Bản án 665/2025/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Công Ty TNHH S trình bày:

Công ty TNHH S (gọi tắt là Công ty S) là người sử dụng đất đối với các thửa số 13, 20, tờ bản đồ số 89, và thửa số 1, tờ bản đồ 90, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Các thửa đất trên có nguồn gốc do Công ty X (đổi tên thành Công ty X - Bộ C1 nặng) quản lý, sử dụng theo Giấy phép số 05/GPCD82/TC-1 ngày 03/06/1982.

Năm 1995, Công ty X đã bán toàn bộ nhà xưởng và phần đất nêu trên cho bà Bùi Thị M theo Hợp đồng sang nhượng nhà xưởng số 808/HĐKT ngày 20/09/1995, được Bộ C1 năng chấp thuận tại Văn bản số 2494/KH ngày 30/09/1995.

Năm 2000, bà Bùi Thị M đã góp toàn bộ phần đất trên vào Công ty S theo Biên bản họp Hội đồng thành viên về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ngày 01/07/2000, sau đó, Công ty S đã làm đơn đăng ký kê khai quyền sử dụng đất vào ngày 01/11/2000, được Ủy ban nhân dân (UBND) xã Phạm Văn H xác nhận đất không tranh chấp. Công ty S đã sử dụng toàn bộ phần đất trên làm kho, xưởng sản xuất kinh doanh của Công ty.

Ngày 11/9/2006, Phòng Đăng ký và Kinh tế đất thuộc Sở T4 đề nghị Công ty S thực hiện đo đạc (lần 1) phần đất nêu trên để làm cơ sở họp liên ngành liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất cho toàn bộ diện tích Công ty S đang quản lý. Ngày 06/07/2007, Công ty S đã ký hợp đồng đo đạc số 205/2007/HĐĐĐ với Công ty TNHH Đ1 để đo đạc và xác định lại một lần nữa diện tích và ranh đất của toàn bộ phần đất, đồng thời xây dựng hàng rào xung quanh để bảo vệ đất.

Giáp ranh với thửa đất số 1, tờ bản đồ 90 là thửa đất số 513, tờ bản đồ số 90 theo GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CH02835 do UBND huyện B cấp ngày 21/10/2013 cho ông Nguyễn Xuân T1, đăng ký biến động ngày 04/09/2018 cho bà Trần Thị T.

Khoảng năm 2019, UBND xã P làm lại đường đi dẫn đến công trình hàng rào bao quanh khu đất của Công ty S bị đổ sụp. Bà T đã dựng hàng rào tôn lấn chiếm phần đất có diện tích 78.5m² thuộc một phần thửa số 1 của Công ty S (theo bản vẽ sơ đồ nhà, đất ngày 13/3/2020). Việc cấp GCNQSD đất cho bà T đối với phần đất trên là không đúng quy định pháp luật về đất đai. Theo tờ khai đăng ký cấp GCNQSD đất ngày 12/10/2005, chồng của bà T (ông Nguyễn Xuân T1) đã kê khai diện tích sử dụng là 168,8m², theo Giấy sang nhượng đất ngày 20/01/2002, thì phần diện tích sang nhượng là 228m², nhưng GCNQSD đất số CH 02835 do UBND huyện B cấp ngày 21/10/2013, đăng ký biến động lần cuối ngày 04/09/2018 thì phần diện tích đất được cấp là 263,1m², chênh lệnh 94,3m². Do đó, Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Hủy một phần GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 664736, số vào sổ cấp GCN CH02835 do UBND huyện B cấp ngày 21/10/2013 cho ông Nguyễn Xuân T1, đăng ký biến động lần cuối ngày 04/09/2018 cho bà Trần Thị T;

- Buộc bà Trần Thị T trả lại cho Công ty S phần đất có diện tích 78,5 m2 thuộc một phần thửa số 01, tờ bản đồ số 90, xã P, được thể hiện tại các vị trí (2) + (3) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023.

- Không đồng ý với toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn (bà Trần Thị T) trình bày:

Tháng 01/2002, bà Phan Thị M1 và các thành viên trong gia đình có bán cho bà Nguyễn Thị T2 và bà Phạm Thị D phần đất, nay là thửa đất số 513, tờ bản đồ số 90, có vị trí phía trước tiếp giáp với đường phân lô B-C (đường L). Hai bên có làm giây tờ tay, xác định ranh giới đất bằng việc cắm cọc tre và có ông Đoàn Kim Đ (Tổ trưởng tổ dân phố, sống ở gần khu đất) xác nhận.

Tháng 5/2002, bà T2 và bà D sang nhượng lại phần đất trên cho ông Nguyễn Xuân T1 (chồng của bà Trần Thị T). Phần đất trên gần mương thoát nước, trũng thấp, cây cối mọc hoang nên hàng năm, ông T1 và các con đều phát quang dọn dẹp. Khoảng năm 2005 – 2007, ông T1 cắm các cọc trụ bê tông giáp với mương thoát nước thay cho các cọc tre trước đây. Phía bên hông còn lại thì xây hàng gạch 20cm giáp với đất bà H1. Năm 2013, ông T1 được cấp GCNQSD đất, nhưng ông La C không có ý kiến tranh chấp. Năm 2014, do có nhu cầu xây dựng nhà ở, ông T1 có làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không đủ điều kiện.

Khoảng năm 2015 – 2016, ông La C tiến hành xây dựng hàng rào gạch cột bê tông giáp ranh với thửa đất thì ông T1 cùng với ông T3 (là con), ông N1 (chồng của bà D) có mang theo giấy chứng nhận cho ông La C xem, làm căn cứ để ông La C xây dựng tường rào, đồng thời dựng một hàng rào xéo tạm bằng tôn, cột gỗ cao khoảng 1,5m (ông La C dựng tạm để bảo vệ khuôn viên đất, tránh người lạ ra vào) và không lấn nhiều vào phần đường lô 2 nên bà T vẫn còn đường đi tương đối vào thửa đất.

Tháng 5/2017, ông T1 chết, thửa đất 513 được cập nhật sang tên bà T. Tháng 01/2019, bà T tiến hành sang lấp thửa đất trên, rồi làm hàng rào tôn tạm giáp đường lô 2 và trồng cây ngắn ngày, nhưng hàng rào xéo tạm bằng tôn, cột gỗ bị đổ sập nên năm 2020. Ông La C có dựng lại hàng rào lưới B40 mới nhưng vị trí không như hàng rào tôn cũ trước đây, dẫn đến tranh chấp. Hàng rào lưới B40 trụ sắt kiên cố ông La C dựng lấn chiếm gần hết đường lô 2 và ảnh hưởng tới lối đi chung của bà T và các hộ dân lân cận.

Bà T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn và yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc Công ty S tháo dỡ phần hàng rào lưới B40 trả lại phần đất lấn chiếm đường lô 2, diện tích 33,5m2 có vị trí tiếp giáp thửa đất 513, được thể hiện tại vị trí số (8) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 và công nhận con đường đi trên là đường đi chung.

- Buộc Công ty S tháo dỡ phần hàng rào lưới B40, tường gạch, cột bê tông lấn chiếm và trả lại phần đất diện tích 20m2 thuộc thửa số 513, được thể hiện tại các vị trí (1) + (7) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 cho bà Trần Thị T.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của UBND huyện B trình bày:

Căn cứ hồ sơ lưu cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 02835 ngày 21/10/2013 cho ông Nguyễn Xuân T1 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện B cung cấp, thì thành phần hồ sơ gồm có: Đơn đề nghị cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Nguyễn Xuân T1 lập ngày 02/11/2012, được UBND xã P xác nhận ngày 06/9/2013, kết quả thẩm tra của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ngày 01/10/2013; Giấy sang nhượng đất do bà Nguyễn Thị T2, bà Phạm Thị D với bà Phan Thị M1 lập ngày 20/01/2002; Giấy sang nhượng đất ở do ông Nguyễn Xuân T1 với bà Nguyễn Thị T2 và bà Phạm Thị D lập ngày 01/5/2002; Bản đồ hiện trạng vị trí do Công ty CP D1 lập, số hợp đồng 1498 PVH/VPĐK được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra ngày 23/7/2013; GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 664736, số vào số cấp GCN: CH02835 do UBND huyện B cấp cho ông Nguyễn Xuân T1 ngày 21/10/2013.

Căn cứ Điều kiện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 664736, số vào số cấp GCN: CH02835 do UBND huyện B cấp cho ông Nguyễn Xuân T1 ngày 21/10/2013 là đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Xin xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 329/2025/DS-ST ngày 17-6-2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định (tóm tắt):

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH S: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 664736, số vào sổ cấp GCN CH02835 do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 21/10/2013 cho ông Nguyễn Xuân T1 đối với diện tích 263,1m2 đất thuộc thửa 513, tờ bản đồ số 90, tọa lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, cập nhật biến động đăng ký di sản thừa kế ngày 04/9/2018 cho bà Trần Thị T nhận thừa kế.

Các đương sự được quyền liên hệ Văn phòng Đ, và các cơ quan chức năng để điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH S: Buộc bà Trần Thị T trả lại cho Công ty TNHH S phần đất có diện tích 78,5 m2 thuộc một phần thửa đất số 01 Tờ bản đồ số 90 tọa lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, được thể hiện tại các vị trí (2) + (3) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Trần Thị T:

- Buộc Công ty TNHH S tháo dỡ phần hàng rào lưới B40 trả lại phần đất lấn chiếm Đường lô 2, diện tích 33,5m2 có vị trí tiếp giáp thửa đất 513, Tờ bản đồ số 90 tọa lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, được thể hiện tại vị trí số (8) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 và công nhận con đường đi trên là đường đi chung;

- Buộc Công ty TNHH S tháo dỡ phần hàng rào lưới B40, tường gạch, cột bê tông lấn chiếm và trả lại phần đất diện tích 20m2 thuộc Thửa đất số 513, Tờ bản đồ số 90, Bộ địa chính xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện tại các vị trí (1) + (7) trên Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 cho bà Trần Thị T.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về việc thi hành án, về án phí, chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo.

Vào các ngày 27/6/2025, 01/7/2025, nguyên đơn Công ty TNHH S kháng cáo, đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

Ngày 01/7/2025, bị đơn bà Trần Thị T kháng cáo, đề nghị sửa Bản án sơ thẩm bác yêu cầu của Nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của Bị đơn.

Tại phiên tòa, Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn rút lại một phần kháng cáo, chỉ yêu cầu Bị đơn trả lại diện tích đất 58,5m2 thuộc khu (3) theo Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023.

Đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Từ khi Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án cho đến khi xét xử, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và đương sự đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ trong hồ sơ vụ án, xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn đối với Bị đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của Bị đơn đối với Nguyên đơn là có căn cứ pháp luật. Nguyên đơn, Bị đơn kháng cáo, nhưng không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án nên đề nghị không chấp nhận kháng cáo của Nguyên đơn, Bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa, Nguyên đơn xác định phần đất diện tích 20m2, được thể hiện tại vị trí (2) Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023 do Nguyên đơn đang quản lý, sử dụng nên rút lại một phần nội dung kháng cáo (cũng là một phần nội dung yêu cầu khởi kiện), không yêu cầu Bị đơn trả lại phần đất nêu trên, do đó, đình chỉ xét xử đối với nội dung kháng cáo này.

Như vậy, có đủ cơ sở xác định 78,5m2 đất tranh chấp không thuộc quyền sử dụng Bị đơn mà thuộc quyền sử dụng của Nguyên đơn. Việc Nguyên đơn làm hàng rào tạm bằng tôn (khoảng năm 2015 – 2016) không đúng ranh đất là do phía bị đơn yêu cầu làm theo ranh trên GCNQSD đất của Bị đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 và khoản 5 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự,

Đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần kháng cáo của Nguyên đơn Công ty TNHH S đối với yêu cầu buộc bị đơn bà Trần Thị T trả lại phần đất tại vị trí (2) diện tích 20m2 theo Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023.

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Công ty TNHH S. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị T. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 329/2025/DS-ST ngày 17-6-2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Áp dụng Điều 175, Điều 223 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về Án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH S đối với bị đơn bà Trần Thị T.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 664736, số vào sổ cấp GCN CH02835 do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 21/10/2013 cho ông Nguyễn Xuân T1 đối với diện tích 263,1m2 đất thuộc thửa 513, tờ bản đồ số 90, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, cập nhật biến động đăng ký di sản thừa kế ngày 04/9/2018 cho bà Trần Thị T nhận thừa kế.

- Công nhận cho Công ty TNHH S được quyền sử dụng phần đất có diện tích 78,5m2, thuộc một phần thửa số 01, tờ bản đồ số 90, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh), gồm: vị trí (2) diện tích 20m2 và vị trí (3) diện tích 58,5m2, theo Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023.

- Buộc bà Trần Thị T tháo dỡ, di dời vật kiến trúc, cây trồng trên phần đất thuộc vị trí (3), nếu có, trả lại cho Công ty TNHH S phần đất có diện tích 58,5m2, thuộc một phần thửa số 01, tờ bản đồ số 90, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh), được thể hiện tại vị trí (3) theo Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 07/8/2023.

(Có bản trích đo kèm theo)

Các đương sự có quyền, nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Trần Thị T về việc buộc Công ty TNHH S tháo dỡ hàng rào lưới B40 trả lại phần đất đường lô 2, diện tích 33,5m2 có vị trí tiếp giáp thửa đất 513, tờ bản đồ số 90, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, được thể hiện tại vị trí (8) theo Bản đổ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 và công nhận phần đất trên là đường đi chung; buộc Công ty TNHH S tháo dỡ hàng rào lưới B40, tường gạch, cột bê tông, trả lại phần đất diện tích 20m2 thể hiện tại các vị trí (1) + (7) trên Bản đồ hiện trạng vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố T4 lập ngày 22/3/2024 cho bà Trần Thị T.

3. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Án phí dân sự phúc thẩm:

Công ty TNHH S không phải chịu án phí phúc thẩm. H2 lại cho Công ty TNHH S số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 theo Bien lai số 0003805 ngày 16/7/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Trần Thị T được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.