Bản án 593/2026/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 21/8/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày:

Bà L có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Phạm Công H đối với thửa đất số 23 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE 871801 số vào sổ CS07555 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022 (gọi tắt là thửa đất số 23), thông tin cụ thể như sau:

- Thửa đất số: 23

- Tờ bản đồ số: 73

- Địa chỉ thửa đất: Đường T, khu vực T, phường T, quận Ô, thành phố Cần Thơ

- Diện tích: 301,4 m2 (bằng chữ: Ba trăm linh một phẩy bốn mét vuông)

- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng

- Mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm

- Thời hạn sử dụng: đến ngày 24/04/2048

- Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng và đã đến Văn phòng công chúng Nguyễn Thị Thủy A để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 05/10/2023, Hợp đồng được công chứng số 7192, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HDGD.

Sau khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, trả đủ số tiền 500.000.000 đồng cho ông H (có lập biên nhận tiền) theo thỏa thuận trong hợp đồng, đúng thời hạn và theo đúng phương thức đã thỏa thuận cho ông H. Đồng thời, bà đã thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và ngày 01/04/2024, Chi nhánh Văn phòng Đ1 đã xác nhận việc chuyển nhượng cho bà Nguyễn Phương L.

Theo Hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận: “Việc bàn giao tài sản chuyên nhượng sẽ do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Cùng ngày 05/10/2023, ông H cùng ông Nguyễn Công C lập Văn bản bàn giao mặt bằng, theo đó cam kết: “Chúng tôi hứa sẽ bàn giao nhà đất, tài sản gắn liền với đất; lấy cốt mộ, giao mặt bằng vào tháng 03/2024 âm lịch (thanh minh), tôi hứa sẽ giao”. Theo cam kết này, ông H và ông C hứa sẽ giao tài sản chuyển nhượng cho nguyên đơn vào tháng 03/2024 Âm lịch, đến nay đã quá thời hạn theo cam kết, sau nhiều lần đôn đốc ông H vẫn chưa bàn giao tài sản.

Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông H và ông C bàn giao thửa đất số 23, tờ bản đồ số 73 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 25/11/2022, bà đã nhận chuyển nhượng hợp pháp thửa đất trên và đã đứng tên quyền sử dụng đất.

* Bị đơn trình bày: Vào năm 2022 ông Nguyễn Công C có hỏi ông vay số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) để làm ăn và đồng ý chuyển nhượng cho ông thửa đất số 09, tờ bản đồ số 73, đất toạ lạc tại đường T, khu vực T, phường T, quận Ô, TP Cần Thơ để làm tài sản bảo đảm, ông đồng ý và đã giao đủ tiền cho ông Nguyễn Công C và thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8402, quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/11/2022 tại Văn phòng C3.

Đến năm 2023 do cần vốn để làm ăn và được sự đồng ý của ông C ông đã vay của bà Nguyễn Phương L số tiền 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng) với lãi suất 4%/tháng và bà L yêu cầu chuyển nhượng thửa đất số 23 (tách từ thửa 09), tờ bản đồ số 73 cho bà L đứng tên để đảm bảo khoản vay, ông đồng ý và hai bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2023 tại Văn phòng C3. Ông chỉ chuyển nhượng trên mặt giấy tờ bà L chưa từng đi xem đất và không có bàn giao đất trên thực tế. Thực hiện hợp đồng vay tiền, ông đã đóng lãi cho bà L số tiền 60.000.000 đồng (Sáu mươi triệu đồng).

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà L thì ông không đồng ý vì ông chỉ vay tiền không có chuyển nhượng đất cho bà L. Ông đồng ý trả lại cho bà L số tiền gốc 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng) và tiền lãi tính từ ngày 05/10/2023 đến ngày 21/8/2025, tạm tính 22 tháng với lãi suất 20%/năm là 82.170.000 đồng (Tám mươi hai triệu một trăm bảy mươi nghìn đồng), khấu trừ số tiền lãi 60.000.000 đồng (Sáu mươi triệu đồng), số tiền ông phải trả cho bà L là 472.170.000 đồng (Bốn trăm bảy mươi hai triệu một trăm bảy mươi nghìn đồng).

Đối với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Công C về huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông đồng ý, tuy nhiên ông không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng bị huỷ, ông và ông C sẽ tự thương lượng giải quyết với nhau.

* Đại diện người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Công C là ông Đ trình bày: Thực tế ông C không có bán đất cho ông H mà chỉ vay tiền của ông H số tiền 1.000.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng. Nay yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày từ ông C qua tên ông H ngày 07/11/2022 và tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2023 từ ông H qua bà L. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại bản án sơ thẩm số 113/2026/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Cần Thơ tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn ông Phạm Công H và ông Nguyễn Công C có nghĩa vụ giao trả thửa đất số 23, tờ bản đồ số 73, diện tích 301,4 m2, loại đất CLN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE 871801 số vào sổ CS07555 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022, chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Phương L ngày 01/04/2024 và di dời, tháo dỡ các công trình, tài sản gắn liền với thửa đất số 23.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Công C: Tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/11/2022 đối với một phần thửa đất số 09, tờ bản đồ số 73 (nay là thửa đất số 24, tờ bản đồ số 73 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE 871802 số vào sổ CS07556 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022), không chấp nhận yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/10/2023 giữa ông Phạm Công H với bà Nguyễn Phương L đối với thửa đất số 23.

3. Về hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/11/2022 vô hiệu:

Ông Phạm Công H có nghĩa vụ giao trả lại thửa đất số 24, tờ bản đồ số 73 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE 871802 số vào sổ CS07556 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022 cho ông Nguyễn Công C.

Ông Nguyễn Công C có nghĩa vụ trả lại cho ông Phạm Công H số tiền 1.570.410.959 đồng (trong đó gốc là 1.000.000.000 đồng, lãi phát sinh là 570.410.959 đồng),

Ngoài ra, cấp sơ thẩm còn tuyên về lãi chậm trả, án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18 tháng 9 năm 2025, Bị đơn Phạm Công H có đơn kháng cáo, yaau cầu sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Ngày 15 tháng 9 năm 2025, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Công C có đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn ông Phạm Công H, Phạm Công C1 có đơn xin xét xử vắng mặt, giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa ngày 16/6/2026, tuy nhiên phiên ngừng tòa ngày 08/6/2026 nguyên đơn có tham dự và giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bị đơn ông H và ông C1 phải di dời nhà cửa và mồ mã đi nơi khác để giao đất cho nguyên đơn, khi nhận chuyển nhượng đất của ông H nguyên đơn có xuống xem đất và xác định có căn nhà của gia đình ông C1 đang sinh sống và có mấy ngôi mộ của gia đình ông C1, do ông H và ông C1 cam kết di dời các ngôi mộ để giao đất cho nguyên đơn vào tháng 3/2024, nếu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thì ông H phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn, nguyên đơn mua phần đất này để đầu tư chứ không mua để ở, thời điểm hiện tại nguyên đơn không biết giá trị của phần đất là bao nhiêu, nhưng nguyên đơn không yêu cầu định giá phần đất trên theo giá thị trường, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm từ giai đoạn thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử, Tòa án đã tiến hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, sửa bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa mở ngày 08/6/2026 vắng mặt người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, tuy nhiên nguyên đơn có mặt và đồng ý xét xử vắng mặt người đại diện theo ủy quyền bà Mã Thúy M. Căn cứ Điều 228 Bộ luật dân sự Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

Nguồn gốc phần đất các đương sự đang tranh chấp là của ông Nguyễn Công C, ngày 07/12/2022 ông C chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Công H, thửa đất số 09 tờ bản đồ số 73, nay là hai thửa ông H đứng tên là thửa 23 và 24. Ngày 05/10/2023 ông H chuyển nhượng thửa 23 diện tích 301,4m2 loại đất CLN với giá 500.000.000đồng, bà L đã đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 01/4/2024.

Cùng ngày 05/10/2023 ông H và ông C có ký văn bản cam kết bàn giao mặt bằng cho bà L, tuy nhiên đến nay ông H và ông C không giao quyền sử dụng đất cũng như di dời các công trình trên đất để trả lại đất cho bà L.

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và bà L lập ngày 05/10/2023 theo đó ông H chuyển nhượng cho bà lam thửa đất số 23 diện tích 301.4m2 loại đất CLN, tuy nhiên qua thẩm định phần đất thửa 23 xác định có căn nhà cấp 4 của gia đình ông C đang ở và 06 ngôi mộ của gia đình ông C trên đất. Xét thấy sự thỏa thận chuyển nhượng đất giữa bà L và ông H không phải là hợp đồng giả cách, nhưng ngay từ đầu giao dịch chuyển nhượng giữa ông H và bà L đã có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự liên quan đến vật kiến trúc trên đất của người thứ ba là 06 ngôi mộ của gia đình ông C, mặc dù ông C và ông H có thỏa thuận di dời 6 ngôi mộ đi nơi khác để giao đất cho bà L, tuy nhiên xét thấy thỏa thuận này không phù hợp với đạo đức và phong tục tập quán cũng như không được dòng họ, gia đình có mồ mã trên đất đồng ý, nên việc chuyển nhượng đất và thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật.

Do vậy, Hội đồng xét xử xét thất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông H vô hiệu, văn bản thỏa thuận bàn giao mặt bằng giữa ông C, ông H với bà L cũng không có hiệu lực. Buộc ông H trả số tiền chuyển nhượng đất lại cho bà L, đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bà L, xét thấy căn cứ biên bản định giá của Tòa án nhân dân khu vực 2 chỉ thể hiện diện tích 50 mét đầu có giá thị trường là 5.000.000đồng/m2 (BL- 177) không có giá của diện tích đất còn lại. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 08/6/2026 Hội đồng xét xử đề nghị nguyên đơn trưng cầu thẩm định giá theo giá trị trường, nhưng nguyên đơn không hợp tác và không đồng ý, do vậy Hội đồng xét xử tách phần bồi thường thiệt hại ra giải quyết thành vụ án khác khi nguyên đơn có yêu cầu. Do bà L chưa nhận đất nên không buộc bà L giam trả đất cho ông H và ông C.

Đồng thời Hội đồng xét xử kiến nghị Tòa án cấp sơ khi xét xử vụ án cần thu thập chứng cứ đầy đủ và khách quan toàn diện của vụ án, để giải quyết triệt để vụ án, tránh phát sinh thêm vụ kiện khác.

Từ những nhận định trên, xét kháng cáo của bị đơn ông Phạm Công H và người có quyền lợi liên quan ông Nguyễn Công C là không có căn cứ chấp nhận, Chấp nhận ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 408 Bộ luật dân sự

Nghị quyết số 326, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội khoá 14, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí toà án.

Chấp nhận kháng cáo Bị đơn ông Phạm Công H

Chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Công C.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 113/2025/DS-ST ngày 12/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn ông Phạm Công H và ông Nguyễn Công C có nghĩa vụ giao trả thửa đất số 23, tờ bản đồ số 73, diện tích 301,4 m2, loại đất CLN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07555 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022, chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Phương L ngày 01/04/2024 và di dời, tháo dỡ các công trình, tài sản gắn liền với thửa đất số 23.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Phương L và ông Phạm Công H đối với thửa đất số 23 theo hợp đồng số 7192 ngày 05/10/2023 tại Văn phòng C3 vô hiệu.

Buộc ông Phạm Công H trả lại cho bà Nguyễn Phương L số tiền chuyển nhượng đất là 500.000.000đồng (Năm trăm triệu đồng).

Tách phần yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà Nguyễn Phương L đối với ông Phạm Công H và ông Nguyễn Công C ra giải quyết thành vụ án khác khi bà L có yêu cầu.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Công C:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/11/2022 đối với thửa đất số 09, tờ bản đồ số 73 (nay là thửa đất số 24, tờ bản đồ số 73 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07556 ngày 25/11/2022 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp cho ông Phạm Công H vô hiệu).

Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07556 và CS 07555 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022 cho ông Phạm Công H để cấp lại theo quyết định của bản án.

Các đương sự có quyền liên hệ cơ quan chuyên môn để đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

3. Về hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/11/2022 vô hiệu:

Ông Phạm Công H có nghĩa vụ giao trả lại thửa đất số 24, tờ bản đồ số 73 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS07556 do Sở tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/11/2022 cho ông Nguyễn Công C.

Ông Nguyễn Công C có nghĩa vụ trả lại cho ông Phạm Công H số tiền 1.570.410.959 đồng (trong đó gốc là 1.000.000.000 đồng, lãi phát sinh là 570.410.959 đồng).

Kể từ ngày bị đơn ông Dương Văn C2 có đơn yêu cầu thi hành án, nếu nguyên đơn bà Tô Thị Xuân T chậm thực hiện nghĩa vụ, thì hàng tháng bà T phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn bà Nguyễn Phương L phải chịu 300.000đồng, chuyển tiền tạm ứng án phí bà L đã nộp theo biên lai thu số 0004483 ngày 22/10/2024 tại thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ thành án phí.

Bị đơn ông Phạm Công H phải chịu 600.000đồng tiền án phí.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Công C phải chịu 59.412.329đồng, khấu trừ 600.000đồng, số tiền còn lại phải nộp thêm là 58.812.329đồng.

Chi phi tố tụng: Bị đơn ông Phạm Công H phải chịu 8.500.000đồng để trả lại cho bà Nguyễn Phương L đã nộp tạm ứng trước.

Án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu, ông H và ông C được nhận lại mỗi người 300.000đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm số 0005038 ngày 10/10/2025 và biên lai số 0003601 ngày 25/9/2025 tại Thi hành án dân sự thành phó C4.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án, ngày 16 tháng 6 năm 2026.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

CÁC THẨM PHÁN