Bản án 592/2021/DSPT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

bán nhà

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Với!thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Thị Thảo

Các Thẩm phán: 1. Ông Nguyễn Đình Đức

2. Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Trúc Thương.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên

tòa: Bà Nguyễn Thị Mộng Linh – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 12 và 15 tháng 11 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số

215/2021/TLPT-DS ngày 24 tháng 6 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng

mua bán nhà”;

Do bản án dân sự sơ thẩm số 121/2021/DS-ST ngày 11/5/2021 của Tòa án

nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3337/2021/QĐPT-DS ngày 01

tháng 10 năm 2021 và Quyết định hoãn phiên tòa số 8200/2021/QĐH ngày 27

tháng 10 năm 2021 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quang A, sinh năm: 1948;

Địa chỉ: Số B3 đường P, phường H, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Trường N, sinh năm: 1984 (có

mặt);

Địa chỉ: Số C1 đường Q, phường N1, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh

(theo văn bản ủy quyền số 003409/GUQ ngày 26/4/2019 tại Văn phòng Công

chứng Quận T).

Bị đơn: Ông Nguyễn Đình S, sinh năm: 1975 (có mặt);

Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1980 (có mặt);

Địa chỉ: Số D1 đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Bà Hà Thúy H1, sinh năm: 1959.

Địa chỉ: Số D2 đường E1, phường H, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Trung C, sinh năm 1984 (có

mặt);

Địa chỉ: Số A1 đường số D3, khu dân cư P4, xã P2, huyện B1, Thành phố

Hồ Chí Minh.

(Theo văn bản ủy quyền số 005605/GUQ ngày 22/7/2019 tại Văn phòng

Công chứng Quận T).

- Bà Nguyễn Thu U, sinh năm 1999 (vắng mặt)

- Cháu Nguyễn Thủy T2, sinh ngày: 27/01/2008.

- Cháu Nguyễn Phương L, sinh ngày 01/7/2016

Địa chỉ: Số D1 đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của cháu Nguyễn Thủy TT2 và cháu Nguyễn

Phương L: Ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 (có mặt);

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 26/4/2019, Bản tự khai ngày 20/6/2019 và trong

quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Quang A có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Trường N trình bày:

Ông Nguyễn Quang A và bà Hà Thúy H1 là vợ chồng theo Giấy chứng

nhận kết hôn số 10 do Ủy ban nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 22/02/1979;

Quá trình chung sống, ông A và bà H1 có tài sản chung là căn nhà gắn liền

với đất, diện tích ngang 4m x dài 11m tọa lạc tại số D1, đường Q1, A1, quận B; nhà và đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có nguồn gốc do ông A và bà H1 mua lại của ông Nguyễn Thành C2 và bà Tô Ánh N2 vào ngày 22/3/2012.

Ngày 05/7/2018, bà Hà Thúy H1 đã tự ý lập Bản thỏa thuận xác nhận và

cam kết để chuyển nhượng nhà, đất trên cho ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 theo Vi bằng số 3311/2018/VB-TPLQ10 của Văn phòng thừa phát lại Quận M mà không có sự đồng ý của ông A, ông A hoàn toàn không hay biết gì về giao dịch mua bán nhà này, đồng thời cũng không được nhận bất cứ khoản tiền nào từ giao dịch này; điều này đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông A, do đó ông A khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét:

- Tuyên hủy vi bằng số 3311/2018/VB-TPLQ10 ngày 05/7/2018 của Văn

phòng Thừa phát lại Quận M và Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày 05/7/2018 giữa bà Hà Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1;

- Buộc ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 trả lại nhà và đất trên

cho ông A.

Ngày 01/6/2020, ông A có Đơn xin rút lại yêu cầu khởi kiện đối với yêu

cầu Tòa án tuyên hủy vi bằng số 3311/2018/VB-TPLQ10 ngày 05/7/2018 của

Văn phòng Thừa phát lại Quận M.

Theo Đơn phản tố ngày 12/10/2020, các Biên bản làm việc, Biên bản

hòa giải và Biên bản ghi nhận việc không tiến hành được phiên hòa giải của

Tòa án, bị đơn ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 trình bày:

Ngày 05/7/2018, ông S, bà T1 thỏa thuận mua căn nhà gắn liền với đất,

diện tích ngang 4m x dài 11m tọa lạc tại số D1, đường Q1, phường A1, quận B

của bà Hà Thúy H1, hai bên thỏa thuận giá mua bán là 1.500.000.000 đồng; để

thực hiện hợp đồng mua bán này, ông S, bà T1 và bà H1 có lập Bản thỏa thuận

ngày 05/7/2018, được Văn phòng Thừa phát lại Quận M lập Vi bằng số

3311/2018/VB-TPLQ10 ngày 05/7/2018. Ông S, bà T1 đã thanh toán

800.000.000 đồng cho bà H1, còn nợ lại 700.000.000 đồng, được bà H1 giao

nhà, vào ở từ đó cho đến nay. Vì tin tưởng lời bà H1 cho rằng ông A đồng ý bán

nhà, và thấy ông A bị bệnh nên ông S, bà T1 chỉ giao dịch và lập Vi bằng mua

bán nhà với bà H1.

Ông S, bà T1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông A, do việc mua

bán nhà đã được thực hiện từ tháng 7/2018, ông S, bà T1 đã thanh toán

800.000.000 đồng cho bà H1 và được giao nhà vào ở từ đó, đồng thời có đơn

phản tố yêu cầu Tòa án xem xét chấp nhận cho ông S, bà T1 được tiếp tục thực

hiện hợp đồng mua bán nhà bằng cách thanh toán thêm 700.000.000 đồng tiền

mua nhà còn nợ cho bà H1 và được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm

quyền lập thủ tục kê khai đăng ký quyền sở hữu, sử dụng đối với nhà đất nêu

trên.

Theo Bản tự khai ngày 01/10/2019, Biên bản làm việc, Biên bản hòa

giải và Biên bản ghi nhận việc không tiến hành được phiên hòa giải của Tòa

án, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

(bà Hà Thúy H1) trình bày:

Xác nhận ngày 05/7/2018, bà H1 có ký Bản thỏa thuận xác nhận và cam

kết, bán căn nhà gắn liền với đất diện tích ngang 4m x dài 11m tọa lạc tại số D1,

đường Q1, phường A1, quận B cho ông S và bà T1 với giá 1.500.000.000 (một

tỷ năm trăm triệu) đồng, Bản thỏa thuận này được Văn phòng Thừa phát lại

Quận M lập Vi bằng số 3311/2018/VB-TPLQ10 ngày 05/7/2018. Bà H1 chỉ

nhận được 200.000.000 đồng do ông S, bà T1 thanh toán, còn lại 1.300.000.000

đồng phía ông S và bà T1 chưa thanh toán. Căn nhà gắn liền với đất có diện tích

ngang 4m x dài 11m tọa lạc tại số D1, đường Q1, phường A1, quận B là tài sản

chung của ông A và bà H1, việc mua bán căn nhà này ông A không được biết do

bà H1 nghĩ ông A bị bệnh và việc giao dịch mua bán này chỉ cần bà H1 ký tên là

đủ, tiền nhận được từ giao dịch mua bán nhà nêu trên bà H1 sử dụng riêng,

không đưa cho ông A.

Bà H1 thừa nhận việc bà giấu ông A để tự ý giao dịch mua bán nhà đất

nêu trên là sai trái, không đúng quy định pháp luật nên đề nghị Tòa án xem xét

chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà H1 đồng ý trả lại 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng đã nhận cho ông S, bà T1 ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại Đơn tự khai và xin vắng mặt ngày 26/8/2020, người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thu U, trình bày:

Bà đang sinh sống trong căn nhà số D1, đường Q1, phường A1, quận B;

đối với tranh chấp giữa ông Nguyễn Quang A và ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1, bà không có ý kiến hay yêu cầu gì, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại Biên bản ghi nhận việc không tiến hành được phiên hòa giải ngày

15/01/2021 của Tòa án: Người đại diện hợp pháp cho Nguyễn Thủy T2 và Nguyễn Phương L, ông S và bà T1 thống nhất với ý kiến trình bày của ông, bà với tư cách là bị đơn trong vụ án và đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 121/2021/DS-ST ngày 11 tháng 5 năm 2021

của Tòa án nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quang A:

Tuyên bố Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết lập ngày 05/7/2018 giữa

bà Hà Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1, bà Nguyễn Thu U, Nguyễn

Thủy T2 và Nguyễn Phương L (cháu T2, cháu L do ông S, bà T1 làm đại diện hợp pháp) phải giao trả căn nhà (có kết cấu theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 26/8/2020 của Tòa án) gắn liền với đất tọa lạc tại số D1, đường Q1, phường A1, quận B (theo Bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 27/5/2020) cho ông Nguyễn Quang A và bà Hà Thúy H1.

Buộc bà Hà Thúy H1 phải trả cho ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1

200.000.000 (hai trăm triệu) đồng; trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ khi ông Nguyễn Đình S bà Nguyễn Thị T1 có đơn yêu cầu thi hành

án nếu bà Hà Thúy H1 chưa thanh toán thì hằng tháng bà Hà Thúy H1 còn phải chịu thêm tiền lãi đối với số dư nợ gốc theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tại thời điểm thi hành tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.

Buộc ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 phải trả cho ông Nguyễn

Quang A 26.500.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và Định giá tài sản để giải quyết vụ án (trong đó: chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 10.000.000 đồng, chi phí Định giá tài sản là 16.500.000 đồng).

Kể từ khi ông Nguyễn Quang A có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông

Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 chưa thanh toán thì hằng tháng ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 còn phải chịu thêm tiền lãi đối với số dư nợ gốc theo

mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015

tại thời điểm thi hành tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 17/5/2021, bị đơn ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 có đơn

kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 03/6/2021, Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí

Minh có Quyết định kháng nghị số 4225/QĐKNPT-VKS-DS.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Quang A có người đại

diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Trường N vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện,

bị đơn ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng

cáo, Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vẫn giữ nguyên Quyết

định kháng nghị, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải

quyết vụ án.

Nguyên đơn ông Nguyễn Quang A có người đại diện theo ủy quyền là

ông Nguyễn Trường N yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ

thẩm.

Bị đơn ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 yêu cầu sửa một phần

bản án sơ thẩm với lý do xin được tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất

trên.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh:

- Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử, những người tham gia tố tụng đã

thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án tại

giai đoạn phúc thẩm.

- Về nội dung: Với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và lời trình bày

của đương sự tại phiên tòa thấy rằng:

- Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên

Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết chuyển nhượng nhà đất tại số D1, đường

Q1, phường A1, quận B ngày 05/7/2018 giữa bà H1 và ông S, bà T1 theo Vi

bằng số 3311/2018/VB-TPLQ10 của Văn phòng thừa phát lại Quận M vô hiệu là

có căn cứ vì vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123

BLTTDS năm 2015. Vì nhà đất trên là tài sản chung của vợ chồng ông A, bà H1

và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở,

nhưng bà H1 đã tự ý chuyển nhượng cho ông S, bà T1 mà không được sự đồng

ý của ông A là vi phạm các quy định của pháp luật.

Những thiếu sót của Tòa sơ thẩm:

- Nguyên đơn rút yêu cầu tuyên hủy Vi bằng số 3311/2018/VB-TPLO10

ngày 05/7/2018 của Văn phòng Thừa phát lại Quận M, nhưng tại phần quyết

định của bản án không tuyên đình chỉ đối với yêu cầu này của nguyên đơn.

- Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn: bản án có nhận định là không có cơ

sở chấp nhận, nhưng trong phần quyết định lại không tuyên chấp nhận hay không chấp nhận mà vẫn buộc bị đơn chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền 700.000.000 đồng là chưa giải quyết yêu cầu của bị đơn, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bị đơn.

- Bản án không tuyên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với

yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

- Tòa sơ thẩm không xem xét giải quyết yêu cầu bồi thường tiền chênh

lệch giá trị căn nhà tại thời điểm giao dịch và thời điểm hiện nay tương đương với tỷ lệ bị đơn đã thanh toán cho bà H1 là gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.

Xét lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Cả hai bên cùng có lỗi như nhau trong

việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Do vậy, bà H1 chịu ½ thiệt hại là 150.870.000 đồng/2 = 75.435.000 đồng; ông S, bà T1 chịu ½ thiệt hại là 75.435.000 đồng. Bà H1 có trách nhiệm bồi thường cho ông S, bà T1 số tiền thiệt hại do chênh lệnh giá nhà tại thời điểm giao dịch và thời điểm hiện tại là 75.435.000 đồng. Tổng cộng bà H1 phải có nghĩa vụ trả lại cho ông S, bà T1 là 200.000.000 đồng + 75.435.000 đồng = 275.435.000 đồng.

Từ các phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử, sửa một phần Bản án dân

sự sơ thẩm số 121/2021/DS-ST ngày 11/5/2021 của Toà án nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng nhận định trên.

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm

tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét kháng cáo của ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1, Hội đồng

xét xử thấy rằng: Ngày 11/4/2017, bà Hà Thúy H1 làm giấy xác nhận bán căn nhà tại địa chỉ số D1, đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông S, bà T1 với giá 1.500.000.000 đồng, bà H1 đã nhận 800.000.000 đồng, còn lại 700.000.000 đồng vợ chồng ông S bà T1 sẽ giao vào tháng 12/2017 và vợ chồng ông S đã giao lại cho bà H1 toàn bộ giấy tờ bản chính để bà H1 đi hợp thức hóa nhà đất trên. Mỗi tháng vợ chồng ông S phải trả cho bà H1 10.000.000 đồng trên số tiền 700.000.000 đồng chưa thanh toán. Ngày 14/6/2017, ông S ký giấy mượn của bà H1 300.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông S thừa nhận đã mượn lại của bà H1

600.000.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày 05/7/2018 giữa bà Hà

Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 (từ BL 31 đến BL 33) thể hiện giá trị chuyển nhượng đối với bất động sản nêu trên là 1.500.000.000 đồng, và số tiền chuyển nhượng được chia thành 02 đợt thanh toán như sau:

+ Đợt 1: Bên A (bà H1) xác nhận đã nhận được số tiền 200.000.000 đồng

do bên B (ông S, bà T1) thanh toán.

+ Đợt 2: Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày các bên ký biên bản này,

Bên B (ông S, bà T1) cam kết thanh toán đủ số tiền 1.300.000.000 đồng còn lại

cho bên A (bà H1).

Phía bên bà H1 đã giao nhà đất trên cho ông S, bà T1 cùng các con là

Nguyễn Thu U, Nguyễn Thủy T2 và Nguyễn Phương L vào ở.

Như vậy, có cơ sở khẳng định số tiền giao nhận và vay mượn trước ngày

05/7/2018 đã được các bên thỏa thuận cấn trừ không còn liên quan với nhau nữa.

Theo Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày 05/7/2018 các bên đã thống nhất

lại là phía bên ông S, bà T1 chỉ mới thanh toán cho bà H1 được 200.000.000

đồng, còn 1.300.000.000 đồng sẽ thanh toán trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày

lập biên bản này.

Ông Nguyễn Quang A là chồng của bà Hà Thúy H1, nhà đất tại địa chỉ số

D1, đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung

của ông A, bà H1 trong thời kỳ hôn nhân, khi bà H1 ký bản thỏa thuận xác nhận

và cam kết ngày 05/7/2018 với ông S và bà T1 thì ông A hoàn toàn không biết.

Do đó, ông A khởi kiện yêu cầu hủy Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày

05/7/2018 giữa bà Hà Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1;

Buộc ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 trả lại nhà và đất trên cho ông S

là hoàn toàn có căn cứ.

Hội đồng xét xử xét thấy:

- Việc thỏa thuận giao dịch mua bán nhà và thanh toán chỉ được thực hiện

giữa bà Hà Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1, ông Nguyễn

Quang A không được biết.

- Tại thời điểm giao dịch hợp đồng mua bán thì nhà đất ở địa chỉ số D1,

đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chưa đáp ứng điều kiện tham gia giao

dịch nhà, đất; Hợp đồng mua bán nhà giữa các bên thể hiện dưới dạng Bản thỏa

thuận xác nhận và cam kết không được công chứng, chứng thực là chưa tuân thủ

quy định về hình thức theo quy định của Luật đất đai, Luật nhà ở và Bộ luật dân

sự. Mặt khác, đây là tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nên khi bà

H1 ký Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ông A hoàn toàn không biết. Do đó,

giao dịch trên đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật tại thời điểm hai bên

giao kết Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày 05/7/2018. Do giao dịch dân

sự giữa các bên bị vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,

nghĩa vụ dân sự, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho

nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm

2015. Vì vậy, yêu cầu của ông Nguyễn Quang A về việc buộc ông Nguyễn Đình

S và bà Nguyễn Thị T1 phải giao trả lại căn nhà số D1, đường Q1, phường A1,

quận B, Thành phố Hồ Chí Minh là căn cứ chấp nhận, nên cần buộc ông S, bà

T1 và những người đang sinh sống trong nhà phải trả lại căn nhà nêu trên cho

ông A, bà H1.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng

mua bán nhà, trong trường hợp tuyên bố hợp đồng giữa hai bên vô hiệu, thì bà H1 cần phải thanh toán cho ông S, bà T1 số tiền 1.619.400.000 đồng.

Hội đồng xét xử thấy rằng: Như nhận định ở phần trên, hợp đồng chuyển

nhượng giữa các bên đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của luật, nên việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà cũng như yêu cầu bà H1 phải bồi thường số tiền 1.619.400.000 đồng cho bị đơn trong trường hợp tuyên bố hợp đồng giữa hai bên vô hiệu là không có cơ sở chấp nhận.

Xét lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Tại thời điểm ký kết hợp đồng hai bên

đều biết nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận; là tài sản chung vợ chồng bà H1, ông A nhưng chỉ có một mình bà H1 đứng ra giao dịch mà không có sự đồng ý của ông A, nên hai bên cùng có lỗi như nhau trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu nhưng không gây thiệt hại. Vì vậy, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không phải bồi thường theo quy định tại điểm a.3 khoản 2.4 Điều 2 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Do đó, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội

đồng xét xử thấy rằng:

- Đối với phần phản tố của bị đơn, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định không

có căn cứ chấp nhận, nhưng trong phần Quyết định của bản án lại không giải quyết yêu cầu phản tố nêu trên là vi phạm quy định của Bộ luật tố tụng dân sự nhưng không đến mức nghiêm trọng, Tòa án cấp phúc thẩm sẽ bổ sung những vấn đề còn thiếu sót của cấp sơ thẩm cho đầy đủ trong phần quyết định của bản án.

- Đối với việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc bị đơn phải chịu án phí có

giá ngạch trên số tiền 700.000.000 đồng là không đúng quy định. Xét thấy, bị đơn yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuy nhiên không được chấp nhận vì hợp đồng vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết giữa các bên do vi phạm điều cấm của luật. Do đó, việc buộc bị đơn phải chịu 32.000.000 đồng tiền án phí đã gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, nên cần sửa lại phần này cho phù hợp.

- Đối với việc Tòa án không xem xét giải quyết hậu quả của thỏa thuận vô

hiệu, Hội đồng xét xử xét thấy lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật tại thời điểm hai bên giao kết Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết ngày 05/7/2018. Do giao dịch dân sự giữa các bên bị vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, thỏa thuận trên đều do lỗi của cả hai bên nhưng chưa gây thiệt hại, nên không bên nào phải bồi thường.

Tại phiên tòa vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn và chấp nhận kháng nghị của

Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng căn cứ vào các chứng

cứ, các quy định của pháp luật đã viện dẫn ở trên thì không cơ sở chấp nhận

kháng cáo của bị đơn và chỉ chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát

nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ các phân tích như đã nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy, không chấp

nhận kháng cáo của bị đơn; Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát

nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm các đương sự không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT!ĐỊNH:!

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị

T1;

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố

Hồ Chí Minh.

Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 122; Điều 123, khoản 2 Điều 131; Điều 423; Điều 427;

Điều 430; Điều 431; Điều 357; Điều 468 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015;

Áp dụng Điều 33 và Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2015;

Áp dụng điểm a khoản 3 Điều 167; điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai

năm 2013.

Áp dụng điểm a khoản 1 Điều 118; Điều 119; Điều 122 Luật Nhà ở năm

2014;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy

ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng

án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

1. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu hủy Vi bằng số 3311/2018/VB-

TPLQ10 ngày 05/7/2018 của Văn phòng Thừa phát lại Quận M.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quang A:

Tuyên bố Bản thỏa thuận xác nhận và cam kết lập ngày 05/7/2018 giữa

bà Hà Thúy H1 với ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1, bà Nguyễn Thu U, Nguyễn

Thủy T2 và Nguyễn Phương L (cháu T2, cháu L do ông S, bà T1 làm đại diện

hợp pháp) phải giao trả căn nhà (có kết cấu theo Biên bản xem xét, thẩm định tại

chỗ ngày 26/8/2020 của Tòa án) gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ số D1, đường Q1, phường A1, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Bản vẽ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở tài nguyên và môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 27/5/2020) cho ông Nguyễn Quang A và bà Hà Thúy H1.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Đình S, bà

Nguyễn Thị T1 về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Buộc bà Hà Thúy H1 phải trả cho ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1

số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.

Kể từ khi ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 có đơn yêu cầu thi hành

án nếu bà Hà Thúy H1 chưa thanh toán thì hằng tháng bà Hà Thúy H1 còn phải chịu thêm tiền lãi đối với số dư nợ gốc theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tại thời điểm thi hành tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.

Buộc ông Nguyễn Đình S và bà Nguyễn Thị T1 phải trả cho ông Nguyễn

Quang A 26.500.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và Định giá tài sản để giải quyết vụ án (trong đó: chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 10.000.000 đồng, chi phí Định giá tài sản là 16.500.000 đồng).

Kể từ khi ông Nguyễn Quang A có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông

Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 chưa thanh toán thì hằng tháng ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 còn phải chịu thêm tiền lãi đối với số dư nợ gốc theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tại thời điểm thi hành tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn)

đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 số tiền tạm ứng án

phí là 16.000.000 (mười sáu triệu) đồng theo biên lai thu tiền số AA/2019/0062421 ngày 10/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Hà Thúy H1 được miễn nộp án phí (theo quy định tại Điều 12, Điều

14 và Điều 15 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án).

Ông Nguyễn Quang A được miễn nộp tạm ứng án phí khi khởi kiện (theo

quy định tại Điều 12, Điều 14 và Điều 15 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án).

3. Án phí dân sự phúc thẩm các đương sự không phải chịu.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị T1 mỗi người 300.000

(Ba trăm ngàn) đồng theo các biên lai thu tiền số AA/2019/0063765 và

AA/2019/0063765 ngày 20/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận B,

Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2

Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi

hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án,

tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều

6, 7, 7a, 7b, và 9 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời

hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân

sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.!!!