Bản án 88/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày như sau:

Phần đất có diện tích 114m2 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xã T (nay là tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, được Ủy ban nhân dân thị xã T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006, nguồn gốc do ông S nhận chuyển nhượng, đây là tài sản riêng của ông S.

Năm 2006, ông S xây dựng một căn nhà cấp 4 trên đất. Năm 2009, ông S về quê ở Nam Định sinh sống và cho bà Đặng Thị N cùng gia đình gồm chồng bà N là ông Vũ Văn T, các con là Vũ Thị A và Vũ Văn H ở nhờ trên phần đất của ông S (bà N là chị vợ của ông S). Đến năm 2016, hai bên thỏa thuận bằng miệng mua bán đất và nhà trên đất với giá 240.000.000 đồng. Trong năm 2017, bà N đã chuyển cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, chia làm 04 lần, cụ thể: lần 1: 40.000.000 đồng; lần 2: 30.000.000 đồng; lần 3: 20.000.000 đồng; lần 4: 40.000.000 đồng, việc giao nhận tiền không có giấy tờ gì. Năm 2018, ông S yêu cầu bà N ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán nốt số tiền còn lại cho ông S nhưng bà N nói không có tiền. Vì vậy, ông S quyết định không bán cho bà N nữa. Ông S chủ động trả lại số tiền là 130.000.000 đồng cho bà N nhưng bà N không chịu nhận lại tiền. Hiện nay, bà N và gia đình (gồm có chồng bà N là Vũ Văn T và 03 con) vẫn ở trên phần đất và căn nhà gắn liền trên đất của ông S. Vì ông S có nhu cầu sử dụng phần đất và nhà nêu trên nên đã nhiều lần nói gia đình bà N di dời và trả lại phần đất và nhà nêu trên nhưng bà N không đồng ý.

Đến nay, hai bên không thể thương lượng, hòa giải được về việc tranh chấp nêu trên. Vì vậy, ông S làm đơn này yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề sau đây:

Yêu cầu bà Đặng Thị N và gia đình bà N di dời, trả lại cho ông S phần đất và tài sản gắn liền với đất là căn nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Trường hợp bà N trả lại đất và nhà cho ông S thì ông S đồng ý trả lại số tiền 130.000.000 đồng cho bà N.

Theo đơn phản tố, lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn trình bày:

Bà Đặng Thị N thống nhất về nguồn gốc phần đất nêu trên như nguyên đơn trình bày. Năm 2009, ông S cho gia đình bà N ở nhờ trên phần nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bà N và ông S có thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất nêu trên. Theo đó, ông S thống nhất chuyển nhượng cho bà N phần đất có diện tích 114m2, thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xã T (nay là tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, được UBND thị xã T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006, giá chuyển nhượng là 240.000.000 đồng, thỏa thuận sang năm 2017 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Giữa bà N và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói không lập văn bản. Đến năm 2017, bà N đã giao cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, chỉ còn nợ lại 110.000.000 đồng và yêu cầu ông S ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông S yêu cầu bà N phải giao hết tiền mới thực hiện ký hợp đồng. Đến ngày 08/5/2019, ông S đến yêu cầu bà N trả nhà, đất để ông S bán nhà, đất của ông S. Hiện nay, bà N và gia đình bà N (gồm có chồng là Vũ Văn T, các con là Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V) đang sinh sống trên đất. Quá trình sinh sống trên phần đất nêu trên thì bà N không xây dựng thêm công trình xây dựng gì trên đất mà chỉ kè một phần ranh đất để tránh sạt lở.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông S thì bà N không đồng ý. Do bà N đã thỏa thuận mua phần nhà, đất trên của ông S và đã thanh toán cho ông S số tiền 130.000.000 đồng trên 240.000.000 đồng. Bà Đặng Thị N yêu cầu ông Mai Văn S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 114m2 và căn nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Bà N sẽ thanh toán số tiền còn lại là 110.000.000 đồng cho ông S.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn T trình bày:

Ông Vũ Văn T thống nhất với ý kiến trình bày của bà N. Năm 2009, ông S cho gia đình ông T ở nhờ trên phần nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bà N và ông S có thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất nêu trên. Theo đó, ông S thống nhất chuyển nhượng cho bà N phần đất có diện tích 114m2 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, ấp 1, xã T, thị xã T (nay là tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương, được UBND thị xã Thủ Dầu Một cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006, giá chuyển nhượng là 240.000.000 đồng, thỏa thuận sang năm 2017 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Giữa bà N và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói chứ không lập văn bản. Đến năm 2017, bà N đã giao cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, chỉ còn nợ lại 110.000.000 đồng và yêu cầu ông S ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông S yêu cầu bà N phải giao hết tiền mới thực hiện lý hợp đồng. Đến ngày 08/5/2019, ông S đến yêu cầu bà N, ông T trả nhà đất để ông S bán nhà, đất. Hiện nay, ông T và gia đình ông T (gồm có vợ là bà Đặng Thị N, các con là Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V) đang sinh sống trên đất. Quá trình sinh sống trên phần đất nêu trên thì gia đình ông T không xây dựng thêm công trình xây dựng gì trên đất mà chỉ kè một phần ranh đất để tránh sạt lở.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông S thì ông T không đồng ý. Do bà N đã thỏa thuận mua phần nhà, đất trên của ông S và đã thanh toán cho ông S số tiền 130.000.000 đồng trên 240.000.000 đồng. Do đó, ông T thống nhất với yêu cầu phản tố của bà N, yêu cầu ông Mai Văn S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 114m2 và căn nhà cấp 4 thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Ông T và bà N sẽ thanh toán số tiền còn lại là 110.000.000 đồng cho ông S.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Vũ Thị A trình bày:

Chị Vũ Thị A là con của ông Vũ Văn T và bà Đặng Thị N. Chị A ở trên phần nhà, đất mà ông Mai Văn S tranh chấp từ năm 2009. Đối với tranh chấp giữa ông S và bà N, chị A không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S. Chị A thống nhất với ý kiến của bà N, đề nghị ông S tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho bà N để gia đình chị A tiếp tục được sinh sống trên phần nhà đất này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Văn Q và bà Nguyễn Thị H1 thống nhất trình bày:

Ông Phan Văn Q và bà Nguyễn Thị H1 là chủ sử dụng phần đất diện tích 106,5m2, tại thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giáp ranh đất của ông Q, bà H1 tại cạnh hướng Bắc là đất của ông Mai Văn S. Năm 2017, ông Q, bà H1 có yêu cầu cơ quan chuyên môn xác định lại ranh đất thì phát hiện phần căn nhà do ông Mai Văn S xây dựng tại cạnh giáp đất ông T1 là 0,8m, tại cạnh giáp thửa đất số 37 là 0,4m.

Đối với tranh chấp giữa ông Mai Văn S và gia đình bà Đặng Thị N thì ông Q và bà H1 không có ý kiến. Ông Q và bà H1 xác định không có tranh chấp trong vụ án này. Nếu có tranh chấp mà không thể tự hòa giải được thì ông Q, bà H1 sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác. Do bận công việc nên ông Q, bà H1 yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Văn S đối với bị đơn bà Đặng Thị N về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Đặng Thị N đối với nguyên đơn ông Mai Văn S về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng miệng) giữa ông Mai Văn S và bà Đặng Thị N vô hiệu.

1.2. Buộc bà Đặng Thị N, ông Vũ Văn T, bà Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V phải giao trả cho ông Mai Văn S phần căn nhà diện tích 50,2m2 (trong đó có 03m2 nhà nằm trên thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09) gắn liền với phần đất diện tích 111,1m2, tọa lạc tại thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09 tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Phần đất có tứ cận như sau: Hướng Đông giáp thửa đất số 37; hướng Tây giáp đất ông Vũ Văn T1; hướng Nam giáp đất bà Nguyễn Thị H1; hướng Bắc giáp đường đất (Kèm theo sơ đồ bản vẽ).

1.3. Ông Mai Văn S có nghĩa vụ thanh toán cho bà Đặng Thị N số tiền 287.491.725 đồng (hai trăm tám mươi bảy triệu bốn trăm chín mươi mốt ngàn bảy trăm hai mươi lăm đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Bà Đặng Thị N phải nộp số tiền 3.219.232 đồng (ba triệu hai trăm mười chín ngàn hai trăm ba mươi hai đồng) để hoàn trả lại cho ông Mai Văn S.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án, quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 02/10/2020 bị đơn bà Đặng Thị N có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Ki m sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát bi u quan đi m:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Các đương sự thống nhất nhà, đất tranh chấp có nguồn gốc của nguyên đơn. Từ năm 2009 đến năm 2016, nguyên đơn cho gia đình bị đơn ở nhờ trên nhà, đất. Đến năm 2016, hai bên thỏa thuận nguyên đơn sẽ chuyển nhượng nhà, đất cho bị đơn (thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn bản), giá 240.000.000 đồng. Năm 2017, bị đơn đã trả cho nguyên đơn số tiền 130.000.000 đồng. Bị đơn không có yêu cầu tranh chấp đối với tài sản đầu tư trên đất. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ nên yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm do có căn cứ xác định giá tài sản tranh chấp thay đổi nên cần áp dụng giá mới để làm căn cứ giải quyết vụ án. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc nguyên đơn bồi hoàn giá trị chênh lệch cho bị đơn theo giá mới.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Thửa đất số 959, tờ bản đồ 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương có diện tích 114m2, được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H17538 ngày 30/10/2006 cho ông Mai Văn S. Trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 50,2m2 do ông S xây dựng năm 2006. Ông S và bà N thống nhất vào năm 2009, ông S cho gia đình bà N (gồm: Bà N, chồng bà N là ông Vũ Văn T và các con: Vũ Thị A, Vũ Văn H, Vũ Đặng Hà V) ở nhờ nhà, đất nêu trên. Năm 2016, bà N và ông S thỏa thuận ông S chuyển nhượng cho vợ chồng bà N phần đất nêu trên với giá là 240.000.000 đồng. Bà N và ông S chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn bản. Đến năm 2017, bà N đã trả cho ông S số tiền 130.000.000 đồng, còn nợ lại 110.000.000 đồng. Đây là những tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về đất: [36m2 (diện tích đất ở đô thị) x 9.000.000 đồng/m2] + [75,1m2 (diện tích đất nông nghiệp) x 7.000.000 đồng/m2] = 324.000.000 đồng + 525.700.000 đồng = 849.700.000 đồng (1).

Về giá trị nhà, cây trồng gắn liền với đất: Các đương sự không yêu cầu định giá lại nên áp dụng theo đơn giá do cấp sơ thẩm đã định, cụ thể: 50,2m2 (diện tích nhà) x 2.630.000 đồng/m2 x 60% giá trị sử dụng = 79.215.600 đồng (2).

Như vậy, khoản tiền chênh lệch giá trị nhà, đất tại thời điểm xét xử phúc thẩm là (1) + (2) = 928.915.600 đồng – 240.000.000 đồng = 688.915.600 đồng. Ông S đã nhận của bà N 130.000.000 đồng/240.000.000 đồng, tương đương giá trị chênh lệch. Do ông S và bà N, mỗi bên phải chịu 50% lỗi nên ông S có trách nhiệm đền bù giá chênh lệch cho bà N với số tiền là 186.558.344 đồng.

Ngoài ra, ông S còn phải thanh toán cho bà N giá trị: 01 cây mít có giá 500.000 đồng, 02 cây lộc vừng có giá 250.000 đồng/cây, tổng cộng là 1.000.000 đồng.

Tổng số tiền ông Mai Văn S phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Đặng Thị N gồm: 130.000.000 đồng + 186.558.344 đồng + 1.000.000 đồng = 317.558.344 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 147, Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 137, khoản 2 Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 131, khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Đặng Thị N.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Văn S đối với bị đơn bà Đặng Thị N về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Đặng Thị N đối với nguyên đơn ông Mai Văn S về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng bằng lời nói) giữa ông Mai Văn S và bà Đặng Thị N vô hiệu.

2.4. Buộc bà Đặng Thị N và thành viên trong gia đình bà N gồm: Ông Vũ Văn T, chị Vũ Thị A, cháu Vũ Văn H, cháu Vũ Đặng Hà V phải giao trả cho ông Mai Văn S: 01 căn nhà diện tích 50,2m2 (trong đó có 03m2 nhà xây dựng trên thửa đất số 833, tờ bản đồ số 09) gắn liền với phần đất diện tích 111,1m2, thuộc thửa đất số 959, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại tổ 7, khu phố 1, phường Tương Bình Hiệp, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Phần đất có tứ cận như sau:

Hướng Đông giáp thửa đất số 37;

Hướng Tây giáp đất ông Vũ Văn Tỉnh;

Hướng Nam giáp đất bà Nguyễn Thị H1;

Hướng Bắc giáp đường đất

(Có sơ đồ bản vẽ kèm theo Bản án).

2.5. Ông Mai Văn S có nghĩa vụ thanh toán cho bà Đặng Thị N số tiền 317.558.344 đồng (ba trăm mười bảy triệu, năm trăm năm mươi tám nghìn, ba trăm bốn mươi bốn đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành.

2.6. Về chi phí tố tụng: Bà Đặng Thị N và ông Mai Văn S, mỗi người phải chịu 2.009.616 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng đã nộp. Bà Đặng Thị N phải nộp số tiền 1.209.616 đồng để trả lại cho ông Mai Văn S.

2.7. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Đặng Thị N phải nộp số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng), được trừ vào số tiền đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0041930 ngày 29/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Bà Đặng Thị N còn phải tiếp tục nộp thêm số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

Ông Mai Văn S phải nộp số tiền 15.877.917 đồng (mười lăm triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn chín trăm mười bảy đồng), được trừ vào số tiền đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0041255 ngày 24/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Ông Mai Văn S còn phải tiếp tục nộp thêm số tiền 3.877.917 đồng (ba triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn chín trăm mười bảy đồng).

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả cho bà Đặng Thị N số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0050497 ngày 12/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.