Bản án 84/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 11 tháng 12 năm 2019, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn là ông Đoàn Văn Đ trình bày:

Đối với căn nhà và quyền sử dụng đ t tại số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B, thuộc thửa đ t số 2740, tờ bản đồ số 30 (1AB-5) có nguồn gốc do ông Đoàn Văn Đ nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị T và ông Trương Thanh H vào ngày 13/3/2019. Ông Đoàn Văn Đ đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B c p gi y chứng nhận quyền sử dụng đ t số vào sổ c p GCN CS 17816 ngày 24/5/2019. Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T có nội dung thỏa thuận về giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng nhưng giá này do hai bên cùng thống nh t khai để giảm phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân cho bên bán, còn giá chuyển nhượng thực tế là 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng), Việc giao tiền được các bên thực hiện sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và giao bằng tiền mặt thể hiện tại Biên bản nhận tiền ngày 10/5/2019, bà Nguyễn Thị T đã ký bên người nhận tiền với số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng).

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T không ghi về việc chuyển nhượng cả tài sản gắn liền trên đ t nhưng thực tế tại gi y đặt cọc ngày 06/3/2018, giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T (là đại diện cho cả ông Trương Thanh H) các bên có thỏa thuận ông Đức nhận chuyển nhượng cả nhà và đ t theo Điều 1 của hợp đồng ghi “Bên A đồng ý bán, bên B đồng ý mua thửa đ t có 01 căn nhà nêu trên với giá 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng)...”. Tại hợp đồng đặt cọc có ghi một số chỗ bằng chữ viết tay là bởi vì trước đó các bên thỏa thuận chuyển nhượng cả 02 căn nhà, gắn liền với quyền sử dụng đ t của bà Thu nhưng sau đó thống nh t là chuyển nhượng 01 căn nhà, gắn liền với quyền sử dụng đ t có giá 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng) nên có sự sửa chữa trong hợp đồng cho phù hợp với thực tế giao dịch của các bên.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền trên đ t do không có nhu cầu sử dụng nên ông Đoàn Văn Đ cho bà Nguyễn Thị T thuê lại, các bên ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đ t và nhà ở ngày 01/6/2019 với các nội dung: ông Đoàn Văn Đ cho bà Nguyễn Thị T thuê lại toàn bộ căn nhà, thời hạn thuê từ ngày 01/6/2019 đến ngày 01/12/2019, giá thuê là 5.000.000 đồng/tháng, ngoài ra hợp đồng còn thỏa thuận về trách nhiệm mỗi bên. Tuy nhiên, trong quá trình thuê bà Nguyễn Thị T không thanh toán tiền thuê nhà cho ông Đoàn Văn Đ. Ngày 01/12/2019, ông Đoàn Văn Đ có làm văn bản thông báo cho bà Thu về việc giao trả nhà thuê, bà Thu có nhận nhưng không giao lại nhà và cũng không có b t cứ ý kiến phản hồi nào.

Đối với tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đ t tại địa chỉ số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B, thuộc thửa đ t số 2740, tờ bản đồ số 30 (1AB-5 là tài sản riêng của ông Đoàn Văn Đ, không liên quan đến vợ ông Đức là bà Nguyễn Thị Hồng Phước và bà Phước đã có gi y xác nhận là tài sản riêng của ông Đức gửi đến Tòa án.

Nay, ông Đoàn Văn Đ khởi kiện yêu cầu:

Ch m dứt hợp thuê quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền với đ t ngày 01/6/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ với bà Nguyễn Thị T.

Buộc bà Nguyễn Thị T giao trả lại cho ông Đoàn Văn Đ quyền sử dụng đ t đã thuê thuộc thửa 2740, tờ bản đồ 30, diện tích 38.5m2 và căn nhà đắn liền trên đ t tại địa chỉ số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thị xã Dĩ, tỉnh B.

Buộc bà Nguyễn Thị T thanh toán tiền thuê nhà cho ông Đoàn Văn Đ với giá 5.000.000 đồng/tháng, tính từ ngày 01/7/2019 đến ngày 17/9/2020) là 15 tháng x 5.000.000 đồng/tháng = 75.000.000 đồng và tiền thuê được tiếp tục tính ngày 17/9/2020 cho đến khi bà Thu trả lại tài sản nêu trên cho tôi.

Ông Đoàn Văn Đ đồng ý với việc rút yêu cầu tố của bà Nguyễn Thị T về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t ngày 13/3/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Đoàn Văn Đ. Ông Đoàn Văn Đ đồng ý với việc rút yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T về việc hủy thuê quyền sử dụng đ t và nhà ở gày 01/6/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T và đồng ý với việc rút yêu cầu phản tố về việc buộc ông Đoàn Văn Đ thực hiện các thủ tục sang tên cho bà Nguyễn Thị T đối với tài sản đang tranh ch p. Ông Đoàn Văn Đ đồng ý đối với yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T về việc công nhận “Gi y thỏa thuận (v/v quyền chuộc lại tài sản đã bán)” giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T vào ngày 13/3/2019.

- Theo đơn phản tố ngày 12 tháng 6 năm 2020, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Từ năm 2016, bà Nguyễn Thị T đã nhiều lần vay tiền của ông Đoàn Văn Đ đến nay số tiền vay bà Nguyễn Thị T còn nợ ông Đức là 1.100.000.000 đồng, khi vay đều làm gi y vay tiền nhưng do thời gian đã lâu hiện bà Nguyễn Thị T không còn giữ gi y vay tiền nào, hàng tháng bà Thu đều trả tiền lãi cho ông Đoàn Văn Đ đầy đủ nhưng khi trả lãi không có gi y tờ, biên nhận.

Sau đó, theo yêu cầu của ông Đoàn Văn Đ để đảm bảo cho khoản vay của bà Nguyễn Thị T với ông Đoàn Văn Đ, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t vào ngày 13/3/2019, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Thanh V. Tuy nhiên, hợp đồng này chỉ là giả tạo nên bà Nguyễn Thị T yêu cầu ông Đoàn Văn Đ ký “Gi y thỏa thuận (v/v quyền chuộc lại tài sản đã bán)”. Gi y thỏa thuận này do ông Đức soạn có nội dung: “Ngày 13 tháng 3 năm 2019 hai bên đã thỏa thuận mua bán chuyển nhượng căn nhà đất tại 21 khu phố Thống Nhất 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B, thửa đất số 2740, tờ bản đồ số 30 (1AB-5), diện tích 38,5m2. Thời hạn giao nhà đất được hai bên ấn định vào ngày 17/4/2019 đồng thời việc giao nhà, đất nhận tiền cũng thực hiện xong trong ngày 17/4/2019. Tuy nhiên, bên bán đề nghị bên mua thống nhất thỏa thuận việc cho chuộc lại tài sản đã bán trong thời hạn 60 tháng tính từ ngày 17/4/2019 đến ngày 17/4/2024. Trong thời hạn trên bên bán có quyền chuộc lại tài sản là nhà và đất tọa lạc tại 21 khu phố Thống Nhất 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B bất kỳ lúc nào. Giá cả chuộc lại được thống nhất thỏa thuận giữa 2 bên trong suốt thời gian nêu trên là 1.200.000.000 đồng”.

Từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t cho ông Đức cho đến nay bà Thu cùng chồng là ông Trương Thanh H vẫn sinh sống trên đ t, không trả tiền thuê nhà cho ông Đoàn Văn Đ.

Bà Thu thừa nhận chữ ký, chữ viết Nguyễn Thị T trong biên bản giao nhận tiền, hợp đồng đặt cọc ngày 06/3/2018, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t ngày 13/3/2019, hợp đồng thuê quyền sử dụng đ t và nhà ở ngày 01/6/2019, thông báo về việc giao nhà, trả nhà cho thuê ngày 01/12/2019 là của bà Nguyễn Thị T nhưng do bà Thu tin tưởng ông Đoàn Văn Đ nên không đọc nội dung các văn bản trước khi ký.

Vì vậy, bà Nguyễn Thị T không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Văn Đ.

Tại phiên tòa bà Nguyễn Thị T rút yêu cầu phản tố về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t (một phần) với diện tích 38,5m2 thuộc thửa 2740, tờ bản đồ số 30, loại đ t ODT được Văn phòng công chứng Trần Thanh V chứng thực số 003050 ngày 13/3/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Đoàn Văn Đ; rút yêu cầu phản tố về việc Hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đ t và nhà ở ngày 01/6/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Đoàn Văn Đ; Rút yêu cầu phản tố Buộc ông Đức thực hiện các thủ tục sang tên lại cho bà Nguyễn Thị T đối với nhà, đ t tại số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B, thửa đ t số 2740, tờ bản đồ số 30 (1AB-5). Bà Nguyễn Thị T chỉ có yêu cầu phản tố là Công nhận “Gi y thỏa thuận (v/v quyền chuộc lại tài sản đã bán)” giữa bà Nguyễn Thị T và ông Đoàn Văn Đ vào ngày 13/3/2019.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Thanh H có đơn yêu cầu

giải quyết vắng mặt nhưng tại bản tự khai ngày 20/4/2020 và lời khai trong quá trình tố tụng ông Trương Thanh H trình bày:

Thống nh t toàn bộ lời khai, ý kiến và yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T.

Không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trương Thanh H1 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng tại bản tự khai ngày 13/6/2020 trình bày:

Đối với phần đ t tranh ch p là tài sản chung của cha mẹ là ông Trương Thanh H và bà Nguyễn Thị T.

Thống nh t toàn bộ lời khai của bà Nguyễn Thị T. Không có yêu cầu độc lập

trong vụ án.

Đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Trần Thanh V là anh Trần Thanh V có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng tại văn bản số 234/2020/CV-VPCC ngày 13/8/2020 trình bày:

Ngày 13/3/2019, Văn phòng Công chứng Trần Thanh V Tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t giữa bà Nguyễn Thị T, ông Trương Thanh H với ông Đoàn Văn Đ. Sau khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, Văn phòng công chứng đã kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản, gi y tờ nhân thân, nội dung hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, tình trạng nhận thức của các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đ t nên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t số công chứng 003050, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/3/2019.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Văn Đ, yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Kết quả xem xét thẩm định, đo đạc và định giá tài sản thể hiện tài sản tranh ch p gồm: Phần đ t có diện tích 38,5m2 trị giá 731.000.000 đồng; trên đ t có căn nhà trị giá 64.377.000 đồng, 01 đồng hồ nước máy trị giá 234.000 đồng, 01 đồng hồ diện kế chính trị giá 1.755.000 đồng. Tổng giá trị tài sản tranh ch p là 797.366.000 đồng.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố D: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến tại phiên tòa, Tòa án và các đương sự ch p hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Thanh H, anh Trương Thanh H1 và người đại diện hợp pháp của Văn phòng Công chứng Trần Thanh V là anh Trần Thanh V có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người có tên trên là đúng quy định. Về nội dung: Xét th y tại phiên tòa bị đơn rút một phần yêu cầu phản tố nên đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ ch p nhận. Đối với phần yêu cầu phản tố còn lại của bị đơn được sự thống nh t của các bên, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên có căn cứ ch p nhận đề nghị Hội đồng xem xét quyết định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1] Về xác định quan hệ pháp luật: Căn cứ đơn khởi kiện của nguyên đơn là ch m dứt hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đ t, buộc bị đơn phải trả tiền thuê nhà, đ t, bị đơn yêu cầu phản tố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t, hủy hợp đồng thuê nhà, quyền sử dụng đ t và công nhận văn bản thỏa thuận chuộc tài sản nên quan hệ pháp luật được xác định là “tranh ch p hợp đồng thuê quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền trên đ t, tranh ch p hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền trên đ t” được quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 144, Điều 147, Điều 228, Điều 238, Điều 217, 218, 244 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 357, Điều 422, Điều 428, Điều 454¸ Điều 468, Điều 472, Điều 473, Điều 481 và Điều 482 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 167 và Điều 188 Luật Đ t đai năm 2013;

Căn cứ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Ch p nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đoàn Văn Đ đối với bị đơn bà Nguyễn Thị T về tranh ch p hợp đồng thuê quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền trên đ t.

1.1. Ch m dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/6/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T.

1.2 Buộc bà Nguyễn Thị T phải thanh toán cho ông Đoàn Văn Đ số tiền thuê nhà tính đến ngày 17/9/2020 là 75.000.000 đồng (bảy mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, t t cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi su t quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.3 Buộc bà Nguyễn Thị T phải giao trả nhà, đ t tọa lạc số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B cho ông Đoàn Văn Đ. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

2. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t ngày 13/3/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T; hủy hợp đồng thuê nhà, quyền sử dụng đ t ngày 01/6/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T và đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T về buộc ông Đoàn Văn Đ thực hiện các thủ tục sang tên đối với diện tích đ t thuộc thửa 2740, tờ bản đồ số 30 tọa lạc tại số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B cho bà Nguyễn Thị T.

3. Ch p nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T về việc công nhận “Gi y thỏa thuận về việc quyền chuộc lại tài sản đã bán” ngày 13/3/2019 giữa ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T. Bà Nguyễn Thị T có quyền chuộc lại tài sản là nhà, đ t thuộc thửa 2740, tờ bản đồ số 30, tọa lạc số 21 khu phố Thống Nh t 1, phường Dĩ An, thành phố D, tỉnh B của Đoàn Văn Đ với giá 1.200.000.000 đồng trong thời hạn 60 tháng kể từ ngày 17/4/2019 đến ngày 17/4/2024. (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo)

4. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản: Bà Nguyễn Thị T phải chịu 2.780.000 đồng, ông Đoàn Văn Đ đã nộp tạm ứng, bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ thanh toán lại số tiền 2.780.000 đồng (hai triệu bảy trăm tám mươi ngàn đồng) cho ông Đoàn Văn Đ.

5. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Đoàn Văn Đ và bà Nguyễn Thị T không phải chịu.

6. Về quyền kháng cáo đối với bản án:

Nguyên đơn ông Đoàn Văn Đ và bị đơn bà Nguyễn Thị T có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm;

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ông Trương Thanh H, anh Trương Thanh H1 và Văn phòng Công chứng Trần Thanh V có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.