Bản án 905/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông V V Q trình bày:

Bà N T N đã ký với CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM:

1. Hợp đồng thuê điểm kinh doanh số 50/HĐ/KD-2004 ngày 26/03/2004.

Bà Nga thuê Lô D, điểm kinh doanh số 18, (gọi tắt Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM) diện tích 32m2 trong thời hạn 50 năm.

2. Phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008.

Ngày 16/04/2018, bà N T N ký hợp đồng cầm Sạp D18 với bà Nguuyền Thị Lan nội dung cầm sạp và đã nhận vay của bà N T L số tiền là 7.200.000.000 đồng thời hạn vay là 01 năm tính từ ngày 16/04/2018.

Ngày 29/02/2020, Bà L và b N ký Giấy Thoả thuận, bà N ký giấy xác nhận tiền lãi để xác nhận và thống nhất một số nội dung sau:

Xác nhận tổng số tiền vay và tiền lãi mà bà N T N chưa trả đến ngày 28/02/2020 với tổng số tiền là 8.946.000.000 đồng; Hai bên thỏa thuận bà N T N đồng ý chuyển nhượng lại quyền thuê Sạp D18 nêu trên cho con gái bà N T L là L T M T với giá là 7.000.000.000 đồng để khấu trừ nợ vay, nhưng do bận đi làm nên hai bên chưa đến CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để thực hiện việc chuyển nhượng lại quyền thuê Sạp D18.

Tuy nhiên, trong thời gian hai bên chưa đến CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để thực hiện việc sang nhượng Sạp D18, thì hai bên có thoả thuận thêm: Bà N T N được quyền thuê lại Sạp D18 với giá thuê là 120.000.000đ mỗi tháng, với thời gian thanh toán tiền thuê mỗi tháng là ngày 16 hàng tháng, trong trường hợp bà N vi phạm việc thanh toán tiền thuê mà hai bên đã thống nhất trong Giấy Thoả thuận ngày 29/02/2020 nêu trên, thì bà N phải đến CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để thực hiện các thủ tục ký chuyển nhượng Sạp D18 cho con bà N T L, theo quy định đã được các bên ký kết.

Tính đến ngày 16/06/2020, thì bà N T N đã vi phạm thời gian thanh toán tiền thuê trong hai tháng, tiếp tục nợ thêm tiền của bà N T L, với tổng số tiền nợ thêm là 240.000.000 đồng, bà Lan đã khởi kiện yêu cầu bà N phải trả số tiền này.

Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn bà N T L xin được rút phần yêu cầu khởi kiện đối với bà N T N về việc trả tiền thuê trong hai tháng là 240.000.000 đồng.

Nay bà Lan kính đề nghị Tòa án Nhân dân huyện Hóc Môn, Tp. Hồ Chí Minh xem xét, giải quyết và buộc yêu cầu bà N T N phải:

- Thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM theo hợp đồng số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004, Phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008 cho bà N L M T

- Thanh toán số tiền nợ vay còn lại cho bà N T L sau khi khấu trừ 7.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng Sạp D18 nêu trên, với số tiền nợ còn lại là: 8.946.000.000 đồng - 7.000.000.000 đồng là 1.946.000.000 đồng và không yêu cầu tính lãi.

- Người đại diện theo ủy quyền của bà T - ông V V Q trình bày:

Ngày 16/04/2018, bà N T N đã nhận vay của bà N T L (mẹ bà N L M T ), với số tiền là 7.200.000.000 đồng theo giấy Hợp đồng cầm Sạp D18 và Biên nhận đính kèm, với thời hạn vay là 1 năm tính từ ngày 16/04/2018.

Ngày 29/02/2020 thì bà N T N đã đồng ý ký Giấy Thoả thuận với mẹ bà N L M T để xác nhận và thống nhất một số nội dung sau:

Xác nhận tổng số tiền vay và tiền lãi mà bà N T N chưa trả đến ngày 16/02/2020 với tổng số tiền là 8.946.000.000 đồng;

Bà N T N đã đồng ý chuyển nhượng lại Hợp đồng thuê điểm kinh doanh (Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM) số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004, Phụ lục Hợp đồng số 01 ký ngày 07/08/2008 cho bà N L M T (con gái bà N T L) với giá là 7.000.000.000 đồng để khấu trừ số tiền đã vay như nêu trên, nhưng hai bên chưa đến CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để thực hiện việc sang nhượng Sạp D18.

Nay bà T thống nhất với yêu cầu của bà L, yêu cầu bà N thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM theo hợp đồng số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004 và Phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008 cho bà N L M T .

- Theo các văn bản trình bày của CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM và bản tự khai bà L H Đ trình bày:

CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM là công ty có 100% vốn của CT CP TM HM.

Căn cứ theo hợp đồng đã kí kết giữa CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM và bà N T N theo hợp đồng số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004 và Phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008. Công ty cho bà N thuê Sạp D18 thời hạn thuê là 50 năm.

Bên bà N được quyền chuyển nhượng cho thuê lại hoặc thế chấp ngân hàng vay vốn không qua bên cho thuê.

Ngày 28/9/2020 Công ty đã nhận các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng điểm kinh doanh Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM của bà N T N chuyển nhượng cho bà L T M T với các hồ sơ kèm theo có sự đồng ý của hai bên và bút phê chấp thuận cho chuyển nhượng của Tổng giám đốc Công ty. Căn cứ vào các hồ sơ Công ty tiến hành lập biên bản thanh lý Sạp D18 đối với bà N và lập hợp đồng mới với bà T theo quy định đã hoàn tất thủ tục 90%, nhưng bà N không đến nên hồ sơ không thể tiến hành theo các bước.

Do đó trong vụ án này Công ty không có ý kiến gì và sẽ thực hiện theo phán quyết của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn đúng quy định pháp luật.

- Phía bị đơn bà N T N:

Bà N đã trực tiếp nhận: Giấy triệu tập, Thông báo về việc thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử nhưng bà N vẫn vắng mặt không đến Tòa không có lý do, không có ý kiến trình bày và không nộp tài liệu chứng cứ gì trong vụ án.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn phát biểu:

Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến khi Hội đồng xét xử nghị án, Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn xét thấy Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa, các Hội thẩm nhân dân và các đương sự đều tuân theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tòa án đã xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, đại diện; thu thập đầy đủ chứng cứ đúng theo quy định; Về thủ tục, cấp tống đạt đúng quy định.

Về phần nội dung: Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 92 và Điều 95, 244 Bộ luật TTDS năm 2015; Điều 430, 434, 463, 466 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bà N T N tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng điểm kinh doanh Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM cho bà L T M T.

- Chấp nhận yêu cầu buộc bà N thanh toán số tiền nợ còn lại cho bà N T L, với số tiền nợ 1.946.000.000 đồng.

- Đình chỉ yêu cầu thanh toán 240.000.000 đồng tiền thuê sạp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Địa chỉ cư trú của bị đơn và điểm kinh doanh cho thuê có tranh chấp tại xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Bị đơn bà N T N đã được Tòa án tống đạt hợp lệ Giấy triệu tập, Thông báo về việc thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa nhưng bà N vẫn vắng mặt không lý do. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bà L rút yêu cầu khởi kiện bà N T N vi phạm thời gian thanh toán tiền thuê trong hai tháng là 240.000.000 đồng áp dụng Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự; Việc rút yêu cầu này là tự nguyện nên hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này.

- Yêu cầu bà N T N thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM theo hợp đồng số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004, Phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008 cho bà N L M T.

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự: “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”.

Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ xác định có việc chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 giữa Bà L và bà Nga, người nhận thuê lại điểm kinh doanh là bà L T M T. Bà N đồng ý chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 cho Bà L là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định vì bản thân bà N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng điểm kinh doanh Sạp D18, việc thỏa thuận chuyển nhượng giữa Bà L và b Nđược CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM chấp thuận.

Khoản 12 Điều 6 hợp đồng thuê điểm kinh doanh tại Chợ ĐMNSTP HM và bà N T N có quy định “khi nhận được văn bản yêu cầu sang nhượng điểm kinh doanh của bên B, bên A sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng với bên B, đồng thời ký hợp đồng và điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng điểm kinh doanh đổi sang tên cho bên thứ ba. Bên thứ ba sau khi hoàn thành các thủ tục nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng điểm kinh doanh trong thời điểm còn lại của hợp đồng này kế từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng điểm kinh doanh đã được điều chỉnh sang tên của mình”. Bà L và bà N đã thực hiện đúng các trình tự thủ tục theo quy định của CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM.

CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM cũng thể hiện ý kiến sẽ giải quyết nội dung trên khi có phán quyết của Tòa án do đó căn cứ quy định tại các Điều 116, Điều 117, Điều 385, Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 có đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh là Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM theo Hợp đồng thuê điểm kinh doanh số 50/HĐ/KD-2004 ký ngày 26/03/2004 và phụ lục Hợp đồng số 01 của hợp đồng thuê điểm kinh doanh ký ngày 07/08/2008 cho bà N L M T .

- Xét yêu cầu bị đơn phải thanh toán số tiền nợ sau khi khấu trừ 7.000.000.000 đồng chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh là Sạp D18 cho bà N T L là: 1.946.000.000 đồng và không yêu cầu tính tiền lãi.

Tại giấy thỏa thuận ngày 28/02/2020, Bà L và b Nđều xác nhận số tiền 8.946.000.000 đồng xuất phát từ khoản vay của bà N vay bà Lan, và đến ngày 28/02/2020 thì bà N đồng ý chuyển nhượng điểm kinh doanh là Sạp D18 cho Bà L với giá 7.000.000.000 đồng, do đó số nợ còn lại bà N còn thiếu chưa thanh toán cho Bà L là 1.946.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, Bà L đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vẫn không đến Tòa án để giải quyết vụ án, điều này chứng tỏ bà N không có thiện chí, vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tiền cho nguyên đơn theo quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Hội đồng xét xử nhận thấy cần buộc bà N phải thanh toán cho Bà L số tiền là 1.946.000.000 đồng. Ghi nhận việc nguyên đơn không yêu cầu tính tiền lãi vay với bị đơn.

Bà N T N đã tự từ bỏ quyền và nghĩa vụ của mình nên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ lời khai của nguyên đơn làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án. Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Hóc Môn là phù hợp.

Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện và được chấp nhận yêu cầu khởi kiện còn lại nên được hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bị đơn phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh Sạp D18 và 70.380.000 đồng tiền án phí án phí dân sự có giá ngạch về số tiền nợ phải trả. Tổng số tiền án phí bị đơn phải chịu là 70.680.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92 và Điều 95, Điều 244, Điều 264, Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 357, Điều 385, Điều 466, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016.

Tuyên xử:

2.1. Buộc bà N T N tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh là Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM cho bà L T M T.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, bà N T L, bà L T M T có quyền yêu cầu bà N T N phải đến CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền thuê điểm kinh doanh là Sạp D18 tại Chợ ĐMNSTP HM cho bà L T M T.

Trường hợp bà N T N không đến để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền thuê cho bà L T M T thì bà T được quyền trực tiếp liên hệ với CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM để hoàn tất các thủ tục thuê điểm kinh doanh theo quy định của pháp luật và quy định của CT TNHH QL & KD CĐM NSTP HM, CT CP TM HM.

2.2. Buộc bà N T N thanh toán cho bà N T L số tiền còn nợ là 1.946.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành thì hàng tháng còn phải chịu lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền chưa thi hành án tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

Hoàn trả lại cho bà N T L tiền tạm ứng án phí sơ thẩm là 37.860.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0076049 ngày 08 tháng 7 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn.