thửa đất là 250.000.000đ. Thời gian bà V làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh H là 06 tháng kể từ ngày chuyển nhượng 16/12/2022.

Bà V, anh H có viết trong hợp đồng với nội dung anh H đặt cọc cho bà V số tiền là 75.000.000đ bằng hình thức chuyển khoản. Anh H chuyển khoản cho bà V số tiền 70.000.000đ còn 5.000.000đ là trừ nợ cho bà Lành (mẹ đẻ bà V, anh H).

Hai bên cam kết nếu bên nào không thực hiện hợp đồng thì sẽ đền cọc cho bên vi phạm gấp 02 lần số tiền đặt cọc.

- Bà Bùi Thị Lành trình bày: Bà V, anh H, anh T là các con đẻ của bà. Thửa đất bà V chuyển nhượng cho anh H trước đây là đất của bà. Do anh H ở chung với bà Lành nên anh H đã làm một gian nhà để bán hàng, sau đó anh T ở miền Nam về thì bà Lành cho anh T thửa đất này và bà Lành đã sang tên cho anh T, sau đó anh T lại bán cho bà V nhưng chưa sang tên thì bà V lại chuyển nhượng cho anh H.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Thành Bộ và bà Quách Thị Lệ Nhật trình bày: Vào năm 2023, ông Bộ, bà Nhật có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn V thửa đất số 1184 tờ bản đồ số 16 tại thôn N, xã T, huyện Thạch Thành, Thanh Hóa với giá trị là 460.000.000đ. Vợ chồng ông Bộ, bà Nhật đã đặt trước 240.000.000đ, số tiền còn lại khi nào bà V thực hiện xong thủ tục sang tên cho vợ chồng ông Bộ thì vợ chồng ông Bộ sẽ trả hết số tiền còn lại. Bà V chưa làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông Bộ nhưng hai bên đã làm thủ tục công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Lệ Tần. Nay ông Bộ, bà Nhật yêu cầu bà V phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Bộ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2025/DS-ST ngày 18/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Thạch Thành đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các Điều 163, 166, 213, 332, 333, 430, 433, 434, 440, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự; Điểu 167, 169 Luật Đất đai. Điểm b khoản 1 Điều 24; khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQHI4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Toà án.

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn V.

- Buộc bà Nguyễn V phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn H, thửa đất chuyển nhượng là thửa đất số 1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2; trên đất có 01 nhà cấp 4 diện tích nhà khoảng 105m2; 01 bếp và công trình phụ khoảng 15m2 tại thôn N, xã T, huyện Thạch Thành, tỉnh G (Hiện nay anh Nguyễn H, chị Bùi Thị Hồng đang quản lý sử dụng). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 997403, do Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa cấp ngày 20/6/2016, vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00395 mang tên ông Nguyễn Văn Hưng. (Nay ông Nguyễn Tsang tên cho bà Nguyễn V theo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần lệ Tần ngày 07/6/2023 và ngày 13/6/2023, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thành xác nhận nội dung biến động về chủ sử dụng thửa đất số 1184 cho bà Nguyễn V).

- Về án phí: Bà Nguyễn V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật là: 12.500.00đ và án phí về phạt cọc là 7.500.000đ. Tổng hai loại án phí là 20.000.000đ. Bà V đã nộp tạm ứng án phí số tiền 4.375.000đ, theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0001020 ngày 23/10/2023. Bà V còn phải nộp tiếp số tiền án phí là 15.625.000đ.

Ngày 20/6/2025, Nguyên đơn bà Nguyễn V có đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm buộc anh Nguyễn H phải trả lại thửa đất đang tranh chấp và phải chịu phạt cọc 150.000.000đ.

* Tại phiên toà phúc thẩm:

- Các đương sự không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ mới.

- Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, và không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Bị đơn yêu cầu nếu trả lại đất, bà V phải bị phạt cọc số tiền 12 lần tiền anh H đã đặt cọc.

- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thanh Hóa:

Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308; khoản 1 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự: sửa bản án sơ thẩm số 17/2025/DS-ST ngày 18/6/2025 của Toà án nhân dân huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa, chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn V, sửa bản án sơ thẩm: Buộc ông Nguyễn H trả lại quyền sử dụng đất và nhà cho bà V, bà V trả lại tiền chuyển nhượng và bị phạt cọc theo thỏa thuận là 150.000.000đ. Bà V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà, ý kiến của các đương sự, và quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát về việc giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Nguyên đơn bà Nguyễn V và bị đơn anh Nguyễn H đều thừa nhận: Nguồn gốc thửa đất số 1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2; trên đất có 01 nhà cấp 4 diện tích nhà khoảng 105m2; 01 bếp và công trình phụ khoảng 15m2 tại thôn N, xã T, huyện Thạch Thành (nay là xã T), tỉnh G, hiện nay anh Nguyễn H, chị Bùi Thị Hồng đang quản lý sử dụng là của bà Bùi Thị Lành mẹ đẻ nguyên đơn và bị đơn, bà Lành cho anh Nguyễn T phần đất đang tranh chấp này nằm trong thửa đất của bà Lành, ngày 20/6/2016, anh Nguyễn Tđược UBND huyện Thạch Thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó anh T chuyển nhượng thửa đất trên cho chị Nguyễn V là chị gái anh T.

Ngày 16/12/2022, bà V và anh H thỏa thuận việc chuyển nhượng thửa đất, hợp đồng giá chuyển nhượng thửa đất là 250.000.000đ. Anh H đã đặt cọc số tiền là 75.000.000đ. Số tiền còn lại 175.000.000đ (Một trăm bảy mươi lăm triệu đồng) anh H sẽ giao đầy đủ cho bà V sau khi anh H nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh H. Bà V là bên chịu trách nhiệm làm giấy tờ chuyển nhượng đất. Thời gian làm giấy CNQSDĐ là 06 tháng tính từ ngày 16/12/2022.

Bà V cho rằng anh H nói với bà không có tiền nên không nhận chuyển nhượng thửa đất, nhưng không có chứng cứ chứng minh, anh H thừa nhận mới đặt cọc 75.000.000đ, còn lại 125.000.000đ sẽ trả khi anh nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy thỏa thuận ngày 16/12/2023 giữa các bên không có bản gốc viết tay, theo anh H trình bày tại phiên tòa sơ thẩm thì anh đã làm mất bản gốc chỉ còn bản phô tô, tại phiên tòa phúc thẩm anh H trình bày bản gốc có một bản nên anh không thể cung cấp cho Tòa án. Bản phô tô anh H nộp cho Tòa án nội dung không giống nhau, bà V thừa nhận nội dung nếu không thực hiện thỏa thuận thì bị phạt 02 lần số tiền đặt cọc (75.000.000đ), anh H cho rằng nếu không thực hiện phải chịu phạt 12 lần số tiền đặt cọc (75.000.000đ). Tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm anh H không cung cấp bản gốc, nên không thực hiện được việc giám định, giấy tờ phô tô không có chứng thực, công chứng không phải là tài liệu chứng cứ, tuy nhiên các đương sự đều là mẹ con, chị em ruột, bà Lành, bà Thủy đều thừa nhận nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận chuyển nhượng đất ngày 16/12/2023 tại nhà bà Lành, có việc thỏa thuận việc phạt cọc 02 lần số tiền đặt cọc (75.000.000đ). Do đó, có căn cứ xác định các đương sự có thỏa thuận nội dung phạt cọc 02 lần số tiền đặt cọc, anh H cho rằng hai bên thỏa thuận phạt cọc 12 lần là không có căn cứ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

* Căn cứ: Khoản 2 Điều 308; khoản 1 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn V, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 17/2025/DS-ST ngày 18/6/2025 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa (nay là Tòa án nhân dân khu vực 7 - Thanh Hóa).

* Áp dụng: Các Điều 329; 500; 501; 502 Bộ luật dân sự. Khoản 1 Điều 147; khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự. Điểm b khoản 1 Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQHI4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Toà án.

* Xử:

- Buộc anh Nguyễn H phải trả lại cho bà Nguyễn V thửa đất số 1184, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 219m2; trên đất có 01 nhà cấp 4 diện tích nhà khoảng 105 m2; 01 bếp và công trình phụ khoảng 15m2 tại thôn N, xã T, tỉnh Thanh Hóa.

- Bà Nguyễn V phải trả cho anh Nguyễn H 225.000.000đ (trong đó 75.000.000đ tiền đặt cọc và 150.000.000đ tiền phạt cọc).

* Án phí: Bà Nguyễn V phải chịu 7.500.000đ án phí dân sự sơ thẩm, được trừ số tiền tạm ứng án phí 4.375.000đ, theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0001020 ngày 23/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thành, còn phải nộp tiếp 3.125.000đ. Bà Nguyễn V không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trả lại cho bà Nguyễn V 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tiền số 0003951 ngày 09/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Thanh Hóa.

Kể từ khi án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu không thi hành hoặc thi hành không đầy đủ thì phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.