Bản án 704/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và theo lời trình bày của nguyên đơn ông Dương Y K thể hiện:

Ngày 01/4/2025 ông Dương Y K có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L. Nội dung của hợp đồng: Ông C, bà L cho ông K thuê phần đất phía sau nhà tại số A, hẻm A, khóm E phường A, thành phố B (nay là khóm F, phường B, tỉnh Cà Mau); diện tích đất là 363m2 (rộng 22m, dài 16,5m) để kinh doanh; thời hạn thuê là 05 năm từ tháng 2/2023 đến tháng 2/2028; tiền thuê mỗi năm là 20.000.000 đồng. Sau đó, hai bên có thỏa thuận lại về thời gian thuê là đến tháng 2/2027.

Trong thời gian kinh doanh, đến tháng 9/2025, ông K gặp khó khăn nên không thể tiếp tục kinh doanh nên đề nghị ông C và bà L chấm dứt hợp đồng thuê và cho ông K di dời các tài sản ông K đã đầu tư trên đất, ông K sẽ trả tiền thuê đất 01 năm cho ông C, bà L là 20.000.000 đồng nhưng ông C, bà L không hợp tác.

Ông Dương Y K yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hợp đồng thuê đất lập ngày 01/4/2025 được ký kết giữa ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L với ông Dương Y K. Ông K yêu cầu ông C, bà L trả lại cho ông các tài sản được xây dựng trên phần đất thuê theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, gồm: 04 chòi, mái che, khung sắt gắn liền với các chòi; 02 con Trâu bằng xi măng; toàn bộ gạch lót vĩa hè, nền lót gạch men; hàng rào sắt, tole chiều dài 37,1m, chiều cao 2,4m; 05 bàn; 27 ghế cây; toàn bộ hệ thống đèn chiếu sáng, đèn trang trí; 02 khung sắt trang trí, 02 cây nguyệt quế. Ông K sẽ tự tháo dỡ di dời các tài sản nêu trên và ông K sẽ có trách nhiệm thanh toán 01 năm tiền thuê đất như hợp đồng đã ký kết.

Đối với các tài sản không có theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/6/2026 gồm 03 bộ bàn, 13 ghế mũ, gỗ, ông K không yêu cầu, xin rút lại.

Bị đơn ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L trình bày:

Ngày 01/4/2025 ông Dương Y K có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L. Nội dung của hợp đồng: Ông C, bà L cho ông K thuê phần đất phía sau nhà tại số A, hẻm A, khóm E phường A, thành phố B (nay là khóm F, phường B, tỉnh Cà Mau); diện tích đất là 363m2 (rộng 22m, dài 16,5m) để kinh doanh; thời hạn thuê là 05 năm từ tháng 2/2023 đến tháng 2/2028; tiền thuê mỗi năm là 20.000.000 đồng; Phương thức thanh toán là ngay sau khi ký kết hợp đồng phải thanh toán một lần với số tiền 20.000.000 đồng; những lần thanh toán tiếp theo, tiền thuê đất thanh toán vào tháng 4 dương lịch của năm thuê tiếp theo. Sau đó, hai bên có thỏa thuận lại về thời gian thuê là đến tháng 2/2027.

Từ ngày ký hợp đồng thuê đến nay ông K chưa thanh toán tiền thuê cho ông C, bà L.

Ông C, bà L đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê đất như ông K yêu cầu, đồng ý để ông K di dời các tài sản ông K xây dựng trên đất. Ông C, bà L yêu cầu ông K trả tiền thuê đất 01 năm là 20.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng số tiền là 10.000.000 đồng. Ông C, bà L xin rút lại yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng số tiền là 10.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2026/DS-ST ngày 14 tháng 7 năm 2026 của Toà án nhân dân Khu vực 6 - Cà Mau đã quyết định:

- Khoản 3 Điều 26; Điều 35; khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 92; điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025; Khoản 1, 4 Điều 428; Điều 472; khoản 1 Điều 473; khoản 1 Điều 474; khoản 1 Điều 481; Điều 500; Điều 501; Điều 502 Bộ luật Dân sự; Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai; Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 14; Điều 15; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Y K đối với ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L đối với ông Dương Y K.

Chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 01/4/2025 được ký kết giữa ông Dương Y K với ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L.

Ông Dương Y K được tự tháo dỡ, di dời các tài sản ông Dương Y K xây dựng trên phần đất thuê của ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L, phần đất thuê có vị trí phía sau nhà ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L tại số A, hẻm A, khóm E phường A, thành phố B (nay là khóm F, phường B, tỉnh Cà Mau). Các tài sản cụ thể gồm:

- Chòi 1: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 3,3m x 10,6m = 34,98m2;

- Chòi 2: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 4,35m x 3,3m = 14,36m2;

- Chòi 3: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 3,35m x 3,3m = 11,6m2;

- Chòi 4: Kết cấu cột sắt, mái tol, khung kèo sắt, trần thạch cao, đòn tay sắt, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 12,7m x 4,5m = 57,15m2;

- Mái che gắn liền chòi 4: Kết cấu cột sắt, mái lưới B40, lưới chống nắng, nền lót gạch vĩa hè;

- Khung sắt gắn với chòi 3: Kết cấu 02 cột sắt trên sắt hộp, diện tích 2,3m x 1,8m = 4,14m2;

- Vách tol, khung sắt hộp, diện tích 37,1m (dài) x 2,4m (cao) = 88,8m2;

- Sân lót gạch vĩa hè, diện tích (9,2m x 9m) + (3,3m x 2,1m) = 89,73m2;

- Nền lót gạch men, diện tích 4,35m x 3,6m = 15,66m2;

- 02 con trâu bằng xi măng (trâu nhỏ);

- 02 cây nguyệt quế trồng trên đất;

- 27 cái ghế gỗ;

- 05 cái bàn khung sắt, mặt gỗ;

- 02 khung sắt trang trí;

- Trong các chòi có hệ thống đèn trang trí gắn liền với chòi;

- Dây đèn trang trí ngoài trời, dài 20,5m;

- 02 dây đèn chóp (quấn trên 02 cây mít lớn).

Trong quá trình tự thóa dỡ, di dời có thiệt hại gì ông Dương Y K tự chịu.

Buộc ông Dương Y K có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L số tiền thuê quyền sử dụng đất 01 năm là 20.000.000 đồng.

Buộc ông Dương Y K có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L số tiền là 10.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 28/7/2026 ông Dương Y K kháng cáo với nội dung: Không đồng ý bồi thường do không quy định trong hợp đồng, bên cho thuê đất đã vi phạm hợp đồng, cho người thứ 3 khai thác sử dụng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã thực hiện đúng quy định Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Dương Y K. Giữ nguyên bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân Khu vực 6 - Cà Mau.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, tranh luận của các đương sự, quan điểm của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ông Dương Y K kháng cáo cho rằng phía ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L vi phạm hợp đồng cho người thứ 3 khai thác sử dụng phần đất ông đang thuê. Tuy nhiên theo đơn khởi kiện của ông Dương Y K thể hiện nội dung nhiều lần gặp ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L thương lượng chấm dứt hợp đồng, ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L không hợp tác. Ông Dương Y K cung cấp bản ảnh giấy phô tô và USB có hình ảnh phía ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L cho người thứ 3 sử dụng, ông Nguyễn Duy C cho rằng ông chỉ cho người bạn tổ chức sinh nhật, không cho ai thuê. Hình ảnh ông Dương Y K cung cấp không thể hiện được việc ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L vi phạm hợp đồng, hình ảnh này ông Dương Y K cũng thừa nhận là có sau khi ông không còn thuê quyền sử dụng đất, thời gian đã xảy ra tranh chấp. Như vậy, quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Duy C, ông Nguyễn Duy C vẫn có quyền sử dụng cho mọi sinh hoạt của mình khi ông Dương Y K đã vi phạm hợp đồng và không còn sử dụng đất. Ngoài ra, ông Dương Y K cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh phía ông Nguyễn Duy C và bà Trần Thị Tuyết L vi phạm hợp đồng.

Đối với tranh luận của ông Dương Y K cho rằng trong hợp đồng không quy định phải bồi thường nên ông không đồng ý bồi thường. Căn cứ Điều 351 Bộ Luật dân sự quy định: “1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”. Mặc dù trong hợp đồng không thể hiện nội dung trách nhiệm bồi thường của các bên, tuy nhiên về trách nhiệm dân sự theo điều luật quy định thì ông Dương Y K phải bồi thường. Do đó không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Dương Y K.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Không chấp nhận kháng cáo của ông Dương Y K. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 81/2026/DS-ST ngày 14 tháng 7 năm 2026 của Toà án nhân dân Khu vực 6 - Cà Mau.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 92; điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025;

- Khoản 1, 4 Điều 428; Điều 472; khoản 1 Điều 473; khoản 1 Điều 474; khoản 1 Điều 481; Điều 500; Điều 501; Điều 502 Bộ luật Dân sự;

- Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai;

- Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 14; Điều 15; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Y K đối với ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L đối với ông Dương Y K.

Chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 01/4/2025 được ký kết giữa ông Dương Y K với ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L.

Ông Dương Y K được tự tháo dỡ, di dời các tài sản ông Dương Y K xây dựng trên phần đất thuê của ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L, phần đất thuê có vị trí phía sau nhà ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L tại số A, hẻm A, khóm E phường A, thành phố B (nay là khóm F, phường B, tỉnh Cà Mau). Các tài sản cụ thể gồm:

- Chòi 1: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 3,3m x 10,6m = 34,98m2;

- Chòi 2: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 4,35m x 3,3m = 14,36m2;

- Chòi 3: Kết cấu cột sắt, mái lá, đòn tay gỗ tre, kèo sắt hộp, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 3,35m x 3,3m = 11,6m2;

- Chòi 4: Kết cấu cột sắt, mái tol, khung kèo sắt, trần thạch cao, đòn tay sắt, nền lót gạch ceramic, không vách, diện tích 12,7m x 4,5m = 57,15m2;

- Mái che gắn liền chòi 4: Kết cấu cột sắt, mái lưới B40, lưới chống nắng, nền lót gạch vĩa hè;

- Khung sắt gắn với chòi 3: Kết cấu 02 cột sắt trên sắt hộp, diện tích 2,3m x 1,8m = 4,14m2;

- Vách tol, khung sắt hộp, diện tích 37,1m (dài) x 2,4m (cao) = 88,8m2;

- Sân lót gạch vĩa hè, diện tích (9,2m x 9m) + (3,3m x 2,1m) = 89,73m2;

- Nền lót gạch men, diện tích 4,35m x 3,6m = 15,66m2;

- 02 con trâu bằng xi măng (trâu nhỏ);

- 02 cây nguyệt quế trồng trên đất;

- 27 cái ghế gỗ;

- 05 cái bàn khung sắt, mặt gỗ;

- 02 khung sắt trang trí;

- Trong các chòi có hệ thống đèn trang trí gắn liền với chòi;

- Dây đèn trang trí ngoài trời, dài 20,5m;

- 02 dây đèn chóp (quấn trên 02 cây mít lớn).

Trong quá trình tự thóa dỡ, di dời có thiệt hại gì ông Dương Y K tự chịu.

Buộc ông Dương Y K có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L số tiền thuê quyền sử dụng đất 01 năm là 20.000.000 đồng.

Buộc ông Dương Y K có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L số tiền là 10.000.000 đồng.

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Dương Y K đối với ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L về yêu cầu trả lại 3 bộ bàn và 13 cái ghế mũ và cây; yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L đối với việc buộc ông Dương Y K bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng số tiền là 10.000.000 đồng.

Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản tranh chấp là 1.000.000 đồng. Ông Dương Y K tự nguyện chịu. Ông Dương Y K đã nộp và chi xong.

Về án phí sơ thẩm: Ông Nguyễn Duy C, bà Trần Thị Tuyết L được miễn nộp án phí.

Ông Dương Y K phải chịu 1.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Ông Dương Y K đã nộp tạm ứng án phí số tiền 2.800.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0004145 ngày 10/4/2026, được chuyển thu án phí số tiền 1.500.000 đồng, ông Dương Y K được nhận lại số tiền 1.300.000 đồng tại Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều Điều 4, 7, 8, 34, 36 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 34 Luật thi hành án dân sự.

3. Án phí phúc thẩm: Buộc ông Dương Y K nộp 300.000 đồng. Ông Dương Y K đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001329 ngày 28/7/2026 tại Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau được chuyển thu đối trừ.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.