Bản án 93/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của bà Trần Thị P đề ngày 21/11/2018 và các lời khai trong hồ sơ thể hiện: Ngày 14/9/2015, bà P có chuyển nhượng cho ông Trần Đình H, bà Lê Thị Hải Đường diện tích 421,50m2 đất tại thửa đất số 58, tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại số 01, đường Thánh Mẫu, phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 422929 do UBND thành phố Đà Lạt cấp ngày 29/11/2005. Giá chuyển nhượng thực tế là 2,7 tỷ đồng nhưng hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi 01 tỷ. Ông H, bà Đ đã thanh toán xong tiền chuyển nhượng và đã hoàn tất các thủ tục sang tên theo quy định và giấy chứng nhận đã điều chỉnh sang tên cho ông H, bà Đ.

Theo bà P, trong quá trình sử dụng, ông H, bà Đ đã lấn sang đất của bà có chiều ngang khoảng 2,5m và chiều dài 22m. Theo họa đồ đo vẽ hiện trạng ngày 10/6/2020 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt thì diện tích lấn chiếm tại vị trí số 04, 05 là 46,40m2. Bà chuyển nhượng đất theo giấy chứng nhận đã được cấp, khi chuyển nhượng không tiến hành đo đạc lại và không có biên bản bàn giao (tức là bán theo sổ đỏ được cấp).

Ngoài hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/9/2015 thì giữa hai bên không có văn bản thỏa thuận nào khác về việc chuyển nhượng này.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H, bà Đ phải trả lại cho bà diện tích đất lấn chiếm là 46,40m2.

Về giá trị tài sản: Bà giữ nguyên giá trị theo chứng thư thẩm định giá ngày 23/4/2020 của Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam Á, không yêu cầu thẩm định giá lại.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu giao bể nước và phần diện tích đất đặt bể nước thì bà không đồng ý vì bể nước này là dùng phục vụ sinh hoạt chung, bà không chuyển nhượng cho vợ chồng ông H và cũng không bàn giao cho ông H như bị đơn trình bày.

Anh Hồ Văn Nam là người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Đình H, bà Lê Thị Hải Đường trình bày:

Vợ chồng ông H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị P vì: Ông H, bà Đ nhận chuyển nhượng nguyên trạng tại thửa đất số 58, tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại số 01 đường Thánh Mẫu, Phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 422929 do UBND thành phố Đà Lạt cấp ngày 29/11/2005, đứng tên bà Trần Thị P.

Nguồn gốc nhà và đất nhận chuyển nhượng là của bà Trần Thị P được nhận thừa kế. Việc chuyển nhượng được công chứng chứng thực hợp pháp và được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai điều chỉnh sang tên của ông H, bà Đ. Hai bên đã tiến hành bàn giao tài sản và vợ chồng sử dụng đúng với hiện trạng đất do bà P bàn giao.

Do thửa đất chuyển nhượng có ranh giới rõ ràng và cố định là hàng rào và bờ kè đá nên các bên không tiến hành bàn giao thực địa và cũng không tiến hành đo vẽ lại, ông H nhận tài sản theo hiện trạng thực tế đang sử dụng ổn định từ thời điểm bàn giao đến nay. Ranh giới của thửa đất được xác định bằng kè đá, tuân thủ theo đúng ranh giới đã tồn tại, vợ chồng ông H, bà Đ không lấn chiếm đất của bà P.

Ông H, bà Đ có đơn phản tố yêu cầu bà P phải giao trả lại bể nước phục vụ nước sinh hoạt cho căn nhà thuộc thửa đất số 58 có diện tích theo họa đồ đo vẽ hiện trạng ngày 10/6/2020 là 20,84m2. Khi bàn giao tài sản bà P có bàn giao cho ông H 01 bể nước diện tích 20,84m2. Tuy nhiên chỉ giao bằng miệng không có biên bản và bể nước cũng không nằm trong thửa 58 mà hai bên chuyển nhượng. Bể nước này thuộc thửa 59 tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại số 01 đường Thánh Mẫu, Phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Ông H thống nhất với ý kiến mà anh Nam trình bày, không bổ sung thêm ý kiến gì khác.

Tòa án không tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 09/2022/DSST ngày 17/3/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt đã xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị P về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” với đối với bị đơn ông Trần Đình H, bà Lê Thị Hải Đ.

Buộc bị đơn ông Trần Đình H, bà Lê Thị Hải Đường tháo dỡ phần hàng rào sắt dài 25,7m trên diện tích đất lấn chiếm thuộc vị trí số 3, diện tích 10,7m2 thuộc một phần thửa 64, tờ bản đồ 23, Phường 7, thành phố Đà Lạt cho nguyên đơn bà Trần Thị P.

Tạm giao phần diện tích 15,7m2 tranh chấp tại vị trí số 4 thuộc một phần thửa 64, tờ bản đồ 23, Phường 7, thành phố Đà Lạt cho nguyên đơn bà Trần Thị P.

(Có họa đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất của Công ty TNHH An Thịnh Lâm Đồng ngày 16/3/2022 kèm theo).

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị P đối với diện tích đất 46,40m2 – (10,7m2 + 15,7m2) = 20m2 thuộc một phần thửa 64, tờ bản đồ 23, Phường 7, thành phố Đà Lạt.

2/ Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trần Đình H, bà Lê Thị Hải Đường về việc yêu cầu bà Trần Thị P phải giao trả lại bể nước và phần diện tích đất đặt bể nước có diện tích theo họa đồ đo vẽ hiện trạng ngày 10/6/2020 là 20,84m2.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 22/3/2022, nguyên đơn bà Trần Thị P kháng cáo không đồng ý một phần nội dung của bản án sơ thẩm. Đề nghị, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm.

Ngày 18/4/2022, bị đơn ông Trần Đình H và bà Lê Thị Hải Đường kháng cáo, không đồng ý toàn bộ nội dung của bản án sơ thẩm. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quyết định kháng nghị số: 05/QĐ-VKS-DS ngày 31/3/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Lạt kháng nghị một phần nội dung của bản án sơ thẩm. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa hôm nay: Nguyên đơn, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Đồng thời nêu quan điểm giải quyết vụ án: Do cấp sơ thẩm điều tra không đầy đủ, không đưa UBND thành phố Đà Lạt vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để làm rõ nội dung tranh chấp, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng huỷ án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Đà Lạt để giải quyết lại theo thẩm quyền.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Đất của bà P được nhận thừa kế từ cụ Trường và cụ Sâm năm 2012, sau đó chuyển nhượng cho vợ chồng anh Hoài, chị Đường năm 2015, bờ kè đá phía trước cụ Sâm xây năm 1975, cao 1,2m, điểm cuối giáp đất chị Phượng thể hiện cột mốc ranh giới, cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ lúc cụ Trường và cụ Sâm còn sống, mốc giới các cụ sử dụng là theo sổ hay theo hiện trạng sử dụng đất.

- Ranh giới giữa hai thửa đất (thửa 58 và thửa 64) là hàng rào bằng sắt chiều cao 1,2m, dài 25,66m, dưới móng bờ rào được xây bằng 02 lớp đá chẻ. Các đương sự thừa nhận bờ rào sắt do ông H xây năm 2018, còn móng đá chẻ bà P cho rằng do ông H xây, còn ông H cho rằng nguyên đơn khi bán cho bị đơn đã có nền móng từ trước và bị đơn chỉ làm bờ rào trên nền móng đá chẻ, cấp sơ thẩm chưa điều tra làm rõ bờ kè đá do ai xây, xây vào thời gian nào.

- Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập hồ sơ hành chính, sơ đồ các thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai đối với các thửa đất tranh chấp để xem xét, đối chiếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chồng lấn hay không? Vì hiện nay diện tích đất được cấp có sự chênh lệch so với hiện trạng sử dụng đất.

- Qua đo đạc của Công ty An Thịnh, diện tích đất theo sổ và theo thực tế có sự chênh lệch về diện tích, hình thể, kích thước, vị trí các cạnh, cấp sơ thẩm không đưa UBND thành phố Đà Lạt vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án để Uỷ ban có ý kiến đối với trường hợp trên là thiếu sót. Trường hợp có căn cứ để công nhận đất theo thực tế, phải huỷ sổ thì phải xem xét đến thẩm quyền giải quyết vụ án.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của một người nào đó mà không có ai đề nghị đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.

- Khi các cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cụ Sâm có tiến hành đo vẽ, cấp trích lục và giao đất trên thực địa hay không, để xác định ranh giới đất trên thực tế giữa hai bên khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Từ những phân tích trên cho thấy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh và thu thập đầy đủ chứng cứ và không đưa Ủy ban nhân dân thành phố Đà Lạt vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

Do vậy, cần hủy bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung, nhằm bảo đảm quyền lợi cho các đương sự.

Do hủy án sơ thẩm nên không xem xét kháng cáo nguyên đơn, bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Lạt.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2022/DSST ngày 17/3/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” giữa nguyên đơn bà Trần Thị P với bị đơn ông Trần Đình H và bà Lê Thị Hải Đường.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt giải quyết lại theo qui định của pháp luật.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Trần Thị P, bị đơn ông Trần Đình H và bà Lê Thị Hải Đường không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả cho bị đơn ông Trần Đình H và bà Lê Thị Hải Đường 600.000 đồng tiền tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo các biên lai thu số 0001914 ngày 13/6/2022 và biên lai thu số 0001767 ngày 28/4/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.

Hoàn trả cho bà Trần Thị P 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0001639 ngày 25/3/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng sẽ được xem xét khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Hữu Nhân

Nguyễn Thành Tâm

Nguyễn Văn Đức