Bản án 69/2022/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, bà Đỗ Thị Minh T trình bày:

Nguồn gốc phần đất tranh chấp do ông Đỗ Minh T nhận chuyển nhượng với ông Hoàng Văn N vào ngày 26/11/2002, diện tích là 71,5m2 với giá 200.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T đã thực hiện thủ tục nộp thuế trước bạ nhà đất, kê khai đối với phần đất này. Ngày 22/7/2005, Uỷ ban nhân dân thị xã cao Bằng ban hành Quyết định số 1376/QĐ-UB phê duyệt việc chuyển nhượng đất giữa ông Đỗ Minh T, bà Nông Thị L và ông Hoàng Văn N, bà Nguyễn Thị B. Sau khi có quyết định, ông T đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp do có tranh chấp giữa ông T và ông Hoàng Văn B. Việc tranh chấp phát sinh từ ngày 14/4/2008 khi ông T xây tường ngăn cách giữa nhà ông T và ông B. Khi ông T xây xong, ông B đã phá bức tường vì cho rằng ông T xây trên đất của ông B. Ngày 14/5/2008, Uỷ ban nhân dân phường Hợp Giang đã tiến hành hòa giải và hai bên đã thỏa thuận ông T giành ra 30cm để ông B sử dụng và ông B có trách nhiệm bồi thường cho ông T 100.000 (một trăm nghìn) đồng tiền vật liệu do phá bức tường. Đầu năm 2017, ông T muốn xây nhà để sử dụng nhưng ông B gây khó khăn nên ông T yêu cầu ông B trả lại diện tích đất tranh chấp là 4,3m2.

Quá trình giải quyết vụ án ông Hoàng Văn B và bà Bế Thị M trình bày:

Năm 1985, khi gia đình ông B, bà M nhận chuyển nhượng đất với ông Đỗ Viết S (đã chết) để chuyển đến sinh sống thì phần đất đang tranh chấp đã là đường đi lại, dẫn xuống nhà ông S. Diện tích đất ông bà nhận chuyển nhượng với ông Đỗ Viết S vào ngày 20/5/1985 là khoảng 75m2. Trong giấy nhượng bán nhà thể hiện chỉ mua nhà mà không mua con đường dẫn xuống nhà. Tuy nhiên, ở khu vực đó ngoài nhà ông S không có nhà khác sinh sống và chỉ có một lối đi dẫn xuống nhà ông S.

Năm 1989, ông bà sửa nhà đã cải tạo con đường đi xuống nhà này từ đường đất thành bậc tam cấp. Năm 1997, ông bà cơi nới, cải tạo lên tầng 2 như bây giờ và khi đó đường vào tầng 02 chiếm vào một phần của đường có bậc tam cấp xuống tầng âm nên ngày 22/02/1997 ông bà nhận chuyển nhượng thêm phần đất với ông Hoàng Văn N để mở rộng đường đi xuống tầng âm, phần này đã láng xi măng. Thực tế phần đất ông bà nhận chuyển nhượng với ông N từ mép kè kéo thẳng lên đến mặt đường phố Kim Đồng, tuy nhiên do không biết cách diễn đạt nên trong giấy tờ chuyển nhượng chỉ ghi “tôi tên là Hoàng Văn N đã đồng ý chuyển nhượng cho cô M 1 phần đất đầu trên mép kè bác N căng dây thẳng hết kè nhà anh N sát cây chứng gà với số tiền là 10 triệu đồng”. Ông T yêu cầu ông bà trả lại đủ chiều dài 4,6m cạnh giáp mặt đường phố Kim Đồng ông bà không nhất trí bởi chiều dài 4,6m đã chiếm gần hết chiều rộng đường đi xuống tầng âm nhà ông bà chỉ còn khoảng 30cm. Ông bà yêu cầu giữ nguyên hiện trạng bởi đây là đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông bà.

Quá trình giải quyết vụ án, ông Hoàng Văn N trình bày: Khi chuyển nhượng đất cho bà Bế Thị M có giấy tờ, tuy nhiên không đo nên không có diện tích cụ thể, chỉ biết là phần đất phía ngoài kè và khi đó ông có yêu cầu gia đình ông B nếu có xây dựng công trình gì thì phải làm cách kè 20cm nhưng theo thời gian nhà ông B đã lấn chiếm vào phần đất của gia đình ông chuyển nhượng cho ông T.

Quá trình giải quyết vụ án, ông Hoàng Duy H trình bày: trước đây, đất ông N chưa chuyển nhượng cho ông T giáp con đường mòn mà người dân thường đi xuống sông để lấy nước, sau đó, ông B đã tự cải tạo con đường xuống nhà ông B và đổ bê tông cả phần ông N chuyển nhượng cho ông T mới có con đường rộng như bây giờ.

Thửa đất số 99, tờ bản đồ số 21 mang tên người sử dụng đất là Hoàng Văn N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có khoảng trống 0,16m giữa thửa đất số 99 và thửa đất số 98 nhưng khoảng trống này vẫn là đất của ông N do khi chuyển nhượng cho ông T không chuyển nhượng khoảng trống này.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trình bày:

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Bằng tham gia tố tụng tại phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký là đúng theo quy định của pháp luật, việc chấp hành pháp luật của đương sự kể từ khi thụ lý đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án không có sai phạm.

Quan điểm về việc giải quyết vụ án: căn cứ các Điều 50, 105, 106, 107, 135 Luật đất đai năm 2003; Căn cứ các Điều 256, 265, 266 689, 691, 697, 698 Bộ luật dân sự 2005; Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 267, Điều 271, Điều 272, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 166 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết 326/2016 ngày 30/12/2016 của UBTVQH. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Minh T. Về án phí: Buộc các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà Hội đồng xét xử nhận định:

2.1. Về vị trí đất tranh chấp:

Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều xác định hiện trạng diện tích đất có tranh chấp không có thay đổi gì so với biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 30/10/2020 và đều đề nghị không tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ lại.

Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 30/10/2020 diện tích đất thực tế đang tranh chấp là 4,3m2 (hình tam giác) trong tổng diện tích 65,6m2 thuộc thửa đất số 98, tờ bản đồ số 21 (bản đồ địa chính năm 2015), địa chỉ: tổ 12 (tổ 32 cũ), phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng có tứ cận tiếp giáp:

+ Phía Đông giáp đất ông Hoàng Duy H (con trai ông Hoàng Văn N).

+ Phía Tây giáp đất ông Hoàng Văn B;

+ Phía Nam giáp vỉa hè đường Kim Đồng;

+ Phía Bắc giáp đất ông Hoàng Văn B.

Ranh giới giữa phần đất ông Đỗ Minh T nhận chuyển nhượng với ông Hoàng Văn N và nhà của ông Hoàng Duy H là tường gạch đôi, không trát, đổ trụ do ông T xây dựng năm 2017, cách tường nhà ông H 16cm, chiều dài tường gạch là 14,58m. Trên đất không có cây cối, công trình gì.

2.2. Về nguồn gốc đất và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Phần đất đang tranh chấp nguyên đơn cho rằng nằm trong văn bản mua bán nhà và đất ngày 26/11/2002 với ông Hoàng Văn N, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường Hợp Giang, thị xã Cao Bằng và được Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng (nay là thành phố Cao Bằng), tỉnh Cao Bằng phê duyệt thông qua quyết định số: 1376/QĐ-UB ngày 22/7/2005 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Tại văn bản mua bán nhà và đất, cạnh giáp mặt đường phố Kim Đồng được xác định là cạnh phía Tây, có chiều dài 4,6m nhưng qua xem xét thực tế cạnh giáp mặt đường phố Kim Đồng là cạnh phía Nam và nguyên đơn có sự thay đổi yêu cầu từ cạnh phía Tây thành cạnh phía Nam cho đúng thực tế. Bị đơn lại cho rằng phần đất đang tranh chấp nằm trong phần đất mà bị đơn đã nhận chuyển nhượng với ông Hoàng Văn N vào năm 1997 để mở rộng đường đi xuống tầng âm do ông cơi nới và cải tạo lên tầng 2 của tầng âm, khi đó đường lên tầng 2 chiếm vào một phần của đường bậc tam cấp xuống tầng âm.

Giấy tờ chuyển nhượng đất năm 1997 được lập giữa bà Bế Thị M (vợ ông B) và ông Hoàng Văn N có người làm chứng, tuy nhiên không có xác nhận của chính quyền địa phương với nội dung “tôi tên là Hoàng Văn N đã đồng ý chuyển nhượng cho cô M 1 phần đất đầu trên mép kè bác N căng dây thẳng hết kè nhà anh N sát cây chứng gà với số tiền là 10 triệu đồng”. Giấy chuyển nhượng này không có diện tích cụ thể mà chỉ có sơ đồ phần đất chuyển nhượng kèm theo. Thực tế xác định được kè xây và cây trứng gà vẫn còn và kè xây qua đo đạc có chiều dài 6,9m; cạnh chiều dài 1,3m như trong sơ đồ xác định thực tế là 0,93m. Tại phiên tòa, ông B cho rằng phần đất nhận chuyển nhượng đất với ông N kéo thẳng lên đến mặt đường (vị trí cây nhãn giáp mặt đường phố Kim Đồng nhưng cây nhãn này hiện nay không còn).

Văn bản mua bán nhà và đất giữa ông Đỗ Minh T và ông Hoàng Văn N với diện tích 71,5m2 được xác lập ngày 26/11/2002, có các cạnh cụ thể của thửa đất nhưng không có sơ đồ kèm theo:

Phía Đông giáp ông B 5,7m.

Phía Tây giáp đường phố Kim Đồng 4,6m.

Phía Nam giáp nhà Hoàng Văn N 15,7m.

Phía Bắc giáp ông B 12,1m.

Tại văn bản mua bán nhà và đất này, cạnh giáp mặt đường phố Kim Đồng được xác định là cạnh phía Tây, có chiều dài 4,6m nhưng qua xem xét thực tế cạnh giáp mặt đường phố Kim Đồng là cạnh phía Nam. Như vậy, nguyên đơn khi nhận chuyển nhượng cũng không xác định được chính xác các cạnh cụ thể của thửa đất có độ dài bao nhiêu.

Hội đồng xét xử xét thấy: Theo sơ đồ thửa đất số 99, tờ bản đồ số 21 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 340588 mang tên Hoàng Văn N do Uỷ ban nhân dân thành phố Cao Bằng cấp ngày 08/02/2018, diện tích 60,7m2 không bao gồm phần đất trống 0,16m giữa thửa đất số 99 và thửa đất số 98.

Năm 2017, ông T xây dựng một bức tường để ngăn cách giữa thửa đất số 98 của ông T và thửa đất số 99 của ông N. Giữa tường nhà ông N và tường do ông T xây có một khoảng trống rộng 0,16m. Ông T, ông N đều xác định phần đất trống 0,16m này là khe giữa 2 nhà để tránh ẩm thấp, không nằm trong diện tích ông N chuyển nhượng cho ông T.

Giấy chuyển nhượng năm 1997 giữa bà M và ông N không ghi diện tích cụ thể, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Văn bản mua bán nhà và đất ngày 26/11/2002 giữa ông T và ông N có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường Hợp Giang và được Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng ban hành quyết định số: 1376/QĐ-UB ngày 22/7/2005 phê duyệt việc chuyển nhượng với diện tích đất là 71,5m2, có các cạnh cụ thể của thửa đất nhưng không có sơ đồ kèm theo, không có ông B ký giáp ranh (việc ký giáp ranh có giá trị chứng minh thửa đất không có tranh chấp về ranh giới tại thời điểm chuyển nhượng), các cạnh của thửa đất không đúng hướng, không đúng kích thước so với thực tế nên ông T yêu cầu phải trả lại mặt tiền thửa đất tiếp giáp với mặt đường theo đúng kích thước của giấy tờ mua bán viết tay là không đủ căn cứ để chấp nhận. Tại phiên tòa ông B cũng khẳng định nhà ông không có đường xuống tầng âm, gia đình ông sử dụng con đường đi này là đường duy nhất để đi xuống tầng âm. Do đó, nếu chấp nhận yêu cầu của ông T thì cạnh giáp phố Kim Đồng có chiều dài là 4,6m thì chiều rộng con đường ông B đi xuống tầng âm chỉ còn 54 cm là không đảm bảo quyền lợi về lối đi cho gia đình ông B.

Về khoảng cách từ khe tường nhà ông N đến bờ tường ông T xây qua đo đạc thực tế xác định được có chiều rộng giáp phố Kim Đồng là 0,16m. Ông N cũng xác nhận đã xây nhà hết diện tích đất và 0,16m này không nằm trong thửa đất ông N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó cần xác định khe tường có chiều rộng 0,16m thuộc về phần đất ông T đã nhận chuyển nhượng với ông N vào năm 2002. Như vậy, điểm để tính chiều dài cạnh phía Nam giáp đường phố Kim Đồng được tính từ mép nhà ông N (ông H đang ở) chứ không tính từ mép tường ông T xây dựng năm 2017.

Theo kết quả đo đạc ngày 27/12/2019, đường dẫn xuống tầng âm nhà ông B có chiều rộng 0,54m; Theo kết quả đo đạc ngày 30/10/2020 xác định được khe từ tường nhà ông N đến bờ tường ông T là 0,16m; chiều dài cạnh phía Nam giáp phố Kim Đồng không có tranh chấp là 3,84m; chiều dài cạnh phía Nam giáp phố Kim Đồng có tranh chấp là 0,76m.

Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của các bên đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy phần đất tranh chấp 0,76m của cạnh giáp mặt đường Kim Đồng chia đôi cho cả hai bên đương sự cùng sử dụng là phù hợp thực tế, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Do vậy, cạnh phía Nam giáp đường phố Kim Đồng của thửa đất ông T sử dụng sẽ có độ dài là 0,16m + 3,84m + 0,38m = 4,38m. Chiều rộng đường đi xuống tầng âm nhà ông B là 0,54m + 0,38m = 0,92m. Diện tích đất tranh chấp là 4,3m2 sẽ được chia đôi cho mỗi bên sử dụng 2,15m2.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ để chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 157, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 50, 105, 106, 107, 135 Luật đất đai năm 2003;

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ các Điều 256, 265, 689, 691, 697, 698 Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ Điều 166 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Minh T. Xác định diện tích 2,15m2 được giới hạn bởi các điểm E, G, H nằm trong diện tích đất tranh chấp 4,3m2 có địa chỉ tại tổ 12, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Đỗ Minh T và bà Nông Thị L.

Ông Đỗ Minh T và bà Nông Thị L được quản lý, sử dụng phần đất được giới hạn bởi các điểm A, B, C, D, E, G, H thuộc thửa đất số 98, tờ bản đồ số 21 (bản đồ địa chính năm 2015) có địa chỉ tại tổ 12, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

Ông Hoàng Văn B và bà Bế Thị M được quản lý, sử dụng diện tích 2,15m2 được giới hạn bởi các điểm E, F, G nằm trong diện tích đất tranh chấp 4,3m2 có địa chỉ tại tổ 12, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

(có sơ đồ kèm theo)

Ông Đỗ Minh T và bà Nông Thị L có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được quyền quản lý, sử dụng.

[2]. Về chi phí tố tụng: Ông Hoàng Văn B phải chịu 5.200.000 đồng (năm triệu hai trăm nghìn đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Xác nhận ông Hoàng Văn B đã nộp số tiền 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) và còn phải thanh toán chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ cho ông Đỗ Minh T số tiền là 3.200.000 đồng (ba triệu hai trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền trên, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

[3]. Về án phí: Ông Hoàng Văn B được miễn toàn bộ án phí theo quy định của pháp luật.

Ông Đỗ Minh T được trả lại 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai số AA/2016/0000228 ngày 16/11/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng.

[4]. Về quyền kháng cáo: đương sự có mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.