Bản án 77/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn bà Trần Thị B trình bày: Ngày 10/5/2008 (âm lịch), vợ chồng bà có cố cho ông Trịnh Hoàng H, bà Lê Thị Phương T 06 công đất ruộng với giá 60.000.000 đồng, thời hạn 05 năm, hai bên có làm giấy tay. Sau đó, vợ chồng bà thuê lại 06 công đất này với giá 01 năm bằng 2.700kg lúa khô cũng trong thời hạn 05 năm; hết thời hạn này mà không có chuộc đất thì bà sẽ tiếp tục thuê đến khi chuộc lại đất. Bà đã thanh toán lúa thuê đất được 07 năm, tổng cộng 18.900kg lúa khô.

Ngày 23/4/2011 (âm lịch), vợ chồng bà tiếp tục cố cho ông H, bà T 03 công đất ruộng với giá 30.000.000 đồng, thời hạn 05 năm, hai bên có làm giấy tay. Sau đó, vợ chồng bà thuê lại 03 công đất này với giá 01 năm bằng 1.500kg lúa khô cũng trong thời hạn 05 năm. Vợ chồng bà đã thanh toán lúa thuê đất được 03 năm, tổng cộng 4.500kg lúa khô.

Ngoài ra, năm 2014 do bà chưa trả kịp lúa thuê đất 01 năm của hợp đồng năm 2011 nên vợ chồng bà T yêu cầu quy đổi 1.500kg lúa khô bằng số tiền 9.000.000 đồng. Do không có tiền trả nên bà phải trả lãi cho vợ chồng bà T số tiền 4.500.000 đồng; chưa thanh toán lúa thuê đất.

Năm 2015 ông H, bà T có kiện vợ chồng bà ra Tòa án nhân dân huyện M yêu cầu thanh toán lúa thuê đất của hợp đồng năm 2008. Tại bản án số 240/2015/DS - ST ngày 16/12/2015 của Tòa án nhân dân huyện M buộc vợ chồng bà phải trả cho ông H, bà T số tiền là 74.040.000 đồng và 3.000 kg lúa khô. Tổng số tiền vợ chồng bà đã thi hành án theo bản án là 92.641.620 đồng (trong đó có 60.000.000 đồng tiền cố đất). Sau đó Tòa án nhân dân cấp cao đã hủy toàn bộ bản án này.

Năm 2016 bà T, ông H tiếp tục kiện bà ra Tòa án nhân dân huyện M buộc bà phải thanh toán tiền cố đất và lúa thuê đất của hợp đồng năm 2011. Theo bản án số: 247/2016/DS - PT ngày 23/12/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang buộc vợ chồng bà phải trả cho ông H, bà T số tiền 30.000.000 đồng (tiền cố đất) và 1.500kg lúa khô. Hiện bản án này đã được cơ quan thi hành án dân sự huyện M kê biên bán đấu giá tài sản của vợ chồng bà để thực hiện nghĩa vụ thi hành án.

Như vậy, cả 02 hợp đồng năm 2008 và năm 2011 vợ chồng bà đã trả cho ông H, bà T tổng cộng 26.400kg lúa khô và 4.500.000 đồng. Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết 02 hợp đồng cố đất và thuê đất ngày 10/5/2008 và ngày 23/4/2011 giữa vợ chồng bà với ông Trịnh Hoàng H, bà Lê Thị Phương T bị vô hiệu. Yêu cầu bà Lê Thị Phương T, ông Trịnh Hoàng H hoàn trả cho vợ chồng bà số tiền 179.440.000 đồng do hợp đồng cố đất và hợp đông thuê đất bị vô hiệu.

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn K trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà Trần Thị B. Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Lê Thị Phương T ủy quyền cho ông Nguyễn Hồng N trình bày: Năm 2008, vợ chồng ông Trịnh Hoàng H và bà Lê Thị Phương T có nhận cố 06 công đất ruộng của vợ chồng bà Trần Thị B và ông Nguyễn Văn K với giá 60.000.000 đồng, thời hạn cố 05 năm. Sau đó, vợ chồng bà B có thuê lại 06 công đất này với giá 01 năm bằng 2.700kg lúa khô cũng trong thời hạn 05 năm. Bà B, ông K đã thanh toán lúa thuê đất được 05 năm bằng 13.500kg lúa khô.

Năm 2011, vợ chồng bà T tiếp tục nhận cố 03 công đất ruộng của vợ chồng bà B với giá 30.000.000 đồng, thời hạn 05 năm. Sau đó, vợ chồng bà B cũng thuê lại phần đất này với giá 01 năm bằng 1.500kg lúa khô cũng trong thời hạn 05 năm. Bà B, ông K đã thanh toán lúa thuê đất được 02 năm bằng 3.000kg lúa khô. Ngoài ra, bà B không có trả thêm khoản tiền nào khác. Hiện toàn bộ phần đất đã cố cho vợ chồng bà T do vợ chồng bà B đang canh tác.

Tại cơ quan thi hành án vợ chồng bà T đã nhận số tiền 92.641.620 đồng (trong đó có 60.000.000 đồng tiền cố đất) của vợ chồng bà B thi hành án đối với bản án số 240/2015/DS - ST ngày 16/12/2015 của Tòa án nhân dân huyện M. Còn phần nghĩa vụ của vợ chồng bà B phải thi hành theo bản án số 247/2016/DS - PT ngày 23/12/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang thì vợ chồng bà T chưa được nhận.

Đối với cả 02 hợp đồng cố đất và thuê đất ngày 10/5/2008 và ngày 23/4/2011 thì giữa bị đơn và nguyên đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ. Bà T và ông H không còn nợ khoản tiền nào của vợ chồng bà B. Vì vậy, bà Lê Thị Phương T không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Trần Thị B.

Bị đơn ông Trịnh Hoàng H trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà Lê Thị Phương T. Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cơ quan Chi cục thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Hậu Giang do ông Lâm Quang M là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Căn cứ bản án số 240/2015/DS - ST ngày 16/12/2015 của Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Hậu Giang thì bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K đã thi hành xong số tiền tổng cộng 92.641.620 đồng vào tháng 2/2017; còn phần nghĩa vụ án phí chưa thi hành. Đối với bản án số 247/2016/DS - PT ngày 23/12/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang; số tiền phải thi hành án của bà B, ông K trả cho ông H, bà T tổng cộng 49.584.375 đồng hiện Chi cục thi hành án dân sự huyện M đang tạm giữ lại để đảm bảo thi hành án đối với vụ án mà Tòa án nhân dân huyện M đang thụ lý, giải quyết.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Trần Thị B thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện. Bà B yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất” ngày 10/5/2008 và ngày 23/4/2011 bị vô hiệu; đồng thời yêu cầu bà Lê Thị Phương T, ông Trịnh Hoàng H phải hoàn lại cho bà các khoản gồm: lúa thuê đất 26.400kg x 4.900đ/kg = 129.360.000 đồng và 4.500.000 đồng, 17.041.620 đồng tiền đã thi hành án theo bản án số 240/2015/DS - ST ngày 16/12/2015 của Tòa án nhân dân huyện M, tổng cộng 150.901.620 đồng. Bà Lê Thị Phương T không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị B.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 240/2015/DS - ST, ngày 16 tháng 12 năm 2015 của Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Hậu Giang, tuyên xử:

Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 10/5/2008 giữa nguyên đơn Lê Thị Phương T, Trịnh Hoàng H và bị đơn Trần Thị B, Nguyễn Văn K bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Buộc bị đơn Trần Thị B, Nguyễn Văn K trả cho nguyên đơn Lê Thị Phương T, Trịnh Hoàng H số tiền 74.040.000 đồng và 3.000kg lúa khô.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số: 62/2017/DS - GĐT, ngày 19 tháng 12 năm 2017 của Tòa án cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định hủy toàn bộ Bản án dân sự số: 240/2015/DS - ST ngày 16/12/2015 của Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Hậu Giang giữa nguyên đơn là bà Lê Thị Phương T và ông Trịnh Hoàng H với bị đơn là bà Trần Thị B và ông Nguyễn Văn K, giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Hậu Giang xét xử sơ thẩm lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS - ST ngày 05 tháng 2 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Hậu Giang đã tuyên xử như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K.

Tuyên bố hợp đồng cầm cố đất và thuê quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất” lập ngày 10/5/2008 (âm lịch) và ngày 23/4/2011 (dương lịch) giữa bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K với ông Trịnh Hoàng H, bà Lê Thị Phương T là giao dịch dân sự vô hiệu.

Buộc bà Lê Thị Phương T, ông Trịnh Hoàng H có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K số tiền 32.641.620 đồng (ba mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi mốt ngàn sáu trăm hai mươi đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 18 tháng 02 năm 2020, nguyên đơn bà Trần Thị B có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng sửa bản án sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho bà số lúa đã nhận 26.400kg.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Bà Trần Thị B kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm buộc bị đơn bà Lê Thị Phương T và ông Trịnh Hoàng H có trách nhiệm trả số lúa 26.400kg lúa khô cho bà vì bà đã thực hiện nghĩa vụ trả lúa theo đất theo thỏa thuận đối với hợp đồng cố đất ngày 10/5/2008 và hợp đồng cố đất ngày 23/4/2011.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt bị đơn bà Lê Thị Phương T. Hội đồng xét xử nhận thấy bà T đã được Tòa án tống đạt hợp lệ đến lần thứ 2, nhưng bà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng. Căn cứ vào quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng Dân sự, tiến hành xét xử vắng mặt bà Lê Thị Phương T.

Xét việc giao kết hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất lập ngày 10/5/2008 và ngày 23/4/2011 là do hai bên tự nguyện thực hiện. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 không quy định người sử dụng đất được quyền cầm cố đất nên thỏa thuận cố đất giữa bà B, ông K với ông H, bà T bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tại thời điểm thực hiện giao dịch cầm cố đất thì phần đất cố thuộc quyền sử dụng của bà B, ông K. Sau khi cố đất cho ông H, bà T thì bà B, ông K thuê lại toàn bộ phần đất này. Bà T và ông H không có quyền sử dụng đất, nên không có quyền định đoạt việc cho thuê phần đất thuộc quyền sử dụng của bà B, ông K. Vì vậy, thỏa thuận cho thuê lại đất giữa ông H, bà T với bà B, ông K cũng bị vô hiệu theo hợp đồng cầm cố đất. Xét về lỗi dẫn đến giao dịch dân sự bị vô hiệu thì cả hai bên đều có lỗi, do đó mọi thỏa thuận giữa hai bên đều không có giá trị pháp lý. Như vậy, có căn cứ xác định giao dịch cầm cố đất và thuê đất được xác lập giữa bà B, ông K với ông H, bà T theo “Tờ cố đất” lập ngày 10/5/2008 và “Tờ cố đất” lập ngày 23/4/2011 là giao dịch dân sự vô hiệu. Căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Đối với hợp đồng cầm cố đất ngày 10/5/2008: Bà B, ông K nhận của ông H, bà T 60.000.000 đồng; còn phần đất hiện nay bà B, ông K đã nhận lại. Do đó, buộc bà B, ông K phải hoàn lại cho ông H, bà T số tiền 60.000.000 đồng. Riêng hợp đồng thuê đất theo “Tờ cố đất” ngày 10/5/2008 thì giữa bà B, ông K với ông H, bà T khai không thống nhất số lúa đã thanh toán.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 128, 137 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 131, 357, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Áp dụng Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị B.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K.

2. Tuyên bố hợp đồng cầm cố đất và thuê quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất” lập ngày 10/5/2008 (âm lịch) và ngày 23/4/2011 (dương lịch) giữa bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K với ông Trịnh Hoàng H, bà Lê Thị Phương T là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Buộc bà Lê Thị Phương T, ông Trịnh Hoàng H có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K số tiền 32.641.620 đồng (ba mươi hai triệu sáu trăm bốn mươi mốt ngàn sáu trăm hai mươi đồng).

4. Về án phí:

4.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K phải chịu 5.913.000 đồng (năm triệu chín trăm mười ba ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K đã nộp 4.486.000 đồng (bốn triệu bốn trăm tám mươi sáu ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0019585 ngày 25/02/2019 của Chi cục thi hành án dân sự Hện M, tỉnh Hậu Giang thành án phí. Bà Trần Thị B, ông Nguyễn Văn K phải nộp thêm 1.427.000 đồng (một triệu bốn trăm hai mươi bảy ngàn đồng).

Ông Trịnh Hoàng H, bà Lê Thị Phương T phải chịu 1.632.081 đồng (một triệu sáu trăm ba mươi hai ngàn không trăm tám mươi mốt đồng).

4.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc bà Trần Thị B phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng). Chuyển tiền tạm ứng án phí bà Trần Thị B đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0001662 ngày 18/02/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 08/7/2020).