Bản án 87/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, lời trình bày của nguyên đơn có tại hồ sơ và tại phiên toà, thể hiện: Vào tháng 02/2012 vợ chồng bà L và ông H có nhận chuyển nhượng “sổ hợp đồng” phần đất của ông P và bà M diện tích là 5,5 héc ta với giá là 800.000.000 đồng, phần đất thuộc thửa số 135 - khoảnh 37- 38 tiểu khu VI đất tọa lạc tại ấp V, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau (trong đó đất trồng rừng là 03 héc ta, đất trồng lúa là 2,5 héc ta). Khi chuyển nhượng có làm hợp đồng được Vườn Quốc Gia U Minh Hạ và Ủy ban nhân dân xã T xác nhận. Năm 2015 ông P và bà M chuyển nhượng thêm cho ông H và bà L 01 cái bờ giá 90.000.000 đồng cặp với phần đất đã nhận chuyển nhượng trước. Trong phần đất nhận chuyển nhượng của ông P và bà M thì trước đó bà Bạch Thị P chủ đất cũ có hiến cho Trường tiểu học Nông trường 3 U Minh phần đất ngang mặt tiền là 44 mét X dài 68 mét, nhưng khi ông P và bà M chuyển nhượng hợp đồng cho ông H và bà L thì ông P và bà M nói là phần đất của Trường tiểu học ngang 25 mét X dài 35 mét (có kèm theo giấy xác nhận của bà P). Đến khi đo đạc để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà trường đưa ra giấy hiến đất của bà P là ngang 44 mét X dài 68 mét. Do đó, ông H và bà L yêu cầu ông P và bà M phải bồi thường đất theo giá trị thị trường là ngang 19 mét mặt tiền x dài 68 mét (01 mét ngang X 68 mét với giá 15.000.000 đồng) = 285.000.000 đồng và phần đất sau lưng trường học ngang 25 mét x dài 33 mét (01 mét ngang X 33 mét với giá 5.000.000 đồng) = 125.000.000 đồng. Tổng 02 khoản yêu cầu 410.000.000 đồng. Tại phiên tòa ông H và bà L thay đổi yêu cầu về giá đất, phần ngang mặt tiền 01 mét ngang X 68 mét với giá 7.000.000 đồng, đối với phần đất sau lưng trường học đồng ý theo giá nhà nước định 01 m2 = 20.000 đồng.

- Lời trình bày của bị đơn có tại hồ sơ và lời trình bày của đại diện theo ủy quyền của bị đơn có tại hồ sơ và tại phiên tòa, thể hiện: Thừa nhận vào tháng 02/2012 vợ chồng ông P và bà M có chuyển nhượng cho vợ chồng ông H và bà L phần đất là 5,5 héc ta (trong đó đất trồng rừng là 03 héc ta, đất trồng lúa là 2,5 héc ta) đất này là đất giao khoán thuộc thửa số 135, tiểu khu VI thuộc Ban quản lý rừng đặc dụng Vồ Dơi quản lý, giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng, sau đó có chuyển nhượng thêm cho ông H và bà L 01 cái bờ giá 90.000.000 đồng. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng thì trên đất có Trường tiểu học Nông trường 3 U Minh do bà Bạch Thị P (chủ đất cũ) đã hiến tặng cho Trường học, theo xác nhận của bà P là ngang 25 mét X dài 35 mét và ông P đã đưa giấy xác nhận và vợ chồng ông H và bà L đồng ý chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng có làm văn bản và được xác nhận của Vườn Quốc Gia U Minh Hạ và Ủy ban nhân dân xã T. Việc bà P làm giấy hiến đất cho Trường học vào năm 2004, vợ chồng ông P và bà M không biết, đến khi Trường học đưa giấy ra để làm quyền sử dụng thì ông P và bà M mới biết. Nay xác định đã giao đủ 5,5 héc ta theo sổ giao khoán cho ông H và bà L, nay không đồng ý theo yêu cầu của ông H và bà L. Ngoài ra, theo đơn yêu cầu phản tố của ông P và bà M và lời trình bày của ông T thì sau khi đo đạc thực tế trừ đi phần của Trường học và phần đất chuyển nhượng sau là cái bờ thì đất của ông H và bà L còn thừa diện tích là 3.161,8 m2, nên yêu cầu ông H và bà L phải trả lại giá trị là mỗi 01 m2 = 20.000 đồng. - Lời trình bày của đại diện Trường tiểu học nông trường 3 U Minh có tại hồ sơ, thể hiện: Năm 2004 bà Bạch Thị P có hiến cho Trường tiểu học nông trường 3 U Minh với diện tích là 2.992 m2 chiều ngang mặt tiền là 44 mét X dài 68 mét, khi hiến đất có giấy tay và ông P có chứng kiến và xác nhận, sau đó nhà trường có kê khai đăng ký nhưng đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng hợp đồng giữa ông P, bà M và ông H, bà L không có mời nhà trường chứng kiến, nên không biết việc chuyển nhượng đó. Nay yêu cầu giữa nguyên hiện trạng đất cho nhà trường là ngang 44 mét X dài 68 mét. - Lời trình bày của đại diện Vườn Quốc Gia U Minh Hạ có tại hồ sơ, thể hiện: Trước đây Ban quản lý rừng đặc dụng Vồ Dơi giao khoán đất hợp đồng thời hạn là 15 năm, đất hiện nay thuộc diện nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay đã giao cho Ủy ban nhân dân xã T quản lý vào tháng 08/2015. Khi cá nhân giao khoán đất thì không được chuyển nhượng đất mà được chuyển nhượng thành quả lao động. Việc chuyển nhượng thành quả lao động giữa ông P, bà M và ông H, bà L thì Vườn Quốc Gia U Minh Hạ có ký là ký chứng kiến. - Lời trình bày của đại diện Ủy ban nhân dân xã T có tại hồ sơ, thể hiện: Phần đất hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P, bà M với ông H, bà L thuộc diện được

nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc Ủy ban nhân dân xã T xác nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các đương sự là chứng kiến. - Đối với ông Huỳnh Thanh T và bà Trần Diễm T: Có cất nhà ngang 4,1 mét X dài 14,3 mét X cao 3,5 mét cây gỗ địa phương, nhà sàn ván, lợp tol, vách lá, trên phần đất của nhà trường, nhưng Tòa án có triệu tập bà T và ông T để làm việc và 02 lần để xét xử nhưng các đương sự không có mặt, nên không ghi được ý kiến của ông T và bà T. - Lời trình bày của bà Bạch Thị P có tại hồ sơ, thể hiện: Vào ngày 20/12/2004 bà P có hiến phần đất cho Trường tiểu học nông trường 3 U Minh, diện tích theo tờ hiến đất ngày 20/12/2004 là đúng. Đối với đơn xin xác nhận ngày 29/3/2010 là do vợ chồng ông P và bà M đem đến nhà bà P, kêu bà P ký nên bà P mới ký, còn nội dung do mắt bà P bị mờ nên không có đọc lại. Trong tờ xác nhận ngày 29/3/2010 có nội dung hiến đất cho trường ngang 25 mét X dài 35 mét là không đúng. - Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát huyện T phát biểu: Thẩm phán, Hội đồng xét xử vụ án, thư ký tiến hành đúng theo trình tự quy định của Pháp luật tố tụng dân sự và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự theo quy định của pháp luật. Việc ông P cho rằng khi chuyển nhượng hợp đồng thuê đất cho ông H và bà L ông không biết được diện tích Trường tiểu học nông trường 3 U Minh có trên đất với diện tích là bao nhiêu, mà chỉ nhờ bà P xác nhận diện tích ngang 25 mét X dài 35 mét, sau đó đưa cho ông H và bà L. Xét thấy việc đặt ra của ông P là chưa có cơ sở bởi vào năm 2004 khi bà P hiến đất cho Trường tiểu học nông trường 3 U Minh thì ông P có ký vào tờ hiến đất trong đó có tứ cạnh, nên ông P cho rằng không biết là không đúng, hơn nữa khi chuyển nhượng ông không mời nhà trường để chứng kiến, vì trong phần đất này có đất của nhà trường. Đối với yêu cầu của nguyên đơn là 01 mét ngang mặt tiền X dài 68 mét tính giá 7.000.000 đồng là cao so với giá Hội đồng định giá đã định, do đó cần chấp nhận theo giá mà Hội đồng định giá đã định mỗi 01 m2 là 20.000 đồng, nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận 01 phần yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn tổng số tiền là 50.808.000 đồng là có căn cứ. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn xét thấy không có căn cứ nên đề nghị bác yêu cầu. Từ những nội dung vụ án thể hiện;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thẩm quyền Toà án: Bị đơn cư trú tại huyện T, nguyên đơn khởi kiện bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên Toà án nhân dân huyện T thụ lý giải quyết là đúng theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. [2] Về quyền khởi kiện: Nguyên đơn cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp bị bị đơn xâm hại nên khởi kiện yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp là phù hợp với quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự. [3] Về thủ tục: Đối với những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã được Tòa án triệu tập hợp lệ 02 lần để xét xử nhưng đều vắng mặt không rõ lý do, nên Tòa án căn cứ vào Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt đối với những người này. [4] Về áp dụng pháp luật: Việc giao dịch giữa các đương sự thực hiện trước khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực, do đó áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật chi tiết để giải quyết là phù hợp với Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015. [5] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Ngày 22/02/2012 ông P, bà M và ông H, bà L có ký “hợp đồng chuyển nhượng sổ hợp đồng giao khoán đất lâm nghiệp” với diện tích là 5,5 héc ta với giá 800.000.000 đồng. Trong phần đất chuyển nhượng hợp đồng thuê khoán có Trừng tiểu học nông trường 3 U Min, khi chuyển nhượng ông P và bà M xác định phần đất của nhà trường là ngang mặt tiền 25 mét X dài là 35 mét (có đưa cho ông H và bà L 01 giấy xác nhận của bà P), ông H và bà L sử dụng đất này đến năm 2015 khi tiến hành đo đạc để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà trường có đưa ra 01 giấy hiến đất đề ngày 20/12/2004 của bà P hiến diện tích ngang mặt tiền là 44 mét X dài 68 mét. Nên ông H và bà L khởi kiện yêu cầu ông P và bà M bồi thường giá trị phần đất do ông P và bà M giao thiếu diện tích ngang mặt tiền là 19 mét X dài 68 mét mỗi 01 mét với giá 7.000.000 đồng, và đất phía sau của nhà trường là ngang 25 mét X dài 33 mét theo giá nhà nước đã định. Do đó xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. [6] Về nội dung khởi kiện: Về hình thức của hợp đồng do các đương sự không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

- Xét về yêu cầu của nguyên đơn và ý kiến của bị đơn: Xét thấy theo lời trình bày của ông P và bà M cho rằng thời điểm chuyển nhượng cho ông H và bà L thì không biết diện tích của Trường tiểu học nông trường 3 U Minh là bao nhiêu, và quá trình chuyển nhượng có sự nhầm lẫn. Việc ông P và bà M đặt ra là chưa có cơ sở, bởi vào năm 2004 ông P là cán bộ ở ấp và đất của ông P cặp với đất của bà P, nên khi bà P hiến đất cho nhà trường ông P là người ký giáp ranh, hơn nữa khi ông P nhận chuyển nhượng đất từ bà P thì đã có Trường tiểu học trên đất này và hiện tại ngôi trường này vẫn còn hiện hữu trên đất, trường hợp ông P không biết thì ông có thể nhờ Ban giám hiệu nhà trường xác nhận diện tích là bao nhiêu hoặc nhờ chứng kiến khi chuyển nhượng, nhưng ông P không làm việc đó mà lại cố tình đi làm xác nhận sai sự thật về diện tích đất của nhà trường nhỏ hơn để giao cho ông H và bà L. Tại biên bản hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã T ông P thừa nhận có giao đất thiếu và đồng ý bồi thường giá trị cho ông H và bà L là 30.000.000 đồng. Từ những nhận định trên xét thấy việc yêu cầu đòi bồi thưởng diện tích đất ngang 19 mét mặt tiền x dài 68 mét và phần đất sau lưng trường học ngang 25 mét x dài 33 mét là có căn cứ và chấp nhận là phù hợp với Điều 697, Điều 699, Điều 702 Bộ luật dân sự năm 2005. Xét về giá trị đất ông H và bà L yêu cầu, mỗi 01 mét ngang mặt tiền X dài 68 mét giá là 7.000.000 đồng và phần đất sau lưng trường học 25 mét ngang X 33 mét theo giá nhà nước định 01 m2 = 20.000 đồng. Tại phiên tòa ông H và bà L không yêu cầu Hội đồng xét xử cho định giá lại nên không có có sở chấp nhận giá đất mặt tiền 01 mét X dài 68 mét = 7.000.000 đồng theo yêu cầu của ông H và bà L, mà chỉ chấp nhận theo giá đất chung theo nhà nước quy định là 20.000 đồng/01 m2 là có căn cứ. Do đó chấp nhận 01 phần yêu cầu của ông H và bà L, buộc ông P và bà M phải bồi thường giá trị của tổng diện tích đất là 2.117 m2 X 20.000 đồng/01 m2 x 1.2 = 50.808.000 đồng. - Xét về yêu cầu phản tố của bị đơn: Bị đơn cho rằng khi giao đất cho nguyên đơn không có đo đạc, nay có đo đạc thực tế phần đất bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn thừa diện tích là 3.161,8 m2 yêu cầu phía nguyên đơn phải trả lại giá trị mỗi 01 m2 = 20.000 đồng theo giá đã định. Hội đồng xét xử xét thấy khi chuyển nhượng giữa hai bên thống nhất là giao phần đất theo sổ hợp đồng giao khoán đất lâm nghiệp và hai bên đã cắm móc ranh giới có tứ cạnh rõ ràng nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp. - Đối với căn nhà của ông T và bà T hiện tại cất trên phần đất của Trường tiểu học nông trường 3 U Minh, nhưng đại diện Trường không có ý kiến về vấn đề này, hơn nữa Tòa án đã mời ông T và bà T nhiều lần nhưng đều vắng mặt Tòa án chưa ghi nhận ý kiến của ông T và bà T. Nên tách phần nhà ra nếu sau này giữa các đương sự có yêu cầu thì giải quyết bằng vụ kiện khác.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 155, Điều 157, Điều 158, Điều 163, Điều 165, Điều 166, Điều 186, Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 697, Điều 699, Điều 702 Bộ luật dân sự năm 2005; Pháp lệnh số 10/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án và Nghị quyết số 01/2012/NQ – HĐTP ngày 13/6/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án. 1. Tuyên xử: - Chấp nhận 01 phần yêu cầu bồi thường giá trị đất của bà Huỳnh Trúc L và ông Quách Hữu H.

Buộc ông Phạm Tuấn P và bà Nguyễn Tuyết M phải hoàn trả lại cho ông Quách Hữu H và bà Huỳnh Trúc L số tiền là 50.808.000 đồng. Không chấp nhận phần yêu cầu của ông H và bà L đối với số tiền 98.692.000 đồng. - Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Phạm Tuấn P và bà Nguyễn Tuyết M với số tiền 63.236.000 đồng. 2. Chi phí tố tụng: Buộc ông P và bà M phải hoàn trả lại tiền chi phí tố tụng cho ông H và bà L là 6.098.000 đồng. Kể từ ngày ông H và bà L có đơn yêu cầu thi hành án mà ông P và bà M chậm thực hiện nghĩa vụ trả các khoản tiền nói trên, thì hàng tháng ông P và bà M còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 đối với các khoản tiền nói trên tương ứng với thời gian chậm trả. 3. Án phí sơ thẩm dân sự có giá ngạch: Buộc ông Quách Hữu H và bà Huỳnh Trúc L phải nộp án phí với số tiền là 4.934.600 đồng, được đối trừ số tiền tạm ứng án phí dự nộp trước là 10.000.000 đồng theo biên lai số 0005939 ngày 14/6/2016 của chi cục thi hành án dân sự huyện T, phần tiền còn lại được hoàn lại cho ông H và bà L là 5.065.400 đồng. Buộc ông Phạm Tuấn P và bà Nguyễn Tuyết M phải nộp án phí với số tiền là 5.702.200 đồng, được đối trừ tiền tạm ứng án phí trước của là 200.000 đồng theo biên lai số 0006173 ngày 12/9/2016 của chi cục thi hành án dân sự huyện T, phần tiền còn lại phải nộp tiếp là 5.502.200 đồng. 4. Nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của bị đơn có quyền kháng cáo bản án này trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với bị đơn, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án này trong hạn luật định 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án, hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.