Bản án 741/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, đại diện nguyên đơn bà Huỳnh Hoàng Y trình bày:

Giữa bà H và bà H1 không có bà con dòng họ gì cả. Năm 2001 bà H mua của bà Đ phần đất làm lối đi ngang 2,5m, dài 05m cặp phần phần đất của bà H1 mua của ông X và 1998 ông X chừa ra phần đất ngang 2,5m dài 17m là lối đi nối đuôi với phần bà H mua của bà Đ. Việc bà H mua đất của bà Đ có làm giấy tay mua bán; ông X chừa lối đi thì không có làm văn bản nhưng ông X có làm văn bản trình bày ý kiến xác định là chừa lối đi ngang 2,5m dài 17m và xác nhận chuyển nhượng cho bà H1 chỉ ngang 10m dài 17m. Ông X chừa lối đi cho ông T1 là người ở nhờ trên đất bà H2 đi ra. Cùng năm đó bà H về cất nhà ở trên phần đất phía trong nhận chuyển nhượng từ bà H2 và cũng đi ra bằng lối đó. Đến tháng 12-2023 thì con bà H1 là anh N1 đến nhà bà H nói phần đất lối đi nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H1 nên yêu cầu bà H là phải mua lại lối đi hoặc là chuyển nhượng đất lại cho bà H1 nên phát sinh tranh chấp.

Tại đơn khởi kiện bà H yêu cầu bà H1 trả lại lối đi có chiều ngang giáp mặt đường là 4,28m. Nay bà H yêu cầu bà H1 trả lại lối đi diện tích là 70m2 với chiều ngang giáp mặt tiền đường là 4,25m, chiều ngang phía trong là 2,5m nằm trong thửa 360, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại ấp C, xã H tỉnh Tây Ninh theo kết quả đo đạc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T.

Người Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Luật sư Phạm Văn T trình bày:

Từ năm 1998, bà H và ông N2 đều đi ra đường bằng lối đi này. Chủ trước của phần đất là ông X cũng thừa nhận chỉ bán cho bị đơn phần đất ngang 10m nhưng hiện nay bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chiều ngang hơn 14m bao trùm lên cả lối đi trên đất. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H1 không phù hợp với thực tế. Đối với kết quả đo đạc thẩm định là chưa chính xác vì phần lối đi bà H tranh chấp là là hết thửa đất 360 nhưng trên sơ đồ hiện trạng chỉ thể hiện đến phần tranh chấp của bà H2. Đối với phần đất bà H mua của bà Đ, ông D thì hiện nay bà Đ, ông D đã chết, nhưng lời trình bày của người làm chứng phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn, lời trình bày của bị đơn là có mua đất của bà Đ, ông D làm lối đi nên vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như ban đầu yêu cầu bà H1 mở lối đi nhưng không thanh toán giá trị quyền sử dụng đất.

Theo các lời khai và trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện bị đơn anh Lê Văn N1 thể hiện lời trình bày:

Xác nhận giữa bà H và bà H1 không có bà con dòng họ gì cả. Phần đất bà H tranh chấp với bà H1 do bà H1 nhận chuyển nhượng từ ông X năm 1998, khi mua hai bên có lập giấy tay mua bán không có làm hợp đồng chuyển nhượng, sau khi nhận chuyển nhượng thì bà H1 đi làm thủ tục kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu ngày 12-6-2009. Do thời điểm đó khó khăn nên mua đất xong đến năm 2009 mới đi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Theo thỏa thuận trong giấy tay mua bán thì bà H1 mua phần đất ngang 10m dài 17m, giá chuyển nhượng là 04 chỉ vàng 24k, khi chuyển nhượng thì hai bên không có đo đạc phần đất chuyển nhượng mà ông xớn chỉ nhắm chừng đất và giao cho bà H1. Khi nhận chuyển nhượng không có lối đi và ông X cũng không nói gì đến việc chừa lối đi cả. Khi bà H1 đi kê khai đăng ký có nhờ cán bộ địa chính xuống đo đạc nhưng có ký tứ cận giáp ranh không thì tôi không rõ. Khi bà H1 nhận chuyển nhượng đất chỉ có ông T1 (đã chết) ở phía trong nhưng thời điểm đó đất xung quanh không có rào chắn nên ông T1 đi ra bằng lối đi nào cũng được.

Bà H1 không đồng ý theo yêu cầu của bà H do phần đất trên là do bà H1 nhận chuyển nhượng và không có lối đi nào để trả.

Tại Bản án sơ thẩm số 161/2025/DS-ST ngày 13-9-2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 12 - Tây Ninh, quyết định:

Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 166, 170, 203 Luật đất đai 2013; Điều 165, 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị H về tranh chấp quyền sử dụng đất là lối đi đối với bà Huỳnh Thị H1.

2. Chi phí thẩm định, định giá tài sản: Bà H phải chịu số tiền 6.997.000 (sáu triệu chín trăm chín mươi bảy nghìn ) đồng, (đã nộp đủ).

3. Về Án phí: Bà H được miễn án phí dân sự sơ thẩm

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 24/9/2025, bà Đoàn Thị H là nguyên đơn trong vụ án, có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm ngày 05/09/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 12 – Tây Ninh theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện, buộc bị đơn phải mở lại lối đi vì đây là lối đi duy nhất của gia đình bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và tiếp tục trình bày: Quá trình giải quyết vụ án tất cả các bên có liên quan (trong đó có bị đơn) đều xác nhận hiện trạng tại phần đất tranh chấp là có con đường đi ngang hơn 4m đi vào đất của bà H đã có từ năm 1998 (thông qua chủ cũ là ông X1 và bà H2 – cho ông T1 sử dụng). Bản thân ông X1 cũng có tường trình và xác nhận “trước khi bán cho bà H1, ông cũng xác định đã chừa con đường đi này và không bán con đường đi này, ông chỉ bán 10m ngang, phần 4m còn lại là con đường.” Bà H1 mua cũng xác định chỉ mua 10m ngang, đồng thời tại phiên Tòa người đại diện theo ủy quyền cũng xác định có sự việc trên, cũng xác định gia đình ông T1 (người ở nhờ trên đất bà H2) và gia đình tôi cùng dùng lối đi này để ra đường từ những năm 1998, tức là trước khi bà H1 thực hiện việc mua đất với ông X1. Sơ đồ không ảnh mà địa phương lưu trữ trước đây vẫn thể hiện có lối đi này, tuy nhiên sau đó đến năm 2008 không hiểu vì sao địa phương chỉ cập nhật là đất bà H1 chứ không còn lối đi như hiện trạng.

Đại diện nguyên đơn khẳng định phần đất trên sau khi nhận chuyển nhượng từ bà H2 thì đã được bà H2 (sau đó ông T1 ở trên đất bà H2), ông X1 chừa lối đi ra đường chính, để mở rộng đường thì còn chuyển nhượng thêm từ bà Đ1 (có giấy sang nhượng) một phần. Tất cả các chứng cứ này đều thể hiện trong hồ sơ vụ án nhưng Tòa cấp sơ thẩm hoàn toàn không xem xét.

Ngoài ra theo hồ sơ khởi kiện, chúng tôi tranh chấp yêu cầu mở con đường đi chung qua toàn bộ thửa 360, tờ bản đồ số 42 của bà Huỳnh Thị H1, tuy nhiên Tòa sơ thẩm chỉ đo vẽ hiện trạng tranh chấp 1/2 đất trong thửa trên, điều này là sai phạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng, chúng tôi đã yêu cầu xác định đo đạc lại hiện trạng nhưng không được chấp nhận, việc này đã làm sai lệch và ảnh hưởng đến kết quả xử lý vụ án, kính mong Tòa cấp phúc thẩm xem xét lại thủ tục tố tụng trên.

Đồng thời quá trình xem xét thẩm định, có đủ cơ sở xác định đây là lối đi duy nhất để hộ gia đình tôi ra đường chính (không còn con đường nào khác) nhưng Tòa sơ thẩm lại không xem xét để mở lối đi đã triệt tiêu luôn quyền mở lối đi của tôi qua bất động sản liền kề theo quy định pháp luật, điều này là hoàn toàn không phù hợp với tinh thần pháp luật hiện hành, đã trực tiếp dồn ép toàn bộ gia đình chúng tôi vào thế “không lối thoát”.

Mặt khác, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H1 ngày 24/12/2008 trong đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện nguồn gốc sử dụng đất là “Nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn N3 từ năm 1995 cho đến nay” nhưng lời khai của bà H1 trong quá trình giải quyết vụ án thì lại khác với chứng cứ này, cụ thể bà khai là mua lại của ông N2 và của ông X1, bà Đ2 (mà ông N2 thì lại không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh rằng là chủ sở hữu). Tuy nhiên, Tòa án sơ thẩm không làm rõ vấn đề trên là chưa xem xét thấu đáo về tính hợp pháp của quyền sử dụng đất được cấp cho bà H1, chỉ bảo vệ bà H1 theo thông tin giấy CNQSDĐ không xem xét các tình tiết khách quan khác có liên quan.

Đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Trong trường hợp nguyên đơn đồng ý trả giá trị quyền sử dụng đất đối với phần đất tranh chấp theo giá thị trường thì sẽ đồng ý để lối đi cho nguyên đơn sử dụng.

Toà án đã tiến hành xem xét phần đất tranh chấp: Hiện trạng phần đất tranh chấp là lối đi duy nhất của nhà bà Đoàn Thị H.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp “Đòi lại lối đi”, không phải tranh chấp mở lối đi. Không có cơ sở xác định đây là lối đi chung, không có cơ sở xác định lối đi thuộc quyền sử dụng của bà H. Do đó, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của bà Đoàn Thị H, ngày 24/9/2025 nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên toà phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Đoàn Thị H, luật sư Phạm Văn T vắng mặt. Người đại diện theo uỷ quyền của bà H đồng ý xét xử vắng mặt luật sư. Do đó, Hội đồng xét xử tiếp tục giải quyết vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

1.Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đoàn Thị H.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 161/2025/DS-ST ngày 13-9-2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 12 - Tây Ninh.

2. Chi phí thẩm định, đo đạc tài sản tại cấp phúc thẩm: Bà H phải chịu số tiền 4.459.000 đồng, (đã nộp xong).

3. Về án phí phúc thẩm: Bà H được miễn án phí phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.