Bản án 724/2018/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Đức Hạnh.

Các Thẩm phán: 1/ Bà Nguyễn Thị Huyền

2/ Ông Trịnh Đắc Phú

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Đình Quyện – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông Phạm Duy Tuấn - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 07/8/2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 45/2018/DSPT ngày 30 tháng 1 năm 2018, về việc: “Tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 59/2017/DS-ST ngày 24/11/2017 của Toà án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo;

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3004/2018/QĐ-PT ngày 09/7/2018 giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1/ Ông Trần Văn B, sinh năm 1956

Địa chỉ: 49 Đường A, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh

2/ Ông Trần Văn C, sinh năm 1961

Địa chỉ: 1/44A, Tổ 46, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Bà Trần Văn D, sinh năm 1963

Địa chỉ: 32/4/7 Đường D, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

4/ Ông Trần Văn E, sinh năm 1963

5/ Ông Trần Văn F, sinh năm 1969

6/ Bà Trần Văn G, sinh năm 1976

Cùng địa chỉ: 1/44A, Tổ 46, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh .

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Huyền Đ, sinh năm 1963 (có mặt)

Địa chỉ: 2/12 đường số A, KP4, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Z, sinh năm 1969

Địa chỉ: 1/45A, Tổ 46, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt)

Người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông Nguyễn Văn Z:

1/ Luật sư Đào Kim M (có mặt)

Địa chỉ: 405/85 C, Phường D, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh

2/ Luật sư Nguyễn Hoài K(có mặt)

Địa chỉ: 604/12 H, phường M, Quận L , Thành phố Hồ Chí Minh

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1973 (xin xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: 1/45A, Tổ 46, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh

2/ Ủy ban nhân dân Quận X (Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận y)

Địa chỉ: 168 K, phường B, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Huỳnh Thị Kim S (xin xét xử vắng mặt

Do có kháng cáo của ông Nguyễn Văn Z.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Tại đơn khởi kiện ngày 05/12/2016, và các bản tự khai – Người đại diện hợp pháp cho nguyên đơn trình bày:

Ngày 12/09/2003, ông Trần Văn O (sinh năm 1937) và bà Võ Thị Y (sinh năm 1937), được Ủy ban nhân dân Quận X, TP. Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Số hồ sơ gốc: 1446/2003, thuộc thửa đất số 108, tờ bản đồ số 09 (sơ đồ nền), có diện tích là 484,6m2 trên phần đất hiện hữu có căn nhà 01 tầng, vách lá, mái tôn, diện tích sử dụng 97,2m2, diện tích xây dựng 97,2m2. Tọa lạc tại địa chỉ số 12, đường 24, ấp Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh do ông Trần Văn O và bà Võ Thị Y đứng tên chủ sở hữu và chủ sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận số 1446/2003). Vì ông Trần Văn O và bà Võ Thị Y không có tiền nộp thuế nên Ủy ban nhân dân Quận X đã lưu giữ giấy chủ quyền nói trên. Ngày 30/05/2000 ông Trần Văn O chết, ngày 06/07/2008 bà Võ Thị Y chết. Ông A và bà U chết không để lại di chúc. Đến 8/2016 các con của ông A và bà U bỏ tiền nộp thuế theo quy định và nhận được Giấy chứng nhận số 1446/2003.

Khi các người con của ông A, bà U tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận số 1446/2003 thì phát hiện ông Trần Văn H (người hàng xóm) gửi đơn khiếu kiện và yêu cầu Ủy ban nhân dân phường B, Quận C giải quyết tranh chấp đất. Đồng thời phát hiện phần đất thuộc chủ quyền của ông A bà U đã bị ông Trần Văn H là hàng xóm liền kề lấn chiếm mất 57,5m2 đất và Ông Z làm một căn nhà tạm trái phép nằm trong phần đất đã được cấp Giấy chứng nhận số 1446/2003 cho ông A, bà U. Khi phát hiện ra sự việc ông Trần Văn H lấn chiếm đất và dựng nhà trái phép trên đất của mình, các anh em (con của ông A, bà U) đã nhiều lần yêu cầu ông Trần Văn H tháo dỡ phần căn nhà và trả lại phần diện tích 57,5m2 đất lấn chiếm nhưng ông Trần Văn H không thực hiện. Ủy ban nhân dân phường B, Quận C đã tiến hành hòa giải việc tranh chấp giữa các bên nhưng không thành. Do có tranh chấp nên đến nay các con của ông A, bà U không thể làm thủ tục phân chia di sản thừa kế được.

Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu: Buộc ông Trần Văn H phải tự tháo dỡ toàn bộ căn nhà hiện hữu xây dựng trái phép trên phần đất của gia đình ông A, bà U. Và phải trả lại cho các con ông A, bà U phần diện tích đất lấn chiếm là 57,5m2.

Tại phiên tòa, nguyên đơn xác định yêu cầu: Xác định phần diện tích đất lấn chiếm là 57,5m2 nằm trong khuôn viên nhà đất trên diện tích là 484,6m2 theo Giấy chứng nhận số 1446/2003 là quyền sử dụng hợp pháp của ông Trần Văn O và bà Võ Thị Y (nay thuộc các con ông A, bà U).

Buộc ông Trần Văn H phải trả lại cho con ông A bà U diện tích 57,5m2 nằm trong khuôn viên nhà đất trên diện tích là 484,6m2 theo Giấy chứng nhận số 1446/2003.

Nguyên đơn không yêu cầu ông Trần Văn H phải tự tháo dỡ phần căn nhà hiện hữu xây dựng trái phép trên phần đất 57,5m2 của gia đình ông A, bà U.

Đối với các yêu cầu theo Đơn phản tố của ông Trần Văn H, nguyên đơn có ý kiến: Tờ giấy mua bán đất viết tay là giả mạo, do phía bị đơn mới tạo lập ra, trên tờ giấy này không có chữ viết, chữ ký hay điểm chỉ của bà Võ Thị Y (bên bán) mà chỉ có duy nhất dấu cộng phía dưới phần ghi của người bán. Nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, về việc công nhận việc mua bán 57,5m2 đất theo giấy tờ sang nhượng đất viết tay giả mạo đề ngày 08/6/2002.

Ý kiến của bị đơn – ông Trần Văn H trình bày:

Ngày 08/6/2002 ông Trần Văn H với bà Võ Thị Y (mẹ của các đồng nguyên đơn) ký giấy tay, theo đó bà U sang nhượng phần đất trũng cạnh nhà bà U có diện tích khoảng 60m2 (ngang 2m, dài khoảng 30m) cho Ông Z với giá 40.000.000 đồng. Ông Z đã trả trước cho bà U số tiền 32.000.000 đồng và đã nhận đất, san lấp trũng. Số tiền còn lại 8.000.000 đồng, Ông Z và bà U thỏa thuận khi nào Ông Z làm xong giấy tờ sẽ trả hết. Tuy nhiên, khi ông Trần Văn H làm ‘‘sổ đỏ’’ thì bà U cũng xin Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ diện tích đất 484,6m2 (bao gồm cả phần đất đã sang nhượng cho Ông Z). Căn cư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ gốc số 1446/2003 do UBND Quận 2 cấp, vì có vướng mắc bà U nợ tiền sử dụng đất, tiền thuế nên Ông Z không thực hiện tách sổ từ bà U ra được, giữa hai bên không có bất kì sự tranh chấp, kiện tụng gì nhau.

Đến năm 2006, Ông Z xây dựng căn nhà cấp 4 trên đất đã mua của bà U và một phần đất gia tộc Ông Z để lại, căn nhà này Ông Z sử dụng ổn định đến gần 10 năm sau mà không ai tranh chấp, khiếu nại gì. Đến tháng 9 năm 2015, ông Phương tìm Ông Z đòi tiếp số tiền 8.000.000 đồng còn lại, nhưng o không có tiền Ông Z chỉ đưa tiếp cho ông Phương 1.000.000 đồng, việc này có ông Soi là người nhà của ông Phương làm chứng. Như vậy, Ông Z đã thanh toán cho gia đình ông Phương tổng cộng 33.000.000 đồng, còn lại 7.000.000 đồng và đã nhận đất từ năm 2002, Ông Z đã tự san lấp phần đất trũng, đã xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định từ năm 2006 đến nay. Việc những người con của ông A, bà U do có chính sách đền bù giải tỏa của Nhà nước nên bịa đặt Ông Z chiếm đất là vu khống, xúc phạm Ông Z, nhằm mục đích đòi lại đất, đây là hành vi trái pháp luật, vi phạm pháp luật đất đai.

Tại đơn phản tố,bị đơn yêu cầu: Công nhận hợp đồng sang nhượng đất ký ngày 08/6/2002 giữa Ông Z với gia đình bà Võ Thị Y. Lý do là Ông Z đã trả tiền, hai bên đã bàn giao đất, nhận đất từ năm 2002, Ông Z là người san lấp vùng trũng và đã xây dựng nhà ở kiên cố từ năm 2006 sử dụng ổn định đến nay, phần đất tranh chấp đã có Giấy chứng nhận số 1446/2003.

Tại phiên tòa, bị đơn vẫn giữ nguyên các yêu cầu phản tố theo đơn.

Ý kiến của người có quyền, nghĩa vụ liên quan:

- Ý kiến của bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà Trinh là vợ của Ông Z, nay đã có quyết định ly hôn. Bà Trinh thống nhất với các ý kiến, lời khai và yêu cầu phản tố của ông Trần Văn H trình bày. Bà Trinh không bổ sung hay yêu cầu độc lập gì khác. Bà Trinh xác định tham gia tố tụng vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với bên bị đơn.

- Ý kiến của Ủy ban nhân dân Quận X: Bà Huỳnh Thị Kim S đại diện hợp pháp cho Ủy ban nhân dân Quận X xin vắng mặt, đã có bản tự khai ngày 16/6/2017 trình bày: Phần diện tích 57,5m2 nằm trong khuôn viên diện tích 484,6m2 tại địa chỉ số 12 Đường 24, ấp Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 đã được Ủy ban nhân dân Quận X cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 12/9/2003 cho ông Trần Văn O và bà Võ Thị Y là chủ sử dụng thuộc dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi theo Quyết định thu hồi và tạm giao đất số 2638/QĐ-UB ngày 10/6/2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, Ủy ban nhân dân phường Thạnh Mỹ Lợi và Ban Bồi thường và giải phóng mặt bằng Quận 2 chưa xác lập hồ sơ bồi thường đối với vị trí diện tích 484,6m2.

Việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn (gồm ông Trần Văn Phương, ông Trần Văn O, ông Trần Văn C, bà Trần Văn D, ông Trần Văn E, ông Trần Văn F, bà Trần Văn G) và bị đơn là ông Trần Văn H đối với vị trí đất tranh chấp là giao dịch dân sự giữa các bên nên thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân Quận X. Đề nghị Tòa án giải quyết các yêu cầu của đương sự theo quy định của pháp luật.

* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/2017/DS-ST ngày 24/11/2017 của Toà án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của các đồng nguyên đơn:

Công nhận phần diện tích 57,5m2 (chi tiết theo Bản đồ hiện trạng vị trí – diện tích lập ngày 24/01/2017 của Cty bản đồ Hoàng Việt) nằm trong khuôn viên diện tích 484,6m2 theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 12/9/2003 (Số hồ sơ gốc: 1446/2003, thuộc thửa đất số 108, tờ bản đồ số 09 sơ đồ nền) là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Trần Văn O và bà Võ Thị Y và buộc ông Trần Văn H có nghĩa vụ giao trả lại phần diện tích 57,5m2 đất cho người thừa kế hợp pháp của ông A, bà U ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ủy ban nhân dân Quận X (Ban Bồi thường và giải phóng mặt bằng Quận 2) thực thi chính sách thu hồi đất, giải tỏa, bồi thường và hỗ trợ đối với phần diện tích đất 484,6m2 theo quy định của chính sách, pháp luật hiện hành và theo quyết định của Bản án này.

Thi hành án tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu công nhận phần diện tích 57,5m2 nằm trong khuôn viên diện tích 484,6m2 là thuộc quyền sử dụng đất của ông Trần Văn H theo hợp đồng mua bán đất viết tay ngày 08/6/2002.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông Trần Văn H phải tháo dỡ nhà xây dựng trên phần diện tích 57,5m2.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

- Ngày 24/11/2018, ông Trần Văn H kháng cáo toàn bộ bản án.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người khởi kiện không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện cho Nguyên đơn: Ông Lê Huyền Đ đề nghị giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

- Bị đơn ông Trần Văn H trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng: Không đưa Văn phòng công chứng Trung tâm (đã công chứng việc nguyên đơn khai di sản thừa kế) tham gia phiên tòa. Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm xác định Ban bồi thường giải phóng mặt bằng là người liên quan nhưng không đưa chủ đầu tư dự án tham gia tố tụng. Tòa án xác định các nguyên đơn là đồng thừa kế của ông A bà U nhưng không có chứng cứ chứng minh như giấy khai sinh. Xác định đại diện ủy quyền của nguyên đơn là không đúng vì chỉ ông Phương ủy quyền cho ông Đức, các đồng nguyên đơn khác không ủy quyền. Ông Phương chết, Tòa án không xác minh đồng thừa kế của ông Phương để tham gia tố tụng, nếu không có đồng thừa kế của ông Phương thì phải đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông Phương. Nguyên đơn chỉ yêu cầu xem xét 57,5 m2 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết toàn bộ diện tích 484,6 m2 là vượt quá yêu cầu khởi kiện. Hiện nay Ông Z sử dụng đất (cả phần mua đất của bà U và phần diện tích của gia đình Ông Z) có diện tích đất lớn hơn 57,5 m2. Giữa nguyên đơn và bà U có hợp đồng mua bán và được ông Phương xác nhận, bị đơn đã nhận đất và xây dựng trên đất nên cần áp dụng dụng Nghị Quyết số 02 và án lệ số 04 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để công nhận cho phía bị đơn. Đề nghị đo vẽ và định giá tài sản tranh chấp.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

+ Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm .

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn H, hủy bản án dân sự sơ thẩm số 59/2017/DS – ST ngày 24/11/2017 của Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh vì Tòa án cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đầy đủ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa.

- Về tố tụng:

Nguyên đơn ông Trần Văn O, ông Trần Văn C, bà Trần Văn D, ông Trần Văn E, ông Trần Văn F và bà Trần Văn G cùng ủy quyền cho ông Lê Huyền Đ. Văn bản ủy quyền là hợp lệ theo Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được chấp nhận.

Bà Huỳnh Thị Kim S – đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân Quận X có đơn đề nghị vắng mặt và bà Nguyễn Thị T có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa nên Tòa án xét xử vắng mặt bà Oanh, bà Trinh quy định tại Khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung:

Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn có yêu cầu đo vẽ và định giá tài sản tranh chấp, xét thấy:

Nguyên đơn có yêu cầu đòi đất có diện tích 57,5 m2, bị đơn có yêu cầu phản tố đề nghị được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Để có cơ sở xem xét yêu cầu phản tố của bị đơn cần thiết đo vẽ diện tích đất tranh chấp (có kiểm tra nội nghiệp bởi cơ quan có thẩm quyền) và xác định giá trị tài sản tranh chấp (bao gồm cả giá trị phần san lấp mặt bằng và phần xây dựng mà nguyên đơn thừa nhận của bị đơn). Trường hợp yêu cầu phản tố của bị đơn không được chấp nhận thì bị đơn vẫn được nhận giá trị san lấp mặt bằng và giá trị xây nhà, giá trị này nhất thiết phải được định giá. Mặt khác các đương sự đều khai bị đơn hiện đang sử dụng đất có diện tích lớn hơn 57,5 m2 nên phải đo vẽ để xác định chính xác vị trí diện tích tranh chấp và ranh với đất có nguồn gốc sử dụng của gia đình bị đơn. Do đó yêu cầu của bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm được đo vẽ diện tích đất tranh chấp và định giá tài sản là có căn cứ, yêu cầu thu thập chứng cứ này cấp phúc thẩm không thể bổ sung được nên hủy án sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Đối với các vấn đề khác bị đơn nêu về tố tụng, cũng như nội dung yêu cầu giải quyết sẽ được cấp sơ thẩm xem xét khi thụ lý lại theo quy định của pháp luật.

Về án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn – ông Trần Văn H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn lại số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) cho Ông Z theo biên lai thu tiền số AE/2014/0008669 ngày 30/11/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Áp dụng Điều 85, Khoản 3 Điều 148, Khoản 2 Điều 296, Khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1/ Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn – ông Trần Văn H; Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 59/2017/DS – ST ngày 24/11/2017 của Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Giao toàn bộ hồ sơ thụ lý số 45/2018/DS – PT ngày 30/01/2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” về lại Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

3/ Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Văn H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn lại số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm cho Ông Z theo biên lai thu tiền số AE/2014/0008669 ngày 30/11/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 2.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.