Bản án 739/2025/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Tuyết Mai.

Các Thẩm phán:

Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan.

Bà Nguyễn Thị Trang Thư.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Tấn Phát – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần thơ

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Dương Thanh Giềng - Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 12 năm 2023 tại Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 368/2025/TLPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2025 về “Tranh chấp về việc thỏa thuận nền tái định cư”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 04/2025/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ bị kháng cáo.

Người kháng cáo Công ty Cổ phần Đ là bị đơn trong vụ án.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 643/2025/QĐ-PT ngày 17 tháng 10 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 532/2025/QĐ-PT ngày 05 tháng 11 năm 205; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 16/2025/QĐ-PT ngày 20 tháng 11 năm 2025; Thông báo mở lại phiên tòa dân sự phúc thẩm số 263/TB-TA ngày 15 tháng 12 năm 2025, giữa các đương sự:p

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1953.

Địa chỉ: Số A - M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường C, thành phố Cần Thơ).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị M, sinh năm 1985.

Địa chỉ: I, N, phường C, thành phố Cần Thơ.

2. Bị đơn: Công ty cổ phần Đ.

Địa chỉ: Khu đô thị T, đường N, phường L, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

- Ông Nguyễn Ngọc D, sinh năm 1987 (Có mặt).

- Bà Triệu Quỳnh T, sinh năm 2002 (Có mặt).

Cùng địa chỉ liên hệ: Khu đô thị -, đường N, phường A, quận B, thành phố Cần Thơ (nay là Khu đô thị T, đường N, phường L, thành phố Cần Thơ).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày và yêu cầu: Vào năm 2002 bà H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03551 do UBND thành phố C (cũ) cấp ngày 25/4/2002 bao gồm các thửa đất 397, 154 thuộc tờ bản đồ số 17 và thửa đất 303 thuộc tờ bản đồ số 18 tọa lạc tại phường L, quận B (nay là phường L), thành phố Cần Thơ. Năm 2016 thửa đất 303 thuộc tờ bản đồ số 18 với diện tích đất 1.000m2 (Đất LNK) bị thu hồi bởi dự án xây dựng khu đô thị T. Số tiền bồi thường về đất là 436.000.000 đồng, bồi thường về hoa màu là 1.433.200 đồng. Năm 2019 bà H và công ty cổ phần Đ thỏa thuận đổi đất lấy nền tái định cư. Theo đó tỷ lệ được quy đổi theo biên bản của Trung tâm Phát triển quỹ đất ngày 31/10/2016 là 160m2. Diện tích đất này bà H đồng ý đổi lấy 03 nền tái định cư với diện tích 189m2, tỷ lệ Công ty giao thừa cho bà H là 29m2. Bà H xin được đóng tiền bù vào số diện tích đất này và được Công ty cổ phần Đ đồng ý với số tiền là 261.000.000 đồng. Vị trí nền bà H được giao căn cứ theo bản đồ là LK27-a22, a23, a24 đường số C; lộ giới: 12m (3-6-3) tọa lạc tại Khu đô thị -, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ (nay là phường L, thành phố Cần Thơ). Ngày 23 tháng 01 năm 2019 sau khi bà H giao số tiền 235.000.000 đồng nêu, còn lại 26.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục bàn giao giấy tờ, bà H và Công ty cổ phần Đ tiến hành ký biên bản về việc tạm tiếp nhận lô nền từ công ty Đ. Theo đó nội dung biên bản làm việc nêu rõ bên giao nền (Bên A) là Công ty cổ phần Đ thống nhất giao cho bà H 03 nền tái định cư với tổng diện tích là 189m2 tại các vị trí: LK27-a22, LK27-a23, LK27-a24 diện tích 63m2/nền (4,5m x 14m) đường số 3B; lộ giới: 12m (3-6-3) tọa lạc tại Khu đô thị - đường N, phường L, quận B (nay là phường L), thành phố Cần Thơ. Tuy nhiên kể từ năm 2019 đến nay bà H vẫn chưa được nhận nền để sử dụng, phía công ty vẫn chưa bàn giao nền cho bà H. Bà H nhiều lần liên hệ và có đơn khiếu nại nhưng công ty Đ vẫn né tránh và không bàn giao nền cho bà để bà sử dụng. Bà đã chịu nhiều thiệt hại suốt nhiều năm nay (từ năm 2019 đến nay), số tiền 235.000.000 đồng bà phải đóng chênh lệch để được nhận nền là do bà đi vay mượn bên ngoài với lãi suất cao để có tiền đóng vào. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét: Buộc công ty cổ phần Đ tiến hành giao 03 nền tại vị trí LK27-a22, LK27-a23, LK27-a24 diện tích 63m2/nền (4,5m x 14m) đường số 3B; lộ giới: 12m (3-6-3) tọa lạc tại Khu đô thị - đường N, phường L, quận B (nay là phường L, thành phố Cần Thơ để bà quản lý sử dụng; Nếu công ty Đ không giao nền được cho bà H thì quy đổi ra giá trị tiền theo giá thị trường hiện tại để trả cho bà. Cụ thể, theo kết quả định giá thị trường của Công ty cổ phần T3 (VATC) mỗi 01 lô nền tại vị trí LK27-a22, LK27-a23, LK27-a24 đường số C; lộ giới: 12m (3-6-3) tọa lạc tại Khu đô thị - đường N, phường L, quận B (nay là phường L), thành phố Cần Thơ có giá là 1.517.544.000 đồng/01 lô nền x 03 nền = 4.553.000.000 đồng (Bốn tỷ năm trăm năm mươi ba triệu đồng).

- Bị đơn Công ty cổ phần Đ đã được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt nhưng trong đơn phản tố và biên bản hòa giải tại Tòa, bị đơn trình bày: Ngày 31/10/2016 bà nguyễn Thị H đã liên hệ Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố C nhận bồi thường theo phương thức “Đổi đất lấy nền tái định cư” tương ứng với diện tích được quy đổi là 160m2. Ngày 17/01/2019, bà H thỏa thuận với Công ty thanh toán tiền bù vào đối với phần diện tích chênh lệch 29m2 (Tổng diện tích 03 nền là 189m2) và tạm tiếp nhận vị trí 03 lô nền có vị trí LK27-a22, LK27-a23, LK27-a24. Các bên thống nhất khi Công ty hoàn thiện cơ sở hạ tầng sẽ bàn giao chính thức. Hiện nay, tại vị trí giao nền còn vướng mặt bằng của các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án, do các hộ dân này nằm trong 7,3 ha còn lại của Dự án Khu đô thị -, danh mục thu hồi đất hàng năm chưa được Hội đồng nhân dân thành phố thông qua nên cơ quan có thẩm quyền chưa làm các thủ tục thu hồi đất nên phía Công ty chưa hoàn thiện được cơ sở hạ tầng để giao lô nền cho bà H như cam kết. Đồng thời khu vực này đang được ưu tiên cưỡng chế thu hồi đất. Do đó, nguyên đơn yêu cầu công ty tiến hành giao 03 nền theo thỏa thuận là không có cơ sở. Hiện nay, quỹ nền bố trí tái định cư các trường hợp đổi đất lấy nền tái định cư không còn, phương án đổi đất lấy nền tái định cư đã dừng theo Công văn số 1582/UBND-XDCB ngày 28/6/2017 của UBND quận B về việc tạm dừng phương án đổi đất lấy nền tái định cư của Chủ đầu tư dự án Khu đô thị T. Tại công văn số 1917/UBND-XDCB ngày 06/9/2014 của UBND quận B về việc phê duyệt tiêu chuẩn định cư cho 72 hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án khu đô thị T và Công văn số 1992/UBND-XDCB về việc phê duyệt tiêu chuẩn cho 08 hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi dự án đều không có tên hộ bà Nguyễn Thị H trong danh sách được phê duyệt. Ngày 13/7/2012 UBND quận B ban hành Quyết định số 2872/QĐ-UBND về việc thu hồi đất của hộ bà Nguyễn Thị H có diện tích đất thu hồi là 1.000m2, loại đất trồng cây lâu năm, trên đất không có nhà, được phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ với số tiền là 438.504.860 đồng. Về tái định cư: không đủ tiêu chuẩn, điều kiện xét tái định cư (Công văn số 2783/UBND-XDCB ngày 16/10/2017) của UBND quận B. Vì vậy, bị đơn không chấp nhận yêu cầu quy đổi ra giá trị tiền theo giá thị trường để trả cho nguyên đơn. Nay bị đơn phản tố yêu cầu: Hủy phương thức đổi đất lấy nền tái định cư của bà Nguyễn Thị H theo biên bản ngày 31/10/2016 giữa bà Nguyễn Thị H và Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố C; Hủy biên bản làm việc ngày 17/01/2019 giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị H về việc tạm tiếp nhận lô nền theo phương án đổi đất lấy nền tái định cư; Hộ bà H nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định (Phương thức bồi thường, hỗ trợ theo quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 04/02//2010 và Quyết định 15/2011/QĐ-UBND ngày 06/5/2011 của UBND thành phố C. Công ty đồng ý nhận của bà H bao nhiêu tiền thì trả lại bấy nhiêu và trả lãi theo quy định của pháp luật.

Vụ việc được hòa giải nhưng không thành nên Tòa án nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ đưa vụ án ra xét xử, tại bản án sơ thẩm số: 04/2025/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ đã tuyên như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với Công ty cổ phần Đ.

Buộc Công ty cổ phần Đ có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H giá trị 03 lô nền tại các vị trí: LK27-a22, LK27-a23, LK27-a24 đường số C; lộ giới: 12m (3-6-3) tọa lạc tại Khu đô thị - đường N, P.L, Q. B (nay là phường L), thành phố Cần Thơ theo giá thị trường sau khi đã trừ ra số tiền 26.000.0000 đồng mà nguyên đơn chưa nộp, số tiền còn lại Công ty cổ phần Đ có trách nhiệm trả cho bà H là 4.527.000.000 đồng (Bốn tỷ năm trăm hai mươi bảy triệu đồng) sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của bà Nguyễn Thị H mà Công ty cổ phần Đ chưa thi hành án trả tiền thì phải chịu tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo .

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ:

Về thực hiện pháp luật: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý đến khi xét xử theo trình tự phúc thẩm. Các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với người tham gia tố tụng. Đơn và thời hạn nộp tạm ứng kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn trong hạn luật định nên được xem là hợp lệ về mặt hình thức.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ cũng như lời khai tại phiên tòa của các đương sự cho thấy cấp sơ thẩm đã xem xét đầy đủ toàn diện ý kiến cũng như chứng cứ các bên cung cấp và trình bày. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Tuy nhiên, theo thỏa thuận nguyên đơn đã nộp cho bị đơn số tiền 235.000.000 đồng tương đương 90% giá trị diện tích còn lại. Do đó, cần tính lại số tiền buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn là 90% giá trị, việc cấp sơ thẩm xác định buộc bị đơn trả cho bị đơn 100% giá trị là chưa phù hợp, đề nghị Hội đồng xét xử phúc phẩm xem xét điều chỉnh. Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn về việc hủy bản án sơ thẩm, sửa bản án sơ thẩm theo hướng phân tích trên.