Bản án 73/2021/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 20 tháng 10 năm 2020, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Tháng 3/1986 gia đình bà T đi kinh tế mới vào xã Th, huyện M (Nay là huyện Đ, tỉnh Đắk Nông), được nhà nước chia và khai hoang thêm được một diện tích đất thuộc Thôn Th, xã H, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, được cấp GCNQSDĐ số M 833480, thửa đất số 250, tờ bản đồ 14, diện tích 2.390m2 ngày cấp 22/6/1998 mang tên hộ Phạm Văn K, vợ chồng bà T trồng cây cà phê và ăn trái, làm nhà cấp 4 khoảng 100 m2 trên đất năm 2006. Ngoài ra ông bà còn có một số diện tích đất khác đã chia cho các con, trong đó anh Phạm Văn T là con trai út được chia 685.4m2 đất trồng cà phê và thổ cư, đã ở riêng từ lâu, tuy nhiên hiện nay anh T đã chuyển nhượng lại cho người khác.

Năm 2015 ông K chết, diện tích đất này được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 983850, thửa đất số 318, tờ bản đồ 38, diện tích 2.274,6m2, do Sở tài nguyên và môi trường cấp ngày 10/01/2019 mang tên bà Trần Thị T.

Bản thân bà T là người già (75 tuổi), từ năm 2010 đến nay đã có biểu hiện lẫn, lúc nhớ lúc quên. Ngày 18/3/2019 anh T lừa dối bà T đến phòng công chứng Đắk Song ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Phạm Văn T đối với thửa đất số 318, tờ bản đồ 38, địa chỉ Thôn Th, xã H, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. L do anh T nói ký cho vợ chồng anh T về ở nhờ, bà T T tưởng không đọc nội dung hợp đồng mà ký và điểm chỉ, bà không hiểu biết pháp luật, già cả không được minh mẫn nên khi nghe anh T nói ký giấy cho vợ chồng anh ở nhờ thì bà ký chứ bà không ngờ là ký bán đất. Sự việc bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Phạm Văn T không được bàn bạc gì với những người con khác (Bà T có 04 người con). Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng anh T, chị L dọn về ở chung với bà T, tuy nhiên anh T, chị L không chăm sóc bà mà hắt hủi, chửi mắng đuổi bà ra khỏi nhà, bà già yếu, ốm đau nhưng chỉ có 03 người con còn lại chăm sóc. Về điều khoản thanh toán, vì mục đích ký cho ở nhờ chứ không phải bán nên anh T cũng không hề trả bà T số tiền 50.000.000 đồng như anh T khai là đưa tiền mặt, trong khi hợp đồng ghi hình thức thanh toán là chuyển khoản nhưng bà T không hề sử dụng tài khoản ngân hàng. Mặc khác giá thị trường của tài sản là thời điểm chuyển nhượng khoảng 600.000.000 đồng (Thẩm định giá được 1.169.242.000 đồng), không L do gì bà T chỉ chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Xét thấy thửa đất bà T đã ký bán cho anh T là thửa đất thổ cư duy nhất bà còn lại để làm chỗ ở của tuổi già, là chỗ thờ cúng nếu bán nhà và đất cho anh T thì bà T không còn chỗ ở nào khác nên bà T yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh T, buộc anh T, chị L giao trả lại đất, nhà ở cho bà T.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn anh Phạm Văn T trình bày: Vì mẹ già lớn tuổi lúc nhớ lúc quên nên anh T muốn mẹ bán cho mình để chắc chắn không chuyển nhượng được cho các anh chị khác nên anh T nói bà T ký bán cho mình (Thực chất là cho) và được bà T đồng ý. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T là tự nguyện, không ai lừa dối, ép buộc. Về nội dung giá chuyển nhượng, giá trị thực tế của thửa đất khoảng 700.000.000 đồng nhưng vì vừa bán vừa cho nên bà T mới bán giá 50.000.000 đồng, anh T đã đưa tiền mặt cho bà T (Hợp đồng ghi chuyển khoản là do sự nhầm lẫn của phòng công chứng). Mặc dù kết quả thẩm định giá được 1.169.242.000 đồng nhưng anh T không yêu cầu thẩm định giá lại.

Anh T không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T vì sợ sau này bà T lại ký giấy chuyển quyền cho chị gái là Phạm Thị K. Anh T không chấp nhận trả lại nhà, đất cho bà T.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn chị Nguyễn Thị L trình bày: Chị L đồng ý với toàn bộ trình bày của anh T, tuy nhiên, tại phiên tòa chị L đồng ý trả lại nhà, đất cho bà T với điều kiện bà T phải trả lại cho vợ chồng anh T, chị L 50.000.000 đồng.

Theo biên bản xác minh ngày 18/01/2021 tại Văn phòng công chứng Đ thể hiện: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa bà T và anh T ngày 18/3/2019: Sau khi lập hợp đồng văn phòng công chứng đã đưa các bên đọc đầy đủ mới ký vào từng trang của hợp đồng. Về điều khoản thanh toán: Phương thức thanh toán chuyển khoản là do các bên thỏa thuận, không có chuyện nhầm lẫn như anh T trình bày.

Tại đơn xin xác nhận của bà Trần Thị T, có chữ ký của người làm chứng là bà Đỗ Thị Mơ, bà Nguyễn Thị Lên, xác nhận của ban tự quản thôn Thuận Lợi và UBND xã Th thể hiện: Bà T tuổi cao sức yếu, trải qua nhiều lần mổ, thuốc gây mê và người rất nhiều nên không còn minh mẫn, lúc nhớ lúc quên, nhiều khi con cháu cũng không nhận ra, thời gian bà T bị giảm trí nhớ đã lâu, đến nay đã bị lẫn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk Song tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng, nguyên đơn và bị đơn từ khi thụ L vụ án đến khi xét xử đã chấp hành đúng theo quy định của pháp luật, hoạt động xét xử tiến hành khách quan và đảm bảo đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điều 39; Điều 143, Điều 158, Điều 165, Điều 184, Điều 217, Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, 118, 122, 123, 127, 131 của Bộ luật dân sự; điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản L và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, đề nghị HĐXX: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18 tháng 3 năm 2019 giữa bà Trần Thị T và anh Phạm Văn T, được công chứng tại Văn phòng công chứng Đ vô hiệu.

Buộc anh Phạm Văn T và chị Nguyễn Thị L giao trả thửa đất 318, tờ bản đồ 38, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 983850, diện tích 2.274,6m2, do Sở tài nguyên và môi trường cấp ngày 10/01/2019 mang tên bà Trần Thị T và toàn bộ tài sản trên đất.

Các vấn đề khác: Đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử xét thấy:

Do hợp đồng bị vô hiệu nên yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng là có căn cứ. Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự thì đối với giao dịch dân sự bị vô hiệu các bên hoàn lại cho nhau những gì đã nhận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Trần Thị T hiện vẫn đang có hiệu lực. Đối với chị Nguyễn Thị L mặc dù không tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hiện tại đang cùng anh T sử dụng nhà, đất, dó đó HĐXX cần buộc chị L cùng anh T trả lại nhà, đất cho bà T là phù hợp với quy định của pháp luật. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện thửa đất chuyển nhượng thuộc thửa 318, tờ bản đồ số 38, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 983850, có diện tích 2.274,6m2, tứ cận: Phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáp nhà ông Ng, phía Nam giáp nhà ông Qu, phía Bắc giáp nhà ông D. Tài sản trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 diện tích 75m2, một công trình phụ và bếp diện tích 45m2.

Về phương thức thanh toán, hợp đồng thể hiện thanh toán bằng hình thức chuyển khoản nhưng anh T trình bày giao tiền mặt và không có giấy tờ, ngày 01/7/2021 anh T lại cung cấp 01 giấy nhận tiền chuyển nhượng đất với số tiền 50.000.000 đồng là có sự mâu thuẫn. Anh T thừa nhận bà T bị lẫn lúc nhớ lúc quên nhưng giao tiền không có người làm chứng nên không hợp lệ. Anh T, chị L không chứng minh được việc giao số tiền 50.000.000 đồng theo hợp đồng nên không có căn cứ buộc bà T trả lại anh T, chị L 50.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điều 39; Điều 143, khoản 1 Điều 157; Điều 158, Điều 165, Điều 184 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, 118, 122, 123,127, 128, Điều 137 của Bộ luật dân sự; điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản L và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị T.

1.1.Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18 tháng 3 năm 2019 giữa bà Trần Thị T và anh Phạm Văn T, được công chứng tại Văn phòng công chứng Đắk Song là vô hiệu.

1.2. Buộc anh Phạm Văn T và chị Nguyễn Thị L giao trả thửa đất số 318, tờ bản đồ số 38, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 983850, do Sở tài nguyên và môi trường cấp ngày 10/01/2019 mang tên bà Trần Thị T, diện tích 2.274,6m2, tứ cận: Phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáp nhà ông Ng, phía Nam giáp nhà ông Qu, phía Bắc giáp nhà ông D. Tài sản trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 diện tích 75m2, một công trình phụ và bếp diện tích 45m2 cho bà Trần Thị T (Đặc điểm tài sản như biên bản xem xét thẩm định ngày 16/3/2021 của TAND huyện Đắk Song và sơ đồ đo đạc của chi nhánh Công ty TNHH Đ tại Đắk Nông).

2. Về chi tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định và thẩm định giá tài sản là 14.148.000 đồng, buộc anh Phạm Văn T và chị Nguyễn Thị L phải chịu số tiền trên. Do nguyên đơn đã nộp toàn bộ tạm ứng chi phí tố tụng nên cần buộc anh Phạm Văn T và chị Nguyễn Thị L trả cho bà Trần Thị T số tiền 14.148.000 đồng.

3. Về án phí: Bị đơn anh Phạm Văn T và chị Nguyễn Thị L phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự được quyền kháng cáo toàn bộ bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”. N i nhận: