Bản án 74/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục: Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, căn cứ vào Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Bà Lê Thị Hồng T khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Phi C phải tách bằng khoán giao trả cho bà phần đất đã chuyển nhượng có diện tích 3.500m2. Nên xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

[3] Diện tích đất tranh chấp theo đo đạc thực tế là 3425m2, được bà T, ông C, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L thừa nhận là bà T chuyển nhượng lại của ông C vào tháng 8 năm 2020 với giá 390.000.000 đồng, bà T đã trả cho ông C 316.000.000 đồng, còn lại 74.000.000 đồng khi nào xong giấy tờ sang tên, bà T sẽ trả đầy đủ cho ông C. Hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực, chỉ làm giấy tay có chữa ký của bà T, ông C, bà L. Tuy nhiên, theo bà T đến nay chưa sang tên được là do ông C hứa hẹn không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sang tên. Ông C thì cho rằng do chưa trích lục hồ sơ cấp giấy ban đầu để sang tên. Bà L thì cho rằng trong phần đất chuyển nhượng cho bà T có phần đất trong bằng khoán của bà, nhưng bị cấp sai đến nay làm thủ tục chưa được.

[4] Theo Mảnh trích đo địa chính ngày 03/02/2023 của Công ty TNHH Tín Phát thể hiện phần đất tranh chấp có tổng diện tích 3425m2, trong đó phần đất tranh chấp, được ghi chú (2a) có diện tích tranh chấp 2001,6m2 (CLN) thửa 633, tờ bản đồ số 04 (cấp trùng thửa trên GCNQSDĐ số 000540 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 31/7/2000 ông Nguyễn Phi C đứng tên sử dụng và GCNQSDĐ số 000205 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 14/4/1998 do hộ bà Nguyễn Thị Thúy L đứng tên sử dụng; Phần đất tranh chấp, được ghi chú (1a) có diện tích 1117,6m2 (CLN) thuộc thửa 632 tờ bản đồ số 04 (không có giấy chứng nhận) và phần đất tranh chấp được ghi chú (1b), (2b) có tổng diện tích 305,8m2 (kênh thủy lợi đã lấp). Tại công văn số 1272/UBND ngày 05/6/2023 của Ủy ban nhân dân huyện C phúc đáp cho Tòa án rằng, 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ Nguyễn Thị Thúy L và ông Nguyễn Văn T (đã chuyển quyền cho ông Nguyễn Phi C) không đúng đối tượng theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013. Đối với phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất thuộc kênh thủy lợi đã lắp đề nghị Tòa án xét xử theo quy định. Trường hợp hộ dân đã tự san lắp các tuyến kênh, rạch không còn công năng sử dụng đảm bảo theo quy định tại tại công văn số 322/STNMT-ĐBDVT ngày 27/02/2018 của Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Hậu Giang về việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất liên quan đến các tuyến kênh, rạch bị san lắp không còn công năng sử dụng thuộc dự án tổng thể, đất sử dụng ổn định, không tranh chấp thì được cấp giấy theo quy định.

[5] Phần đất tranh chấp bà T quản lý sử dụng từ khi chuyển nhượng đến nay, bà đã trồng nhiều loại cây trên đất, xây công trình hàng rào tứ cận. Điều này được bà L, ông C thừa nhận và không có ý kiến gì và cũng thống nhất tách bằng khoán cho bà T. Vì vậy đối với phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi chú (1a) có diện tích tranh chấp 1117,6m2 (CLN) thuộc thửa 632 tờ bản đồ số 04 (không có giấy chứng nhận) và phần đất tranh chấp được ghi chú (1b), (2b) có tổng diện tích 305,8m2 (kênh thủy lợi đã lấp) phải được công nhận cho đương sự.

[6] Hợp đồng mua bán đất giữa các bên không tuân thủ các điều kiện của pháp luật tại thời điểm giao kết, nhưng các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng, ông C, bà L đã giao đất. Nguyên đơn đã giao 316.000.000 đồng, trên tổng tiền chuyển nhượng là 390.000.000 đồng, trồng cây lâu năm và xây hàng rào toàn bộ phần đất. Căn cứ nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và khoản 1 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Vì vậy nguyên đơn yêu cầu bị đơn tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công nhận phần đất đã chuyển nhượng theo đo đạc có diện tích 3425m2 là có căn cứ.

[7] Đối với 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000205 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 14/4/1998 cho hộ Nguyễn Thị Thúy L (có thửa 633 - diện tích 2386m2): và 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000540 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 31/7/2000 cho ông hộ Nguyễn Văn T (đã chuyển quyền cho ông Nguyễn Phi C ngày 09/12/2015) (có thửa 633- diện tích 2786m2). Theo tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện, bà L có làm đơn xin thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà với lý do cấp trùng thửa vào năm 2019, nhưng kéo dài chưa thực hiện được. Từ căn cứ này cho thấy việc cấp trùng thửa đất đã được bà L biết và có yêu cầu thu hồi, nay bà L cũng đồng ý tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên cho bà T là phù hợp.

[8] Tòa án đã yêu cầu ông C, bà L cung cấp chứng cứ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính và bản sao y có công chứng nhưng đương sự không cung cấp. Và theo xác nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C thì 02 giấy chứng nhận của đương sự không có đăng ký thế chấp tại Chi nhánh. Do đó phải buộc ông C, bà L giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho bà T.

[9] Đối với số tiền của bà T chưa trả hết cho ông C theo hợp đồng chuyển nhượng đã thỏa thuận còn lại là 74.000.000 đồng. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất sẽ trả số tiền còn lại theo hợp đồng đã thỏa thuận cho ông C. Do phần đất đã được công nhận cho bà T thì bà phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho bị đơn số tiền nêu trên.

[10] Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá, lên sơ đồ thửa đất là 6.046.000 đồng, bà T tự nguyện chịu .

[11] Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Phi C phải chịu là 300.000 đồng.