Bản án 619/2024/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thẩm phán - Chủ t a phiên tòa: Ông Trần Văn Đạt;

Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thu Thủy;

Ông Dương Tuấn Vinh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Thị Thanh Bình - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Cao Thị Hạnh - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 257/2024/TLPT-DS ngày 10 tháng 4 năm 2024, về Tranh ch p quy n s h u tài s n, h p đ ng đ t c c và yêu c u ti p t c th c hi n h p đ ng mua bán nhà, đòi tài s n”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 2531/2023/DS-ST ngày 04 tháng 12 năm 2023 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2427/2024/QĐ-PT ngày 24 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hưng N, sinh năm 1979 (có mặt);

Địa chỉ: H, D, H, Hà Nội.

Ng i đ i di n theo ủy quy n của nguyên đ n: Ông Nguyễn Đức L, năm sinh 1977 (có mặt);

Địa chỉ: 9 L, Phường H, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: I đường H, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn:

1/ Bà Đinh Thị Kim P, sinh năm 1962 (vắng mặt);

Địa chỉ: D đường P, P, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ng i đ i di n theo ủy quy n của bị đ n:

- Ông Nguyễn Xuân T, sinh năm 1973 (có mặt);

Địa chỉ: D P, Phường C, P, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Ông Nguyễn Đình P1, sinh năm 1974 (có mặt);

Địa chỉ: E N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Ông Nguyễn A, sinh năm 1990 (vắng mặt);

Hi n cư trú: Tagara 2-29-19 N, T, Nhật Bản.

Địa chỉ: D đường P, P, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh

Ng i đ i di n theo ủy quy n của ông Nguyễn A: Ông Võ Đức Duy H, sinh năm 1976 (có mặt);

Địa chỉ: 1 B, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đinh Thùy L1, sinh năm 2003 (có mặt);

Địa chỉ: D P, phường C, P, Tp ..

2. Bà Nguyễn Hoàng A1, sinh năm 2000 (có mặt);

Địa chỉ: 121-123 Trần Quang D, X, P, Bình Thuận.

3. Bà Lê Đinh Phương K, sinh năm 2002 (có mặt);

Địa chỉ: Khu phố B, Đ, thành phố P, Bình Thuận.

Bà Đinh Thùy L1, bà Nguyễn Hoàng A1, bà Lê Đinh Phương K cùng địa chỉ liên h : D P, Phường C, P, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Đinh Thị Kim P.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

T i đ n kh i ki n, các b n t khai và quá trình tham gia tố t ng nguyên đ n Ông Nguyễn Hưng N và ng i đ i di n trình bày:

Ông Nguyễn An r bán căn nhà số D đường P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh do ông A đứng tên chủ quyền theo Giấy chứng nhận hồ sơ gốc số 7443/2001 ngày 11/5/2001 cấp cho Phạm Thị Bạch P2, (đã được Ủy ban nhân dân quận P cập nhật chủ quyền cho ông Trang Thiên T1 và bà Đoàn Thị Kim H1 theo HĐ số 11245/HĐ-MBN ngày 27/9/2001) và cập nhận tên chủ quyền của ông Nguyễn A làm chủ sở hữu đối v i giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên vào ngày 21/08/2009 v i giá 4.000.000.000 đồng (bốn t đồng).

Nguồn gốc căn nhà trên do ông A nhận chuyển nhượng từ ông Trang Thiên T1 và bà Đoàn Thị Kim H1 theo hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã được Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận số công chứng 17921, quyển số 8, ngày 05/08/2009. Ông A cũng đã được Ủy ban nhân dân quận P cập nhật đăng ký biến động tên ông Nguyễn A làm chủ sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 21/08/2009. Đây là tài sản hợp pháp của ông A.

Ngày 27/5/2020 sau khi th a thuận, ông Nguyễn Hưng N và ông Nguyễn A có ký kết hợp đồng đặt c c về vi c mua bán nhà đất căn nhà có địa chỉ D P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh nói trên v i số tiền 4.000.000.000 đồng (bốn t đồng) và ông Nguyễn Hưng N đã đặt c c cho ông A số tiền 4.000.000.000 đồng, b ng v i giá của căn nhà.

Tuy nhiên, sau khi nhận đủ tiền thì ông A đã không tiếp tục ra công chứng để thực hi n hợp đồng mà đi N luôn đến nay, khi ông N liên lạc thì ông A đồng ý tất cả m i vấn đề, nhưng chỉ là không thể về Vi t Nam để hoàn chỉnh thủ tục mua bán. Do không thể chờ đợi ông A được nên ông N đã khởi ki n, nay tại phiên tòa ông N yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền v i đất giữa ông Nguyễn Hưng N v i ông Nguyễn A, đối v i căn nhà và đất có địa chỉ tại D P Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở từ hợp đồng đặt c c ngày 27/5/2020 giữa hai bên ông Nguyễn A và ông Nguyễn Hưng N. Công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại D P, phường C, P, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Hưng N, ông N được quyền liên h cơ quan Nhà nư c có thẩm quyền làm thủ tục đứng tên quyền sở hữu căn nhà.

- Buộc bà Đinh Thị Kim P và những người hi n đang cư trú tại địa chỉ D P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh phải giao trả căn nhà cho ông Nguyễn Hưng N.

Bị đ n bà Đinh Thị Kim P có ông Nguyễn Xuân T, ông Nguyễn Đình P1 đ i di n theo ủy quy n trình bày:

Bị đơn bà P thừa nhận căn nhà hi n do ông Nguyễn A đứng tên, ông A cũng đã được Ủy ban nhân dân quận P cập nhật đăng ký biến động tên ông Nguyễn A làm chủ sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 21/08/2009. Nguồn gốc căn nhà là nhận chuyển nhượng từ ông Trang Thiên T1 và bà Đoàn Thị Kim H1.

Tuy nhiên căn nhà này là do m và dì của ông Nguyễn A là bà Đinh Thị Kim P đứng ra mua, ông A chỉ đứng tên trên giấy tờ. Nh m mục đích cho các con cháu từ quê vào sinh sống h c tập. Vì vậy tại căn nhà này m i cho bà P đứng tên trên s hộ khẩu. Hi n căn nhà có những người cư trú thực tế gồm bà Đinh Thị Kim P, Đinh Thùy L1 con ruột bà P, Nguyễn Hoàng A1 và Lê Đinh Phương A2 là cháu cùng sinh sống.

Nay ông A tự ý bán căn nhà mà không bàn bạc thông qua gia đình, điều này rất bất ngờ và bức xúc cho gia đình bởi các chị em của bà P chỉ cho ông Nguyễn A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản mà thôi. Ông A không có quyền định đoạt tài sản. Nay ông A đã bán nên đề nghị Tòa án tri u tập ông A có mặt để đối chất v i các thành viên trong gia đình và đưa ra phương án giải quyết. Ngoài ra đề nghị bác toàn bộ khởi ki n của nguyên đơn.

Bị đ n Nguyễn A có ng i đ i di n theo ủy quy n ông Võ Đức Duy H trình bày:

Ông A thừa nhận lời trình bày của nguyên đơn và đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi ki n của nguyên đơn. Vi c bán căn nhà cho ông Nguyễn Hưng N là do ông A cần tiền để tiếp tục vi c h c tập bên N. Khi ông A đã nhận đủ tiền mua nhà của ông N, ông A đi N nên đến nay chưa tiếp tục tiến hành các thủ tục mua bán cho ông Nguyễn Hưng N.

Nay ông A đã u quyền cho ông H làm người đại di n tham gia tố tụng tại Tòa, ông A đồng ý giải quyết m i vấn đề v i ông N. Đồng ý các yêu cầu khởi ki n của ông N, đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng đặt c c, tiếp tục thực hi n hợp đồng mua bán nhà cho hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý để ông Nguyễn Hưng N được đứng tên quyền sở hữu. Buộc bà Đinh Thị Kim P và các người cư trú tại căn nhà giao nhà cho ông N.

Đối v i số tiền đặt c c, ông H đại di n ông A thừa nhận ngày 27/5/2020 ông Nguyễn Hưng N có đặt c c cho ông Nguyễn A v i số tiền 4.000.000.000 đồng (bốn t đồng) số tiền này cũng chính là tiền mua bán nhà. Số tiền này ông A đã nhận đầy đủ, do ông A còn bận h c không về nư c được nên đã ủy quyền cho ông H để giải quyết vụ án. Ông A đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi ki n của nguyên đơn không đồng ý lời trình bày của bà P.

Đối v i người cư trú trong nhà, đề nghị Tòa án buộc h phải giao căn nhà cho bên mua là ông Nguyễn Hưng N để bên ông N được nhận nhà theo đúng th a thuận.

Về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ông A do đi h c nhiều năm ở N nên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đã bị thất lạc. Nếu bà P đang giữ thì ông A đề nghị bà P phải giao trả giấy chứng nhận cho ông N để ông N tiếp tục thực hi n thủ tục mua bán.

Nh ng ng i có quy n l i, ngh a v liên quan bà Đinh Thùy L1, Nguyễn Hoàng A1, Lê Đinh Phương K c ng thống nh t trình bày:

Đây là những người đang cư trú tại căn nhà đang tranh chấp. Các đương sự này thừa nhận lời khai của bị đơn bà Đinh Thị Kim P, các bà L1, A, Phương K chỉ sinh sống tại căn nhà này, không có công sức đóng góp gì vào tài sản. Vi c cư trú là có sự đồng ý của bà P. Nay các đương sự này đồng ý lời khai của bị đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2531/2023/DS-ST ngày 04 tháng 12 năm 2023 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ khoản 2 Điều 26; khoản 1 Điều 37, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 116,117,118, 430,434 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 117, 118 Luật Nhà ở; Luật Người cao tu i; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l phí Tòa án; Luật thi hành án dân sự;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi ki n của nguyên đơn ông Nguyễn Hưng N gồm các yêu cầu như sau:

1.1. Tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền v i đất giữa ông Nguyễn Hưng N v i ông Nguyễn A, đối v i căn nhà và đất có địa chỉ tại D P Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở từ hợp đồng đặt c c ngày 27/5/2020 giữa hai bên ông Nguyễn A và ông Nguyễn Hưng N. Công nhận quyền sở hữu của ông Nguyễn Hưng N đối v i tài sản là nhà đất nêu trên. Công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ D P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Hưng N, ông N được quyền liên h cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đứng tên quyền sở hữu.

1.2. Buộc bà Đinh Thị Kim P và những người tên Đinh Thùy L1, Nguyễn Hoàng A1, Lê Đinh Phương K hi n đang cư trú tại địa chỉ D P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh rời kh i, giao trả lại căn nhà cho ông Nguyễn Hưng N ngay khi bản án có hi u lực pháp luật.

1.3. Buộc bên bà P phải giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 7443/2001 ngày 11/5/2001 cấp cho Phạm Thị Bạch P2, (đã được Ủy ban nhân dân quận P cập nhật chủ quyền cho ông Trang Thiên T1 và Đoàn Thị Kim H1 theo HĐ số 11245/HĐ-MBN ngày 27/9/2001, và cập nhật tên ông Nguyễn A làm chủ sở hữu đối v i Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên vào ngày 21/08/2009) cho ông Nguyễn Hưng N ngay khi bản án có hi u lực pháp luật.

Trường hợp quá 30 kể từ ngày bản án có hi u lực pháp luật mà bà P không giao bản chính cho ông N thì ông N được quyền liên h cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận hồ sơ gốc số 7443/2001 ngày 11/5/2001 cấp cho Phạm Thị Bạch P2, đã được Ủy ban nhân dân quận P cập nhật chủ quyền cho ông Trang Thiên T1 và Đoàn Thị Kim H1 theo HĐ số 11245/HĐ-MBN ngày 27/9/2001 và cập nhật tên ông Nguyễn A làm chủ sở hữu đối v i Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên vào ngày 21/08/2009, để ông N thực hi n thủ tục cấp lại giấy chứng nhận m i cho ông Nguyễn Hưng N theo quy định pháp luật.

Các loại thuế, phí mà pháp luật quy định ông Năng chịu khi tiến hành các thủ tục này.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 06/12/2023, bà Đinh Thị Kim P kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hư ng không chấp nhận yêu cầu khởi ki n của nguyên đơn.

T i phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn bà P giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, cho r ng:

Về hình thức giữa bà P v i ông N không có giao dịch dân sự, do đó Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ vi c là không đúng thủ tục. Thông báo thụ lý b sung và Quyết định đưa vụ án ra xét xử đưa ông Nguyễn A là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chứ không phải là Bị đơn. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Nguyễn A phải đóng án phí, không phải là bà P đóng. Vi c buộc bà P phải giao giấy tờ nhà đất cho ông N là không đúng và phía bà L2 là m ông A đã có gửi đơn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu ngăn chặn giao dịch. Từ đó yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đang tranh chấp là vô hi u, đình chỉ vi c giải quyết vụ án do Tòa án cấp sơ thẩm xác định sai tư cách tố tụng do bị đơn trong vụ án không phải là bà P. Bà P đang sử dụng n định, hợp pháp căn nhà và chưa nhận được yêu cầu của ông A buộc ra kh i nhà. Vi c căn cứ vào hợp đồng đặt c c để đòi quyền tài sản là không có cơ sở. Lời khai của ông H tại phiên tòa là không có căn cứ.

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hư ng không chấp nhận yêu cầu khởi ki n của nguyên đơn.

- Đại di n cho nguyên đơn trình bày: Phía ông A đã đồng ý chuyển nhượng và giao nhà nên yêu cầu phía bà P và những người liên quan phải giao nhà cho ông N.

- Đại di n cho bị đơn Nguyễn A trình bày: Ông A đồng ý tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng và giao nhà.

Đ i di n Vi n kiểm sát nhân dân c p cao t i Thành phố H Chí Minh tham gia phiên tòa, phát biểu ý ki n v vi c gi i quy t v án:

- Về vi c giải quyết vụ án: Xét đơn kháng cáo của bà Đinh Thị Kim P hợp l nên được giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Căn nhà số D P, Phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản hợp pháp của ông A.

Ông A và ông N thực hi n hợp đồng đặt c c, đã nhận đủ tiền và muốn tiếp tục thực hi n hợp đồng, các bên tham gia giao dịch là tự nguy n, không trái pháp luật nên có căn cứ chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nêu trên giữa ông A và ông N.

Bà P không cung cấp được chứng cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản đối v i căn nhà nêu trên.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, bà P có kháng cáo nhưng không có chứng cứ để chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà P, giữ nguyên toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.