Bản án 889/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Theo án sơ thẩm:

Nguyên đơn ông Lê Quang T1 trình bày: Hộ gia đình ông Lê Quang T1 có khu đất tại địa chỉ 753/3, ấp T, xã T, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. Gồm các thửa 98 và thửa 63, cùng tờ bản đồ số 49.

Trước đây ông T1 có hợp đồng cho ông Nguyễn Minh T2 thuê đất để làm nơi sinh hoạt và sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật từ ngày 01/3/2013 đến 01/3/2016 một phần thửa đất dưới bờ sông thuộc thửa 98, đến ngày 10/11/2015 ông T2 tiếp tục thuê phần đất củ và thêm thửa đất trên bờ thuộc thửa 63 cùng tờ bản đồ số 49 từ ngày 10/11/2015 đến 10/11/2018 để trồng cam.

Sau khi hết hạn hợp đồng thì ông T1 không cho thuê nữa mà để lại canh tác vì ông T2 vi phạm cam kết đã ghi là hủy hoại đất, tùy tiện xây dựng xưởng, vật kiến trúc, không trả tiền thuê.

Nay ông T1 yêu cầu ông T2 trả lại diện tích 2.330,1m2 thuộc thửa đất số 63 từ mốc M1, M2, M3, M4, M5, M6, M1; diện tích 154,2m2 thuộc thửa đất số 98 từ mốc A1, A2, M10, M13, A1 di dời tài sản để trả lại 02 thửa đất ông T2 đã thuê và yêu cầu trả tiền thuê đất còn nợ là 41.000.000 đồng.

Đồng thời ông T1 yêu khởi kiện bổ sung yêu cầu ông T2 trả thêm số tiền thuê đất là 60.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn Minh T2 trình bày: Ông T2 cho rằng nguồn gốc 02 thửa đất 63, 98 cùng tờ bản đồ 49 là của cha, mẹ vợ ông (tức cha, mẹ ruột bà Lê Mộng Diệu H) cho gia đình ông sử dụng từ năm 2008 đến nay.

Gia đình đã ở đây và làm xưởng cơ khí sửa chữa tàu ghe từ thời cha, mẹ còn sống.

Năm 2013 ông Lê Quang T1 mưu tính thể hiện chủ quyền buộc anh T2 ký hợp đồng giả thuê đất có ghi thời hạn và số tiền nhưng không thu tiền trên thửa đất có xưởng cơ khí để nhằm đối phó với các anh em của ông.

Nay đối với yêu cầu của ông T1 thì anh T2 không đồng ý vì hợp đồng thuê anh ký với ông T1 là giả tạo, nguồn gốc 02 thửa đất là của cha mẹ vợ anh T2 cho vợ chồng anh sử dụng đã lâu.

Bà Lê Mộng Diệu H trình bày: bà thống nhất với ý kiến và yêu cầu của chồng là anh Nguyễn Minh T2. Bà Lê Mộng Diệu H yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Lê Mộng Diệu H, Nguyễn Thị Bảo T3, Đỗ Thị Kim L, Nguyễn Thanh M, Nguyễn Thị Thanh T4, Lê Quỳnh T5, Lê Quang T6: đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như để tham gia phiên tòa theo giấy triệu tập của Tòa án nhưng vắng mặt; có đơn yêu cầu không hoà giải và đơn xin vắng mặt.

* Bản án dân sự sơ thẩm số: 33/2025/DS-ST ngày 28 tháng 5 năm 2025 của Toà án huyện L, tỉnh Đồng Tháp ( nay là TAND Khu vực 7 - Đồng Tháp) căn cứ Điều 119, 472, 474, 482, 500 Bộ luật Dân sự; các Điều 12, 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH1430/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Quang T1.

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Lê Quang T1 với ông Nguyễn Minh T2 đối với phần đất có diện tích tranh chấp qua đo đạc thực tế có tổng diện tích 2.755,1m2; trong đó thửa 63 mà ông T1 yêu cầu từ mốc M1, M2, M3, M4, M5, M6, M1 diện tích 2.330,1m2; thửa 98 ông T1 yêu cầu từ mốc A1, A2, M10, M13, A1 diện tích 154,2m2. 02 Thửa đất này hiện do hộ ông Lê Quang T1 đứng tên quyền sử dụng đất.

Buộc bị đơn Nguyễn Minh T2 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Mộng Diệu H, Nguyễn Thị Bảo T3 phải di dời trại nuôi chó: khung sắt, vách tol, mái tol song tròn; hàng rào lưới b40; trụ hạ thế 1pha, cao 12m, 25KBA, 01 cẩu ghe 150 tấn ngang 6,5, cao 6m, 02 trụ chữ A, 02 mo tua 7,5 ngựa, xưởng cơ khí của ông T2 kết cấu khung tiền chế, vách tol, mái tol, sóng vuông diện tích 5,6m x 15,6m đã đựợc thể hiện chi tiết ở biên bản định giá tài sản ngày 15/11/2022; 247 cây bàng biển, 03 cây xanh.

Buộc ông Nguyễn Minh T2 trả số tiền thuê đất còn nợ là 41.000.000 đồng cho ông Lê Quang T1.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu của ông Lê Quang T1 buộc ông Nguyễn Minh T2 trả số tiền thuê đất 60.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về Về án phí; Chi phí thẩm định, định giá và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định.

* Ngày 06 tháng 6 năm 2025, bị đơn ông Nguyễn Minh T2, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Mộng Diệu H có đơn có kháng cáo với nội dung: Kháng cáo đối với bản án số: 33/2025/DS-ST, ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

Những vấn đề cụ thể trong đơn kháng cáo của ông Nguyễn Minh T2 và bà Lê Mộng Diệu H yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm:

- Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2025/DS-ST, ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung, về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

- Ông Nguyễn Minh T2 yêu cầu Tòa án xem xét về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về đối tượng thuê các thửa đất số 98 và thửa số 63, tờ bản đồ số 49, đất tọa lạc tại xã T, L, Đồng Tháp cho hộ ông Lê Minh T7 là không đúng quy định pháp luật. Đồng thời, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 27/06/2025, nguyên đơn ông Lê Quang T1 có đơn kháng cáo với nội dung: Kháng cáo một phần đối với bản án số: 33/2025/DS-ST, ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

Những vấn đề cụ thể trong đơn kháng cáo của ông Lê Quang T1 yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm:

- Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2025/DS-ST, ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung, về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

- Buộc ông Nguyễn Minh T2, bà Lê Mộng Diệu H và Nguyễn Bảo T3 phải di dời hàng rào lưới B40 + tol sóng vuông trong phạm vi các mốc A1, A2, M10, M13 thuộc thửa đất số 98, TBĐ số 49; nhà kho thuộc thửa đất số 63, TBĐ số 49, lấp lại vũng ao mà ông T2 đã đào cặp lộ đan trong phạm vi các mốc A1. A2, M10, M13 thuộc thửa đất số 98, TBĐ số 49 để trả lại nguyên hiện trạng đất ban đầu cho ông T1.

* Tại phiên tòa, Đại diện ủy quyền của Nguyên đơn ông Lê Quang T1 thay đổi một phần yêu cầu kháng cáo là đồng ý trả giá trị nhà kho cho ông T2 theo biên bản định giá, phần còn lại vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đại diện ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Minh T2 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Lê Mộng Diệu H cũng giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Hai bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu quan điểm: Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử phúc thẩm tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án.

Về nội dung vụ án: Trên phần đất tranh chấp có 02 ngôi nhà: 01 ngôi nhà của ông Lê Phú Q ( ông Q đã chết ) nhưng vợ và con của ông Q hiện đang quản lý sử dụng và 01 ngôi nhà của ông Lê Quang Đ chung sống cùng vợ con, nhưng cấp sơ thẩm không đưa vào tham gia tố tụng là có thiếu sót. Ngoài ra trên đất có hàng rào lưới B40, nhà kho và trụ điện hạ thế mà cấp sơ thẩm chưa điều tra làm rõ nguồn gốc của ai, cũng như chưa xác định kết cấu nhà kho và định giá. Bên cạnh đó, đại diện ủy quyền của ông T2 có cung cấp 01 hợp đồng thuê đất (bản photo) giữa ông T1 và ông T2 có thời hạn từ 01/01/2019 đến 01/01/2029 do Điện lực đưa cho ông T2, mặc dù là bản photo nhưng cần phải làm rõ để giải quyết triệt để vụ án. Sau cùng đề nghị hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo qui định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa, nghe kết quả tranh tụng và ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vào ngày 01/3/2013 Ông T1 có cho ông T2 thuê thửa đất số 98 tờ bản đồ số 49 có kích thước ngang 14 dài 15 m tọa lạc tại xã T, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. Hai bên thỏa thuận: thời hạn thuê 03 năm; giá thuê 500.000 đồng/tháng x 03 năm là 18.000.000 đồng; sau khi ký hợp đồng thì ông T2 trả tiền thuê 01 năm đầu là 6.000.000 đồng, số còn lại thanh toán hàng năm. Mục đích thuê đất để sinh hoạt và sản xuất kinh doanh. Ngoài ra còn có các thỏa thuận khác.

Đến ngày 10/11/2015 ông T1 tiếp tục cho ông T2 thuê thửa đất số 63 tờ bản đồ số 49, diện tích 2.282 m2 và bờ sông thửa 98 diện tích 12x12 tọa lạc tại xã T, huyện L, tỉnh Đồng Tháp Hai bên thỏa thuận: thời hạn thuê 03 năm; giá thuê 500.000.000 đồng/năm cho năm đầu tiên và 10.000.000 đồng cho 02 năm tiếp theo là 25.000.000 đồng; sau khi ký hợp đồng thì ông T2 trả tiền thuê 01 năm đầu là 5.000.000 đồng, số còn lại thanh toán hàng năm. Mục đích thuê đất để trồng trọt và sản xuất kinh doanh.

Sau khi hết hạn hợp đồng ông T2 không trả đất mà canh tác luôn cho đến nay. Nay ông T1 yêu cầu ông T2 trả lại phần đất thuộc 02 thửa 98 và 63. Ngoài ra yêu cầu ông T2 trả tiền thuê đất 41.000.000 đồng. Còn ông T2 không đồng ý theo yêu cầu của ông T1 và cho rằng ông T2 ký hợp đồng thuê đất với ông T1 là giả tạo vì nguồn gốc của 02 thửa đất này là của cha mẹ vợ ông cho vợ chồng ông đã sử dung từ lâu. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T1. Sau khi xét xử sơ thẩm cả ông T1, ông T2 và bà H đều có đơn kháng cáo.

Xét yêu cầu kháng cáo của đương sự, hội đồng xét xử nhận thấy:

Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chổ, biên bản định giá tài sản ngày 15/11/2022 thể hiện trên thửa đất 63 và 98 có các tài sản như sau: nhà ông T2; xưởng cơ khí do ông T2 quản lý; nhà ông Lê Phú Q; nhà ông Lê Quang Đ; nhà ông Lê Quang T8; nhà mồ; trụ điện hạ thế 01 pha; trại nuôi chó và cây trồng: dừa, xoài.

Biên bản xem xét, thẩm định tại chổ, biên bản định giá tài sản bổ sung ngày 25/02/2025 trên đất có các tài sản bổ sung: hàng rào lưới B40; hàng rào tol sóng vuông; cây trồng: bàng biển.

Tại phiên tòa, đại diện ủy quyền của ông T2 cũng thừa nhận trên thửa 98 có nhà ông Q, nhà ông Đ. Ông Q đã chết, vợ con ông Q là Nguyễn Thị Đ1, Lê Hiếu T9 và Lê Thị Thúy B hiện đang sinh sống trong căn nhà của ông Q. Nhà ông Đ cùng vợ Phạm Thị Y và Lê Thị Thu V cùng đang sinh sống. Cấp sơ thẩm không đưa ông Đ, vợ con ông Đ và vợ con ông Q vào tham gia tố tụng là có thiếu sót làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Cũng tại tòa, đại diện ủy quyền của ông T2 cũng xác định trên thửa đất số 63 có 01 nhà kho và ông T2 cũng đã đầu tư bơm cát san lắp mặt bằng. Tuy nhiên qua nhiên cứu 02 biên bản xem xét, thẩm định tại chổ thì không thể hiện nhà kho này có kết cấu ra sao, do ai xây dựng, giá bao nhiêu và chưa xác định chi phí bơm cát san lắp mặt bằng.

Quá trình xét xử phúc thẩm ông T2 có cung cấp bản photo của hợp đồng thuê đất giữa ông T1 với ông T2 thời hạn thuê từ 01/01/2019 đến ngày 01/01/2029, cũng thuê 02 thửa đất trên. Đại diện ủy quyền của ông T2 cho rằng hợp đồng này do Điện lực đưa cho ông. Xét thấy, mặc dù hợp đồng thuê đất mà ông T2 cung cấp là bản photo nhưng để giải quyết vụ án khách quan, toàn diện cần phải làm rõ hợp đồng này.

Từ những nhận định trên, hội đồng xét xử nhận thấy cấp sơ thẩm đã vi phạm thủ tục tố tụng, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và nguyên tắc hai cấp xét xử nên cần thiết hủy bản án sơ thẩm. Do đó, hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T2, bà H hủy bản án sơ thẩm nên yêu cầu kháng cáo của ông T1 hội đồng xét xử chưa đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

1/Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 33/2025/DS-ST ngày 28 tháng 5 năm 2025 của Toà án huyện L, tỉnh Đồng Tháp (nay là TAND Khu vực 7 - Đồng Tháp)

Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân khu vực 7, Đồng Tháp xét xử lại theo qui định của pháp luật.

2/ Về án phí: Các đương sự không phải chịu án phí phúc thẩm. H1 lại ông Nguyễn Minh T2 số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0005883 ngày 10/6/2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

H1 lại bà Lê Mộng Diệu H số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0005884 ngày 10/6/2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

H1 lại ông Lê Quang T1 số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0006607 ngày 17/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Án tuyên vào lúc 14 giờ ngày 18/12/2025 có mặt đại diện ủy quyền của ông ông T2 và bà H. Vắng mặt đại diện ủy quyền của ông T1. Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSND tỉnh Đồng Tháp;

- TAND khu vực 7, tỉnh Đồng Tháp;

- Phỏng THADS khu vực 7- Đồng Tháp;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ vụ án.

Hoàng Thị Thơ Nơi nhận:

- VKSND tỉnh Đồng Tháp;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- TAND khu vực 7 - Đồng Tháp;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Phòng THADS khu vực 7 - Đồng Tháp;

- Các đương sự;

- Cổng thông tin điện tử;

- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

Hoàng Thị Thơ

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Ánh P1 - Nguyễn Ái Đoan Hoàng Thị T10 Nơi nhận:

- VKSND tỉnh Đồng Tháp;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- TAND khu vực 5 - Đồng Tháp;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Phòng THADS khu vực 5 - Đồng Tháp;

- Các đương sự;

- Cổng thông tin điện tử;

- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

Hoàng Thị Thơ

Thành viên Hội đồng xét xử

Thẩm phán – Chủ toạ phiên toà Hoàng Thị Thơ – Lâm Ngọc Tuyền

Lưu Thị Thu Thuỷ

* Tại phiên tòa hôm nay:

-

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh tụng, nghe ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

3/- Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.