Bản án 87/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung án sơ thẩm thể hiện:

* Theo nội dung đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng nguyên đơn ông Vũ Xuân Q và bà Nguyễn Thị X do bà Vũ Thị Kim P đại diện, trình bày:

Ngày 07/11/1995, vợ chồng ông Hồ Ngọc Tr, bà Vũ Thị L có thoả thuận sang nhượng cho vợ chồng ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X 220m2 đất ruộng (2L) với giá 4 lượng 2 chỉ vàng 24K, với thoả thuận là sau khi bên mua giao vàng thì bên bán sẽ tách quyền sử dụng đất cho bên mua. Ngày 12/12/1995, ông Tr, bà L đã nhận đủ số vàng theo thoả thuận, nên ngày 24/11/1995 ông Tr và ông Q ký Đơn xin sang nhượng thành quả lao động (Có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã M). Sau đó, nhiều lần ông Q, bà X yêu cầu ông Tr, bà L cho mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sau đây viết tắt GCNQSDĐ) để tách quyền sử dụng đất nhưng ông Tr, bà L đều không cho mượn. Do đó, ông Q bà X khởi kiện yêu cầu bà L và những đồng thừa kế của ông Tr tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/11/1995 và có trách nhiệm tách thửa sang tên cho bà X, ông Q đứng tên quyền sử dụng đất; tháo dỡ di dời vật kiến trúc và cây cối trên đất, giao phần đất đã chuyển nhượng cho ông Q, bà X; ông Q, bà X tự nguyện hỗ trợ phần thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất 02L lên đất thổ cư đối với diện tích 220 m2 là 10.000.000 đồng.

* Theo nội dung đơn phản tố và trong quá trình tố tụng bị đơn trình bày:

Căn cứ Biên bản hòa giải của khóm T ngày 21/11/2007; của Ủy ban nhân dân (Sau đây viết tắt UBND) phường M ngày 16/01/2008; các Biên bản do Tòa án nhân dân thành phố X lập: Biên bản hòa giải ngày 09/11/2011 và ngày 18/12/2013; Biên bản đối chất ngày 08/8/2013; các Tờ tường trình của bà L: Ngày 22/4/2011; ngày 08/6/2008; ngày 17/7/2014 bà L thừa nhận bà và ông Tr có chuyển nhượng cho ông Q 220 m2 đất, tách từ thửa 1130, giá trị chuyển nhượng là 5.000.000 đồng tương đương trị giá 4,2 cây vàng 24k thời điểm đó.

Quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, bà L yêu cầu giám định chữ viết và chữ ký trong các giấy tờ bà cho là giả, nhưng khi Tòa án ban hành Thông báo nộp chi phí tố tụng vào ngày 12/12/2017 thì bà không nộp và có đơn rút lại yêu cầu giám định ngày 25/12/2017

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà L cho rằng tất cả đều là giả mạo chữ ký và chữ viết của bà, yêu cầu giám định nhưng không đồng ý nộp chi phí giám định, Tòa án muốn làm gì thì làm, bà chỉ có yêu cầu như vậy. Bà L và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Tr không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Q, bà X.

* Theo nội dung Đơn yêu cầu độc lập và trong quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam do ông Trung đại diện trình bày:

Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam Chi nhánh thành phố X có cho bà Vũ Thị L vay theo Hợp đồng tín dụng số 695/HĐTD, ngày 05/11/2014 với số tiền vay 200.000.000 đồng. Để đảm bảo cho hợp đồng vay, bà L ký Hợp đồng thế chấp số 695/HĐTC, ngày 05/11/2014, tài sản thế chấp là thửa đất số 21, tờ bản đồ 43, diện tích 352,5 m2, mục đích sử dụng ODT theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sau đây viết tắt GCNQSDĐ) số bìa BE 302194, số vào sổ CH02239 do UBND thành phố X cấp ngày 11/8/2011, đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai

- Chi nhánh X lúc 14h ngày 11/11/2014. Ngân hàng yêu cầu công nhận và duy trì Hợp đồng thế chấp số 695/HĐTD để đảm bảo khoản vay của bà L.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: UBND thành phố X có đơn xin vắng mặt.

Tại Bản án số: 79/2019/DS-ST, ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố X, đã xử:

“[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Xuân Q và Nguyễn Thị X đối với bà Vũ Thị L và ông Hồ Ngọc Tr (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr: Ông Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N); không chấp nhận yêu cầu của bà L:

- Công nhận Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 24/11/1995 giữa ông Q, bà X và ông Tr, bà L có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã M số 442/UB ngày 25/11/1995.

- Buộc bà L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr (ông Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N) có trách nhiệm tách thửa sang tên, giao cho ông Q, bà X phần đất có diện tích 220 m2 được giới hạn bởi các điểm 16, 33, 32, 31, 34, 36, 35 theo Bản đồ hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất lập ngày 22/6/2015. Trong đó 48,8 m2 đất CLN được giới hạn bởi các điểm 31, 34, 36, 33 nằm trong Giấy chứng nhận QSDĐ số H.01206hA do UBND thành phố X cấp ngày 09/8/2007, thuộc tờ bản đồ số 43, thửa số 123 và 171,2 m2 đất ODT được giới hạn bởi các điểm 33, 36, 35,

16

nằm

trong GCNQSDĐ số CH02239 do UBND thành phố X cấp ngày 11/8/2001, thuộc tờ bản đồ số 43, thửa số 21.

- Buộc bà L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr (Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N) có trách nhiệm tháo dỡ di dời 04 cây chuối, 01 cây vú sữa, 01 mái che diện tích ngang 4,48m x dài 4,2m = 18,82 m2 (theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/01/2018) và tất cả những gì phát sinh trên phần đất 220 m2 sau khi Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ để giao đất cho ông Q, bà X.

- Ông Q, bà X có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 220 m2 nêu trên.

- Ông Q, bà X có trách nhiệm thanh toán cho bà L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr (ông Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N) số tiền 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).

[2] Chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng:

- Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 695/HĐTC ngày 05/11/2014 được ký kết giữa Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh X An Giang và bà L (có đăng ký thế chấp ngày 11/11/2014) vô hiệu một phần.

- Vô hiệu phần diện tích có 171,2 m2 đất ODT được giới hạn bởi các điểm 33, 36, 35, 16, 35 theo Bản đồ hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập ngày 22/6/2015, phần đất này nằm trong tổng diện tích 352,5 m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số CH02239 mà bà L đã thế chấp cho Ngân hàng.

[3] Về chi phí tố tụng:

Ông Q, bà X tự nguyện nộp các chi phí tố tụng và đã nộp đủ.

[4] Về án phí Dân sự sơ thẩm:

Ông Q, bà X được nhận lại 50.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 003078, ngày 23/4/2008 của Chi cục thi hành án Dân sự thành phố X và 3.520.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0002811, ngày 08/6/2015 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố X.

Bà Vũ Thị L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr (Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N) phải có trách nhiệm nộp liên đới nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam phải nộp 300.000 đồng án phí, được khấu trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008459, ngày 14/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X.”

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về việc tính lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ giai đoạn thi hành án, việc thỏa thuận thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06/01/2020, Bà Vũ Thị L kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm số 79/2019/DS-ST, ngày 25 tháng 11 năm 2019, của Tòa án nhân dân thành phố X, bà yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Trong quá trình Tòa án chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ngày 11/6/2020, bà L có Đơn đề nghị trưng cầu giám định chữ ký, chữ viết của bà tại các văn bản: Biên bản hòa giải ngày 16/01/2008 của UBND phường M (Bút lục số 01); Biên bản hòa giải ngày 05/12/2013 của Tòa án nhân dân thành phố X (Bút lục 122,123,124)

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bà L vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và bà trình bày tất cả các thủ tục đều giả tạo, yêu cầu giám định chứ ký, chữ viết của bà L khi thực hiện tố tụng tại Tòa án; không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; đồng ý theo ý kiến của Luật sư Hứa Hoàng Chấn là hợp đồng vô hiệu, bà sẽ trả lại tiền cho nguyên đơn.

- Luật sư Hứa Hoàng Chấn bảo vệ quyền lợi cho bà L tranh luận và đề nghị:

+ Hợp đồng chuyển nhượng đất thực hiện không đúng về hình thức theo quy định của Luật Đất đai; không nêu rõ ràng về vị trí đất, địa chỉ của ông Tr ghi không đúng, giá đất được ghi trong Hợp đồng không đúng với thực tế, nhưng không được cấp sơ thẩm làm rõ.

+ Các biên nhận: Biên nhận ngày 07/11/1995 được viết sẳn cho ông Tr ký tên, nội dung không thể hiện có giao tiền vàng; bút tích của bà L nhận đủ 4,2 lượng không rõ nhận với nội dung gì, ai là người giao.

Như vậy về nội dung và hình thức của giao dịch đều không đúng thực tế.

Đất được thỏa thuận là đất ruộng, không mốc ranh, nguyên đơn chứng minh bằng Tờ tường trình của bị đơn về việc đã giao đất cho ông Q, nhưng Tờ tường trình này không được bà L thừa nhận, nên không thể sử dụng làm chứng cứ.

Đất thỏa thuận chuyển nhượng là đất ruộng, nhưng hiện tại là đất thổ và cây lâu năm, nên không thể chấp nhận việc ông Q chấp nhận hỗ trợ 10.000.000đ để giao đất như hiện nay.

Việc chuyển nhượng đất chưa đăng ký vào sổ địa chính, nên chưa có hiệu lực. Tại thời điểm khởi kiện, Luật Đất đai 2003 đã có hiệu lực pháp luật, nên được áp dụng theo luật này.

Đất chuyển nhượng không có vật kiến trúc, cây lâu năm, nên không thể áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để công nhận hợp đồng.

+ Trong vụ án này có bên thứ 3 là Ngân hàng nhận thế chấp hợp pháp ngay tình, phải được bảo vệ theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của bà L.

- Bà Phượng trình bày: Quá trình làm việc tại Tòa án, bà L trình bày rõ việc chuyển nhượng đất cho ông Q, đã giao đất cho ông Q từ khi chuyển nhương, ông Q đã trồng bạch đàn trên đất. Khi có tranh chấp xảy ra, bạch đàn đã bị gia đình bà L chặt bỏ hết, hiện nay không còn.

- Luật sư Nguyễn Đức ký bảo vệ quyền lợi cho ông Q, bà X tranh luận và đề nghị:

+ Ngân hàng không kháng cáo là đã chấp nhận Bản án sơ thẩm.

+ Giao dịch phát sinh năm 1995 đề nghị áp dụng luật Đất đai năm 1993 để giải quyết.

+ Trong quá trình Tòa án giải quyết, phía bị đơn đã nhiều lần trình bày có việc chuyển nhượng đất, có việc nhận vàng, giao đất giữa ông Tr, bà L và ông Q, bà X.

+ Lý do không thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất là do phía bị đơn thế chấp GCNQSDĐ cho Ngân hàng, đó là do lỗi của bị đơn.

+ Phía ông Q đóng thuế đất có biên lai thuế, đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ. Năm 2005, đăng ký quyền sử dụng đất nhưng không đựơc chấp nhận vì đã cấp giấy cho ông Tr.

Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của bà L.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu:

+ Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử. Các đương sự cũng đã chấp hành đúng các qui định của pháp luật về tố tụng.

+ Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà L, sửa án sơ thẩm theo hướng:

. Công nhận hợp đồng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ của bà L đối với Ngân hàng đề nghị HĐXX.

. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất giữa ông Tr, bà L và ông Q, bà X.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Khoản 2, Điều 308, Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Khoản 1, Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Phúc xử:

- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của các bà Vũ Thi Lếnh

- Sửa Bản án sơ thẩm số: 79/2019/DS-ST, ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố X về cách tuyên án:

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Xuân Q và Nguyễn Thị X đối với bà Vũ Thị L và ông Hồ Ngọc Tr có người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng gồm các ông: Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N.

+ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Vũ Thị L;

+ Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Hồ Ngọc Tr, bà Vũ Thị L và ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X thể hiện qua “Đơn xin sang nhượng thành quả lao động” ngày 24/11/1995 có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã M số 442/UB ngày 25/11/1995.

+ Buộc bà Vũ Thị L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Hồ Ngọc Tr gồm các ông: Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N có trách nhiệm tách thửa sang tên, giao cho ông Vũ Xuân Q và bà Nguyễn Thị X phần đất có diện tích 220 m2 (Hai trăm hai mươi thước vuông) được giới hạn bởi các điểm: 16, 33, 32, 31, 34, 36, 35 theo Bản đồ hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố X lập ngày 22/6/2015. Đất tại phường M, thành phố X, tỉnh An Giang. Trong đó, gồm:

. Diện tích 48,8 m2 đất CLN được giới hạn bởi các điểm: 31, 34, 36, 33 thuộc tờ bản đồ số 43, thửa số 123 nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H.01206hA, ngày 09/8/2007 do Ủy ban nhân dân thành phố X cấp cho ông Hồ Ngọc Tr và bà Vũ Thị L ,

. Diện tích 171,2 m2 đất ODT được giới hạn bởi các điểm 33, 36, 35, 16 thuộc tờ bản đồ số 43, thửa số 21 trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02239, ngày 11/8/2011 do Ủy ban nhân dân thành phố X cấp cho bà Vũ Thị L.

+ Buộc bà Vũ Thị L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr gồm các ông: Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N có trách nhiệm tháo dỡ, di dời toàn bộ vật kiến trúc, cây lâu năm, cây hàng năm trên diện tích đất 220 m2 giao cho ông Vũ Xuân Q và Nguyễn Thị X.

+ Ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 220 m2 nêu trên.

+ Ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X có trách nhiệm trả cho bà Vũ Thị L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Hồ Ngọc Tr gồm các ông: Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N số tiền 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).

+ Chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam:

. Tuyên bố vô hiệu một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 695/HĐTC, ngày 05/11/2014 được ký kết giữa Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh X và bà Vũ Thị L (Đăng ký thế chấp ngày 11/11/2014) .

. Vô hiệu phần Hợp đồng thế chấp đối với diện tích 171,2 m2 đất ODT được giới hạn bởi các điểm: 33, 36, 35, 16, 35 theo Bản đồ hiện trạng khu đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố X lập ngày 22/6/2015, phần đất này nằm trong tổng diện tích 352,5 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02239, ngày 11/8/2011 do bà Vũ Thị L đã thế chấp cho Ngân hàng.

+ Về chi phí tố tụng: Ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X tự nguyện nộp các chi phí tố tụng và đã nộp đủ.

+ Về án phí dân sự sơ thẩm:

. Ông Vũ Xuân Q, bà Nguyễn Thị X không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại 3.570.000 (Ba triệu năm trăm bảy mươi ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí theo các Biên lai thu: Số 003078, ngày 23/4/2008 và số 0002811, ngày 08/6/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X.

. Bà Vũ Thị L và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Tr gồm các ông: Hồ Ngọc S, Hồ Ngọc K, Hồ Ngọc Đ, Hồ Ngọc N phải liên đới nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí, được khấu trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008459, ngày 14/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X.

+ Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Vũ Thị L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại 300.000đ (Ba trăm ngan đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0000829, ngày 05/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bên được thi hành án, nếu bên phải thi hành án không trả đủ số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải chịu thêm tiền lãi theo quy định tại Khoản 2, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.