Bản án 91/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 20-9-2022 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Tháng 2/1998, ông Q nhận chuyển nhượng của ông L1 01 diện tích đất có chiều ngang giáp đường 5m, chiều sâu 50m, diện tích 250m2 tại thôn F, xã N, huyện C. Thời điểm đó, bên mua chưa trả đủ tiền, hai bên chỉ vi t giấy tay và ra Uỷ ban nhân dân x đóng dấu, th a thuận khi nào trả đủ s làm đúng thủ tục và tách b a, theo thông lệ chung tại địa phương là vậy; giá th a thuận là 10.000.000đ, tính b ng vàng (6666), giá cụ thể là 8 chỉ/m. L n đ u trả 3 cây 2 (3,2 cây), 03 tháng sau ông Q trả đủ số vàng còn lại. Khi giao nhận vàng hai bên có làm giấy giao nhận nhưng ông không còn nh để đâu v thực t ông Q đ sử dụng đất t năm 1998 đ n nay. Sau khi nhận chuyển nhượng ông Q đ sử dụng đất ổn định không có tranh chấp v i ai; ông đ xây nhà cấp 4, làm chuồng trại, gi ng khoan...trên đất. Ông Q chỉ bi t diện tích đất ông mua của ông L1 n m trong b a đ của ông L1 còn không bi t cụ thể chi ti t thửa đất nào, tờ bản đồ nào. Hai bên vi t giấy tay mua bán có ông Vũ Minh N1 là bí thư thôn, địa chính x và chủ tịch xã N xác nhận. Về sau, nhiều l n ông Q yêu c u ông L1 làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Q nhưng ông L1 không thực hiện. V vậy, ông Q khởi kiện yêu c u Tòa án buộc ông Mai Thanh L1 phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất v i diện tích 250m2 cho ông Q theo th a thuận trong giấy sang nhượng đất thổ cư ngày 18/11/1998.

Ngày 20/3/2023, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi nội dung yêu c u khởi kiện, cụ thể: Đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn và ông Mai Thanh L1 ngày 18/11/1998 đối v i thửa đất 195a, tờ bản đồ số 12 diện tích 250 m2, tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông.

Ngày 12/12/2023, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi nội dung yêu c u khởi kiện, cụ thể: Đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn và ông Mai Thanh L1 ngày 18/11/1998 đối v i thửa đất 195a, tờ bản đồ số 12 diện tích 240,8 m2, tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông. Buộc ông Mai Thanh L1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đ nh ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối v i thửa đất số 195 tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để sang nhượng diện tích đất 240,8 m2 mà ông L1 đ đại diện chuyển nhượng vào ngày 18/11/1998.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi một ph n yêu c u khởi kiện, cụ thể: Đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn và ông Mai Thanh L1 ngày 18/11/1998 đối v i thửa đất 195a, tờ bản đồ số 12 diện tích 240,8 m2, tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông. Buộc ông Mai Thanh L1 và những ngưởi có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đ nh ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối v i thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để sang nhượng diện tích đất 240,8 m2 mà ông L1 đ đại diện chuyển nhượng vào ngày 18/11/1998, trong đó có ít nhất 100 m2 đất ở.

Qúa trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Mai Thanh L1 trình bày:

Năm 1992-1993, vợ chồng ông L1 có mua của ông Đỗ Duy H3 một thửa đất diện tích khoảng 5 sào rưỡi, khi mua đất chưa có b a đ . Khoảng năm 1993, Nhà nư c có chính sách làm b a đ cho dân theo đợt, gia đ nh ông kê khai và sau này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vi t tắt là CN SDĐ) đất số R 253642 do UBND huyện C cấp ngày 09/3/2001 cho hộ ông L1, thửa đất được cấp là 195, tờ bản đồ số 12, diện tích 5220m2, trong đó có 200m2 đất ở, còn lại là đất canh tác. Năm 1998-1999, ông L1 bán cho ông Phạm Văn T khoảng 250m2, hai bên đ tách b a xong, ông L1 làm lại b a m i vào năm 2001. Vào năm 1998, ông L1 có chuyển nhượng cho ông Q một ph n của thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12 v i diện tích 250 m2 đất nông nghiệp, v i giá 10.000.000 đồng. Ông L1 đ giao đất cho ông Q. Sau khi chuyển nhượng đất cho ông Q thì ông L1 có nói v i vợ ông là bà Bùi Minh N còn bà N có nghe được hay không th ông không bi t. T khi chuyển nhượng đất cho ông Q cho đ n trư c khi ông Q khởi kiện th giữa ông L1 và ông Q th không xảy ra tranh chấp. Trong quá tr nh giải quy t vụ án, ông L1 đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng, tách thửa cho ông Q v i diện tích 250 m2 đất trong đó có 50 m2 đất ở (BL53, 54). Tại phiên tòa sơ thẩm, ông L1 đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/11/1998 giữa ông Q v i ông L1 là vô hiệu, bởi v thửa đất 195, tờ bản đồ số 12 được cấp cho hộ gia đ nh ông Mai Thanh L1, nhưng khi ông L1 chuyển nhượng đất cho ông Q th vợ và các con ông không bi t, hơn nữa do ông Q chưa thanh toán đủ tiền cho ông L1 nên gia đ nh ông L1 không đồng ý chuyển nhượng đất cho ông Q.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Mai Trung H1, chị Mai Thu H2 là ông Lê Chí V trình bày:

Năm 1998, ông Mai Thanh L1 có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn 01 ph n của thửa đất 195, tờ bản đồ số 12 v i diện tích 250 m2, đất tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông. Thửa đất trên được cấp cho hộ gia đ nh ông Mai Thanh L1, tuy nhiên khi ông L1 chuyển nhượng đất cho ông Q thì ông L1 không bàn bạc g v i vợ ông là bà Bùi Minh N và các con của ông L1. Bà N2 không được sử dụng số tiền mà ông L1 chuyển nhượng đất cho ông Q. Năm 2013 khi ông Q đem iấy sang nhượng đất đ n th bà N2 m i bi t việc chuyển nhượng, đồng thời ông Q không cung cấp được iấy biên nhận tiền. Cùng thời gian đó, ông Q dựng nhà trên đất thì bà N2 có ngăn cản nhưng ông Q vẫn làm. Ban đ u ông Q chỉ làm nhà tạm, sau này m i xây dựng lại kiên cố. Nay ông Q khởi kiện ông L1 yêu c u Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn và ông Mai Thanh L1 ngày 18/11/1998 đối v i thửa đất 195a, tờ bản đồ số 12 diện tích 240,8 m2, tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông, buộc ông Mai Thanh L1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đ nh ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối v i thửa đất số 195a, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để sang nhượng diện tích đất 240,8 m2 mà ông L1 đ đại diện chuyển nhượng vào ngày 18/11/1998, trong đó có ít nhất 100 m2 đất ở, tỉnh Đăk Nông th anh H1 và chị H2 không đồng ý và có yêu c u độc lập: Yêu c u Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1; buộc ông Q tháo dỡ toàn bộ công tr nh trên đất và trả lại diện tích đất 250m2 cho bà N2 và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của anh H1, chi H2 thay đổi yêu c u độc lập, cụ thể: Anh H1, chị H2 đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1 có hiệu lực; Buộc ông Nguyễn Văn phải thanh toán cho bà Bùi Minh N, anh Mai Trung H1, chị Mai Thu H2 số tiền 200.000.000 đồng, đây là số tiền mà ông Q còn nợ ông L1 khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người đại diện theo ủy quyền của của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Minh N là ông Nguyễn Hồng S trình bày:

Năm 1998 ông Mai Thanh L1 có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn 01 ph n của thửa đất 195, tờ bản đồ số 12 v i diện tích 250 m2, đất tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông. Thửa đất trên được cấp cho hộ gia đ nh ông Mai Thanh L1, tuy nhiên khi ông L1 chuyển nhượng đất cho ông Q thì ông L1 không bàn bạc g v i vợ ông là bà Bùi Minh N và các con của ông L1. Bà N2 không được sử dụng số tiền mà ông L1 chuyển nhượng đất cho ông Q. Năm 2013 khi ông Q đem iấy sang nhượng đất đ n th bà N2 m i bi t việc chuyển nhượng, đồng thời ông Q không cung cấp được iấy biên nhận tiền. Cùng thời gian đó, ông Q dựng nhà trên đất th bà N2 có ngăn cản nhưng ông Q vẫn làm. Ban đ u ông Q chỉ làm nhà tạm, sau này m i xây dựng lại kiên cố. Nay ông Q khởi kiện ông L1 yêu c u Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn và ông Mai Thanh L1 ngày 18/11/1998 đối v i thửa đất 195a, tờ bản đồ số 12 diện tích 240,8 m2, tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông. Buộc ông Mai Thanh L1 và những ngưởi có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đ nh ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối v i thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để sang nhượng diện tích đất 240,8 m2 mà ông L1 đ đại diện chuyển nhượng vào ngày 18/11/1998, trong đó có ít nhất 100 m2 đất ở, tỉnh Đăk Nông th bà N2 không đồng ý và có yêu c u độc lập: Yêu c u Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1; Buộc ông Q tháo dỡ toàn bộ công tr nh trên đất và trả lại diện tích đất 250m2 cho bà N2 và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà N2 thay đổi yêu c u độc lập, cụ thể: Anh H1, chị H2 đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1 có hiệu lực; Buộc ông Nguyễn Văn phải thanh toán cho bà Bùi Minh N, anh Mai Trung H1, chị Mai Thu H2 số tiền 200.000.000 đồng, đây là số tiền mà ông Q còn nợ ông L1 khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người làm chứng ông Vũ Văn N3 trình bày:

Ông là hàng xóm của ông Q và ông L1. Năm 1998, ông N3 trong ban tự quản ở thôn F, xã N. Ông là người ký xác nhận vào việc chuyển nhượng đất giữa ông Q và ông L1. Thời gian đ lâu nên ông không nh chính xác giá trị chuyển nhượng là bao nhiêu, ông Q đ thanh toán đ y đủ tiền cho ông L1. Diện tích ông L1 bán cho ông Q là rộng 5m, dài 50m, tổng 250m2. Hai bên th a thuận miệng v i nhau về việc ông L1 tách cho ông Q 100m2 đất ở. Ông L1 giao đất cho ông Q t năm 1998, ông Q sử dụng t đó đ n nay, đ làm nhà và ở trên đất.

Người làm chứng ông Vũ Ti n P trình bày:

Năm 1998, ông là cán bộ địa chính công tác tại UBND xã N, ông không nh chính xác là ông Q và ông L1 đ n UBND yêu c u xác nhận vào giấy sang nhượng đất giữa người chuyển nhượng là ông L1, người nhận chuyển nhượng là ông Q. ia đ nh ông L1 có thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12. Ông L1 chuyển nhượng cho ông Q diện tích đất 250m (rộng 5m x 50m dài) s được tách t thửa 195 tờ bản đồ số 12 thành thửa 195a, tờ bản đồ số 12. Ban địa chính x xác nhận nội dung chuyển nhượng giữa ông L1 và ông Q là có thật và xác nhận ph n diện tích đất các bên chuyển nhượng cho nhau là đất ở khu dân cư chứ không phải là đất thổ cư (hay đất ở). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1 v i diện tích 250m2 là đất ở hay đất nông nghiệp th chỉ khi các bên làm hợp đồng để làm thủ tục tách thửa đất th tự th a thuận v i nhau tại Phòng địa chính của huyện C nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C).

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số:14/2024/DS-ST ngày 07/06/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/11/1998 giữa ông Mai Thanh L1 với ông Nguyễn Văn có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Mai Thanh L1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đình ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 253462 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 09/3/2001 tại thửa đất đất số 195, tờ bản đồ số 12 với diện tích đất theo biên bản xem, xét thẩm định tại chỗ ngày 23/4/3023 là 240,8 m2 trong đó có 60 m2 đất ở, 180,8 m2 đất nông nghiệp) đất tọa lạc tại thôn A, x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông mang tên hộ ông Mai Thanh L1 theo quy định của pháp luật.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn đối với yêu cầu buộc ông Mai Thanh L1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đình ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 195, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 253462 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 09/3/2001 tại thửa đất đất số 195, tờ bản đồ số 12 đối với diện tích 40 m2 đất ở.

2. Bác yêu cầu phản tố của ông Mai Thanh L1 đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Mai Thanh L1 và ông Nguyễn Văn được xác lập ngày 18/11/1998 là vô hiệu.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đối với yêu cầu đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông L1 có hiệu lực; Buộc ông Nguyễn Văn phải thanh toán cho bà Bùi Minh N, anh Mai Trung H1, chị Mai Thu H2 số tiền 200.000.000 đồng, đây là số tiền mà ông Q còn nợ ông L1 khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quy t định về nghĩa vụ thi hành án, án phí và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 17/06/2024, nguyên đơn ông Nguyễn Văn

kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một ph n bản án buộc ông Mai Thanh L1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là thành viên hộ gia đ nh ông L1 tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối v i thửa đất số 195 tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại thôn A x N, huyện C, tỉnh Đăk Nông cùng có nghĩa vụ tách thửa để sang nhượng diện tích đất 240,8 m2 (trong đó có 100m2 là đất ở) mà ông L1 đ đại diện chuyển nhượng vào ngày 18/11/1998; bị đơn ông Mai Thanh L1 và người đại diện theo ủy quyền của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Minh N, anh Mai Trung H1, chị Mai Thu H2 cùng kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa một ph n bản án sơ thẩm theo hư ng: Buộc nguyên đơn phải thanh toán cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà N, anh H1 và chị H2 số tiền 343.428.960 đồng và chỉ bàn giao cho nguyên đơn tách thửa diện tích đất là 240,8m2 đất khu vực nông thôn mà không có 60m2 đất ở nông thôn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu c u khởi kiện, các bên vẫn giữ nguyên yêu c u kháng cáo. Các đương sự không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ m i.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý ki n: Người tham gia tố tụng và người ti n hành tố tụng đ thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, k t quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự: Hủy Bản án Dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 07/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút để giải quy t lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, k t quả tranh tụng tại phiên tòa, đối chi u v i quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

uá tr nh giải quy t vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đ y đủ để làm căn cứ giải quy t vụ án, cụ thể:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 và khoản 3 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 3 Điều 29 Nghị quy t số: 326/2016/UBTV H14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ uốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm 14/2024/DS-ST ngày 07/06/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông giải quy t lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả lại cho: Ông Mai Thanh L1 số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đ nộp là 300.000 đồng Ba trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0005119 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Jút; ông Lê Chí V số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đ nộp là 600.000 đồng Sáu trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0005121 và số 0005120 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Jút; ông Nguyễn Hồng S số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đ nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0005122 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Jút; ông Nguyễn Văn số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đ nộp là 300.000 đồng Ba trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0005125 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư Jút.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể t ngày tuyên án.