Bản án 754/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

* Nguyên đơn trình bày: Do có nhu cầu sử dụng đất để cất nhà ở nên vào ngày 04/11/2022, bà Trương Thị A và bà Nguyễn Thị Tuyết S thỏa thuận việc bà S chuyển nhượng cho bà A diện tích đất 90m2 (CLN), thuộc một phần thửa đất số 42, tờ bản đồ số 13, tọa lạc khu vực T, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ (cũ) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS02164 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 04/5/2023 do bà Nguyễn Thị Tuyết S đứng tên chủ sử dụng, với giá chuyển nhượng 400.000.000 đồng, việc thỏa thuận có lập giấy viết tay. Sau khi ký hợp đồng bà A đã thanh toán cho bà S số tiền 385.000.000 đồng (do bà A thanh toán một lần nên bà S giảm 15.000.000 đồng do vậy việc thanh toán xong) và nhận đất sử dụng. Ngoài ra, theo thỏa thuận thì bà S cam kết thực hiện các thủ tục pháp lý để bà A có đủ điều kiện xây dựng nhà ở trên đất, vì thế sau khi nhận đất thì bà A đã tiến hành đầu tư xây dựng nhà trên đất và thi công hoàn thành gần 90%. Tuy nhiên, do bà S không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cây lâu năm sang đất ở nên việc xây dựng công trình trên đất không được chính quyền cho phép, vì vậy ngày 09/12/2023, bà S ký văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/11/2022, theo đó bà S đồng ý hoàn trả lại cho bà A số tiền nhận chuyển nhượng đất, tiền đầu tư xây dựng nhà trên đất và tiền lãi với tổng số tiền 790.000.000 đồng, thời hạn thanh toán đến ngày 29/02/2024 âm lịch (tức ngày 07/4/2024 dương lịch). Nhưng sau đó bà S chỉ thanh toán cho bà A 120.000.000 đồng, số tiền còn lại bà S tiếp tục hẹn đến ngày 18/6/2024 sẽ thanh toán xong nhưng đến nay bà S không thanh toán bất cứ khoản tiền nào cho bà A.

Mặt khác, bà S đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 42 nêu trên cho bà Lê Thị Cẩm H và bà H đã đứng tên quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CN02403 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận T (cũ) cấp ngày 10/01/2024. Nay phía nguyên đơn bà Trương Thị A đồng ý chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/11/2022 và yêu cầu bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S phải trả bà A tổng số tiền 672.294.000 đồng, cụ thể số tiền đất đã thanh toán cho bà S 385.000.000 đồng, tiền nhà đã xây cất 326.500.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền nợ gốc nhà, đất là 711.500.000 đồng nhưng trừ số tiền 120.000.000 đồng bà S đã thanh toán nên số tiền nợ gốc còn lại là 591.500.000 đồng, tiền lãi chậm trả là 65.794.000 đồng (tính từ ngày 19/6/2024 đến ngày 30/7/2025 là 10% năm/591.500.000 đồng) và tiền lãi 15.000.000 đồng của số tiền đất mà bà S đã nêu tại tờ hủy hợp đồng mua bán đất. Ngoài ra, không có yêu cầu gì khác.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S, ông Trần Ngọc P là đại diện theo ủy quyền của bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án trình bày: Phía bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng đất với các nội dung như nguyên đơn trình bày nhưng bà S chỉ nhận số tiền 370.000.000 đồng. Do bà A xây dựng nhà bị chính quyền lập biên bản vi phạm nên việc sang nhượng đất không thành, vì vậy ngày 09/12/2023 các bên thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04/11/2022, đồng thời bà S có thương lượng với bà A là trả cho bà A số tiền 790.000.000 đồng (bao gồm tiền đất và cả chi phí hoàn thiện căn nhà), trong đó chi phí hoàn thiện 100% căn nhà là 390.000.000 đồng. Theo đó bà đã trả cho bà A 120.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán do bà A không hoàn thiện căn nhà 100% như thỏa thuận. Nay bà S yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu bà A tháo dỡ vật kiến trúc đã xây dựng, bà đồng ý trả lại bà A số tiền 280.000.000 đồng đã nhận.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lâm Hồng X trình bày: Ông là chồng bà Trương Thị A, ông thống nhất lời trình bày của bà A.

* Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Cẩm H: Trong quá trình giải quyết cấp sơ thẩm, Tòa án có tiến hành lấy lời khai bà Lê Thị Cẩm H nhưng bà không đồng ý việc ghi lời khai, cũng như Tòa án đã tống đạt Thông báo về việc thụ lý vụ án và triệu tập bà tham gia tố tụng theo quy định pháp luật nhưng bà đều vắng mặt và cũng không nộp cho Tòa án văn bản ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn nên Tòa án căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ để giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

* Người làm chứng ông Lê Huy V, ông Nguyễn An M, ông Nguyễn Văn V1 trình bày: Các ông là người thi công nhà trên phần đất tranh chấp theo yêu cầu của nguyên đơn bà A. Nay các ông đã thực hiện việc xây cất nhà và nhận tiền công theo thỏa thuận xong. Các ông yêu cầu vắng mặt khi Tòa án triệu tập tham gia tố tụng.

* Sự việc được Tòa án nhân dân khu vực 4 – Cần Thơ thụ lý, giải quyết. Tại Bản án sơ thẩm số số 07/2025/DS-ST ngày 30 tháng 7 năm 2025, đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/11/2022 giữa bà Nguyễn Thị Tuyết S và bà Trương Thị A chấm dứt.

Buộc bà Nguyễn Thị Tuyết S có trách nhiệm trả cho bà Trương Thị A tổng số tiền 672.294.000đ (Sáu trăm bảy mươi hai triệu hai trăm chín mươi bốn nghìn đồng), trong đó: Tiền nợ gốc đất và nhà là 591.500.000 đồng; Nợ lãi 80.794.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đình chỉ đối với yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu bà A tháo dỡ vật kiến trúc đã xây dựng, bà trả lại bà A số tiền 280.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí xem xét, thẩm định tài sản, án phí sơ thẩm, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 22/8/2025, bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S có đơn kháng cáo (theo dấu bưu gửi) đối với bản án dân sự sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên kháng cáo, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo và cho rằng kháng cáo của bị đơn không có cơ sở chấp nhận và đề nghị áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[2]. Về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Cẩm H, ông Lâm Hồng X đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần 2 tham gia phiên toà nhưng vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với những người trên.

c) Bị đơn có yêu cầu phản tố vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì bị coi là từ bỏ yêu cầu phản tố và Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố, trừ trường hợp bị đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn có quyền khởi kiện lại đối với yêu cầu phản tố đó theo quy định của pháp luật”. Xét thấy, việc vắng mặt có lý do chính đáng khi thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khác như do thiên tai, lũ lụt, do ốm đau, tai nạn phải điều trị tại bệnh viện... làm cho đương sự không thể thực hiện được việc dự phiên tòa trong thời hạn do Tòa án ấn định. Như vậy lý do hoãn phiên tòa của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn không thuộc trường hợp trở ngại khách quan hoặc bất khả kháng, nên Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xét xử vắng mặt đối với người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S về việc hủy Bản án dân sự sơ thẩm 07/2025/DS-ST, ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Cần Thơ.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm 07/2025/DS-ST, ngày 30/7/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Cần Thơ.

3. Về án phí phúc thẩm: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết S phải chịu là 300.000 đồng, phần tiền này được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002655 ngày 27/8/2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ. Như vậy nguyên đơn đã nộp xong án phí.

4. Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).