Bản án 64/2025/DS-PT: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử…

Tóm tắt 30 giây — tóm lược tự động từ nội dung bản án, chỉ mang tính tham khảo

Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — án dân sự — "Kiện đòi tài sản và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"
Tòa quyết gì? Bác kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và giữ nguyên bản án sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk:
Căn cứ chính? NGHỊ QUYẾT SỐ 326/2016/NQ-UBTVQH14 QUY ĐỊNH VỀ MỨC THU, MIỄN…; Điều 129 Bộ luật Dân sự; Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự

TẠI ĐÀ NẴNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 64/2025/DS - PT
Ngày: 13/02/2025
V/v: “Kiện đòi tài sản và tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Lê Văn Thường

Các Thẩm phán:

ông Phùng Anh Dũng

ông Đinh Phước Hòa

- Thư ký phiên tòa: bà Đặng Ngọc Gia Linh, Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: bà Trần Thị Thắng, Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 196/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2024 về việc: “Kiện đòi tài sản và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 353/2025/QĐ-PT ngày 20 tháng 01 năm 2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1961; địa chỉ: A Tổ dân phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

Bị đơn: Chị Nguyễn Thị H1, sinh năm 1974; địa chỉ: Tổ dân phố B, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Hoàng Dạ L, sinh năm 1985; địa chỉ: A Tổ dân phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk ; vắng mặt.

- Anh Hoàng Đăng K, sinh năm 1983; địa chỉ: A Tổ dân phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Chị Hoàng Thị Khánh V, sinh năm 1988; địa chỉ: G T, C, G, D, D – D18R2VE (đã xin vắng mặt không tham gia tố tụng)

- Chị Nguyễn Thị L1, sinh năm 1991; địa chỉ: Tổ A, khối A, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Người kháng cáo: nguyên đơn bà Nguyễn Thị H

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk hiện các bên tranh chấp có nguồn gốc là khoảng năm 1990 gia đình bà H nhận thanh lý từ Ủy ban nhân dân xã H, thành phố B (nay là phường T, thành phố B).

Gia đình bà H quản lý, sử dụng đất đến khoảng năm 2004 thì có cho cháu gái là chị Nguyễn Thị H1 từ Hà Tĩnh vào mượn một phần đất để sinh sống. Để chị H1 có căn cứ làm sổ hộ khẩu tại địa phương thì vào tháng 6 năm 2004, bà H viết giấy tay sang nhượng cho chị H1 phần đất cho mượn, hiện nay là thửa số 81, tờ bản đồ số 05, tại phường T mà các bên đang tranh chấp. Tứ cận thửa đất được thể hiện theo kết quả đo vẽ hiện trạng qua việc xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc của Tòa án. Trong giấy viết tay giả tạo để chị H1 làm sổ hộ khẩu KT3 chỉ có một mình bà H ký và bà H mạo chữ ký của chồng.

Chị H1 sinh sống trên thửa đất mượn của bà H từ tháng 6 năm 2004 đến tháng 6 năm 2006 thì đi lấy chồng, không sinh sống tại thửa đất mượn của bà H nữa mà sinh sống với chồng tại số nhà G đường L, thuộc Tổ dân phố B, phường T, thành phố B. Đến tháng 6 năm 2006 thì chị H1 cho ông Trần B ở nhờ trên thửa đất, có sự đồng ý của vợ chồng bà H, do ông B không có nhà ở và có hoàn cảnh khó khăn. Ông B sinh sống tại thửa đất số 81 từ tháng 6 năm 2006 đến tháng 6 năm 2012.

Từ năm 2006, gia đình bà H đã làm thủ tục đăng ký kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất nhận thanh lý từ Ủy ban nhân dân xã H. Đến năm 2018, gia đình bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 45, tờ bản đồ số 05; lúc này bà H mới biết diện tích đất nhận thanh lý được tách làm 02 thửa là thửa số 45 và thửa số 81 chị H1 mượn của bà H.

Tháng 11 năm 2021 thì chị H1 chuyển nhượng thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 cho chị Nguyễn Thị L1; chị L1 hiện đã xây dựng nhà ở kiên cố trên đất và sử dụng cho đến thời điểm hiện nay. Khi phát hiện chị H1 chuyển nhượng đất cho chị L1 thì ngày 15/11/2021 bà H đã ngăn chặn và làm đơn gửi UBND phường T để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Trong lúc chờ giải quyết tranh chấp thì chị L1 tự ý xây nhà trái phép. Việc này bà H có làm đơn đề nghị UBND phường T xem xét nhưng không được giải quyết thỏa đáng.

Vì vậy, bà Nguyễn Thị H khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu tuyên bố Giấy sang nhượng đất ngày 02/6/2004 cho chị Nguyễn Thị H1 là vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa chị Nguyễn Thị H1 với chị Nguyễn Thị L1 ngày 09/4/2020 là vô hiệu; buộc chị Nguyễn Thị L1 phải trả lại cho bà H thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B; đồng thời giải quyết hậu quả của các giao dịch dân sự vô hiệu.

Trong khi thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 đang xảy ra tranh chấp thì chị Nguyễn Thị L1 đã tự ý xây dựng nhà ở trái phép và đã lấn sang thửa đất số 135, tờ bản đồ số 5 của bà H 47,5m2 (diện tích lấn chiếm có hình tam giác). Bên cạnh đó quá trình sử dụng thửa đất, chị L1 đã tự ý chặt cây sao của gia đình bà H trồng lâu năm để lấy gỗ. Vì vậy, bà H đề nghị Tòa án xem xét buộc chị L1 trả lại diện tích đất 47,5m2 lấn chiếm và bồi thường giá trị cây lấy gỗ lâu năm cho bà H.

Đối với yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị L1 về việc đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị L1 với chị Nguyễn Thị H1 lập ngày 09/4/2020 thì bà Nguyễn Thị H không đồng ý.

* Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa bị đơn trình bày:

Diện tích đất các bên tranh chấp thuộc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B có nguồn gốc trước đây là của bà Nguyễn Thị H. Đến ngày 02/6/2004, bà Nguyễn Thị H và chồng là ông Hoàng Đăng D viết tay chuyển nhượng lại cho chị Nguyễn Thị H1 với giá 3.000.000 đồng; tứ cận thửa đất được thể hiện theo kết quả đo vẽ hiện trạng qua việc xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc của Tòa án. Việc thanh toán đã thực hiện xong và chị H1 nhận đất, xây dựng nhà cấp 4 sinh sống ổn định. Đến ngày 09/4/2020, chị Nguyễn Thị H1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên cho chị Nguyễn Thị L1 với giá 1.000.000.000 đồng (một tỉ đồng). Việc mua bán không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị H, ông Hoàng Đăng D và chị Nguyễn Thị H1 ngày 02/6/2004; đồng ý với yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị L1 về việc đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị L1 với chị Nguyễn Thị H1 lập ngày 09/4/2020.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H về việc buộc chị Nguyễn Thị L1 phải trả lại đất đã lấn chiếm và bồi thường giá trị cây gỗ lâu năm thì đề nghị Tòa án xem xét theo quy định pháp luật.

* Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hoàng Đăng K và chị Hoàng Dạ L thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.

* Quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập chị Nguyễn Thị L1 trình bày:

Ngày 09/4/2020, chị Nguyễn Thị L1 có nhận chuyển nhượng của chị Nguyễn Thị H1 thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B, tứ cận thửa đất được thể hiện theo kết quả đo vẽ hiện trạng qua việc xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc của Tòa án.

Việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua giấy viết tay, không công chứng theo quy định pháp luật, giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng (một tỉ đồng). Trước khi nhận chuyển nhượng thì trên đất đã có nhà cấp 4 của chị H1, sau khi nhận chuyển nhượng thì chị L1 có sửa chữa lại nhà như hiện trạng hiện nay.

Chị L1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H; đồng thời trong vụ án này, chị L1 có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị L1 với chị Nguyễn Thị H1 lập ngày 09/4/2020.

Đối với yêu cầu của bà H về việc buộc chị L1 trả lại diện tích đất 47,5m2 lấn chiếm và bồi thường giá trị cây lấy gỗ lâu năm cho bà H thì chị L1 không đồng ý. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đắk Lắk quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu tuyên bố Giấy sang nhượng đất ngày 02/6/2004 cho chị Nguyễn Thị H1 là vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa chị Nguyễn Thị H1 với chị Nguyễn Thị L1 ngày 09/4/2020 là vô hiệu; buộc chị Nguyễn Thị L1 phải trả lại cho bà H thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B; đồng thời giải quyết hậu quả của các giao dịch dân sự vô hiệu.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị L1 về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị H1 với chị Nguyễn Thị L1 lập ngày 09/4/2020 đối với thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Tứ cận thửa đất: phía Đông giáp thửa 135, dài 15,97m; phía Bắc, phía Tây, T giáp thửa đất số 119, gồm 3 đoạn (10,33m + 5,54m + 11,75m); phía Nam giáp hồ nước dài 21,35m. Kèm theo trích đo hiện trạng thửa đất và sơ đồ lồng ghép tham khảo của Công ty TNHH Đ ngày 24/3/2023.

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 19/6/2023, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H kháng cáo không chấp nhận bản án sơ thẩm.

Bản án dân sự phúc thẩm số 293/2023/DS-PT ngày 18 tháng 10 năm 2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu tuyên bố Giấy sang nhượng đất ngày 02/6/2004 cho chị Nguyễn Thị H1 là vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa chị Nguyễn Thị H1 với chị Nguyễn Thị L1 ngày 09/4/2020 là vô hiệu; buộc chị Nguyễn Thị L1 phải trả lại cho bà H thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B; đồng thời giải quyết hậu quả của các giao dịch dân sự vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị L1 về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị H1 với chị Nguyễn Thị L1 lập ngày 09/4/2020 đối với thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Tứ cận thửa đất: phía Đông giáp thửa 135, dài 15,97m; phía Bắc, phía Tây, T giáp thửa đất số 119, gồm 3 đoạn (10,33m + 5,54m + 11,75m); phía Nam giáp hồ nước dài 21,35m. Kèm theo trích đo hiện trạng thửa đất và sơ đồ lồng ghép tham khảo của Công ty TNHH Đ ngày 24/3/2023.

Ngoài ra Bản án phúc thẩm còn tuyên về án phí.

Quyết định giám đốc thẩm số 50/2024/DS-GĐT ngày 15 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân Tối cao quyết định: hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 293/2023/DS-PT ngày 18 tháng 10 năm 2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm lại.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận của đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét nội dung kháng cáo của bà Nguyễn Thị H; Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng:

Các đương sự đều xác định thửa đất liên quan đến tranh chấp giữa các bên trong vụ án là diện tích đất theo nội dung của Giấy sang nhượng đất đề ngày 02/6/2004; và thực tế hiện nay là thửa đất số 81, tờ bản đồ số 05 thuộc phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; hiện nay thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 theo trích đo hiện trạng là 259,7m2.

Căn cứ Giấy sang nhượng đất đề ngày 02/6/2004 lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, bị đơn, của người làm chứng, Hội đồng xét xử nhận thấy có đủ căn cứ xác định việc chuyển nhượng thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 tại phường T, từ nguyên đơn cho bị đơn vào năm 2004; việc chuyển nhượng thông qua giấy viết tay, không tuân thủ hình thức theo quy định pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng thì bị đơn chị Nguyễn Thị H1 đã xây nhà cấp 4 ở ổn định trong suốt thời gian từ năm 2004 đến năm 2013; ông Nguyễn Đăng D1 còn sống, biết sự việc nhưng không có ý kiến gì; nguyên đơn bà Nguyễn Thị H không cung cấp chứng cứ chứng minh về việc cho bị đơn chị Nguyễn Thị H1 mượn đất, trong khi đó chị H1 không thừa nhận.

Các đương sự đều thừa nhận trên thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 trước đây có căn nhà cũ. Đến ngày 09/4/2020, chị Nguyễn Thị H1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị L1. Tại Biên bản xác minh ngày 21/3/2023 tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố B xác định: “Từ trước đến nay bà H1 và chị L1 không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi quản lý, sử dụng thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5”.

Ngày 31/3/2023, nguyên đơn bà H có đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân thành phố B và Ủy ban nhân dân phường T về việc xây dựng trái phép trên thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 của chị Nguyễn Thị L1. Ngày 25/4/2024, Ủy ban nhân dân phường T có Báo cáo số 108/BC-UBND về việc xử lý đơn của bà Nguyễn Thị H với nội dung: “….. 1. Việc sửa chữa căn nhà của chị L1 không làm thay đổi kết cấu của căn nhà, UBND phường đã có thông báo số 84/TB-UBND về việc yêu cầu chị L1 ngừng thi công công trình xây dựng sửa chữa không có giấy phép, lập thủ tục xin phép được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình sửa chữa trên thửa đất số 81, tờ bản đồ số 5 tại TDP A, phường T. 2. Căn cứ Quyết định số 2558 của UBND tỉnh Đ, ngày 21/9/2015 về việc công bố bãi bỏ thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk được quy định tại mục số 03 và số 05, vì vậy UBND phường đã hướng dẫn người dân lập thủ tục theo quy định pháp luật”.

Như vậy, từ khi chị Nguyễn Thị H1 sử dụng đất, xây dựng nhà đến khi chuyển nhượng cho chị L1 và chị L1 sửa chữa lại nhà thì chị H1, chị L1 không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; quá trình quản lý, sử dụng thì đến cuối năm 2021 các bên mới phát sinh tranh chấp.

Với nhận định trên, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ, đúng quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà H và giữ nguyên Bản án sơ thẩm là phù hợp với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

Theo quy định Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án thì bà Nguyễn Thị H là người cao tuổi không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm; chị Nguyễn Thị L1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nên được hoàn lại tiền tạm ứng đã nộp.

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 1 Điều 129; Điều 502 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Bác kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và giữ nguyên bản án sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk:

2. Về án phí:

Bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm.

H2 lại cho chị Nguyễn Thị H tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí đã nộp 0003765 ngày 23/6/2023 tại Cục Thi hành án dân tỉnh Đắk Lắk.

H2 lại cho chị Nguyễn Thị L1 tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí đã nộp 0022500 ngày 26/10/2022 tại Cục Thi hành án dân tỉnh Đắk Lắk.

3. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.