Bản án 58/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án ông Đoàn Quang H, bà Hoàng Thị T trình bày:

Vào năm 2018, bà Đỗ Thị T thế chấp đất để vay số tiền 700.000.000 đồng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thôn Chi nhánh N; cùng thời điểm đó bà Tình nợ vợ chồng ông H, bà T 329.000.000 đồng, nợ bà Nguyễn Thị H 850.000.000 đồng, nợ vợ chồng ông Phạm Ngọc B, bà Vũ Thị L 314.595.000 đồng, ngoài ra bà T còn nợ nhiều người khác nên mất khả năng thanh toán. Do có quan hệ thân thiết nên bà T trao đổi với vợ chồng tôi; vợ chồng ông B, bà L và bà H về việc ứng tiền trả nợ gốc, lãi thay cho bà T tại Ngân hàng, sau đó lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa để chuyển nhượng ưu tiên trả hết nợ cho vợ chồng tôi, vợ chồng ông , bà L và bà H, số tiền còn lại để bà T làm vốn kinh doanh.

Thực hiện thỏa thuận, vợ chồng tôi (Hợp, bà Thủy) đã trả nợ thay cho bà Tình tại Ngân hàng 700.000.000 đồng nợ gốc và 20.000.000 đồng nợ lãi và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa của bà Tình về. Để tránh việc các chủ nợ khác biết bà Tình bán nhà, đất sẽ kéo đến đòi nợ. Ngày 09/11/2018, bà Tình lập hợp đồng ủy quyền cho vợ chồng ông Bảo, bà Loan được thay mặt bà Tình chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng …. đối với quyền sử dụng đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa. Sau đó vợ chồng ông Bảo, bà Loan thông báo bán nhà, đất của bà Tình nhưng người trả giá cao nhất là 2,2 tỷ đồng. Để đảm bảo thu hồi được nợ và số tiền đã ứng ra trả nợ thay cho bà Tình tại Ngân hàng; vợ chồng tôi chấp nhận mua nhà, đất của bà Tình với giá 2,5 tỷ đồng. Ngày 07/12/2018, ông Bảo, bà Loan thay mặt bà Tình ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 123m2 đất và tài sản trên đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa cho vợ chồng ông Hợp, bà Thủy, nhưng ghi giá 500.000.000 đồng để giảm tiền thuế. Sau đó ông Hợp, bà Thuỷ làm thủ tục đăng ký biến động đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 21/01/2019.

Đối với số tiền chuyển nhượng đất 2,5 tỷ đồng, vợ chồng ông Hợp, bà Thủy trừ đi 329.000.000 đồng bà Tình nợ trước đó và 720.000.000 đồng trả nợ Ngân hàng thay cho bà Tình; trả cho bà Hảo 850.000.000 đồng bà Tình nợ bà Hảo, còn lại 601.000.000 đồng giao lại cho ông Bảo, bà Loan. Do đó, vợ chồng ông Hợp, bà Thuỷ xác định đã thanh toán xong tiền nhận chuyển nhượng nhà, đất cho bà Tình.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì bà Tình đề nghị được ở lại thêm 03 tháng để tìm chỗ ở mới. Tuy nhiên, đến tháng 02/2020 bà Tình vẫn không giao tài sản chuyển nhượng. Vì vậy ông Hợp, bà Thuỷ yêu cầu bà Tình giao quyền sử dụng đất 123 m2 và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa cho ông Hợp, bà Thủy.

Bị đơn bà Đỗ Thị Tình trình bày: Bà thừa nhận có lập hợp đồng ủy quyền cho vợ chồng ông Bảo, bà Loan được thay mặt bà Tình xóa thế chấp, góp vốn, nhận đặt cọc, chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng, tặng cho…. đối với quyền sử dụng đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa. Đến ngày 07/12/2018, ông Bảo, bà Loan lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 123m2 đất và tài sản trên đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa của bà Tình cho vợ chồng ông Hợp, bà Thủy với giá 2,5 tỷ đồng là đúng. Tuy nhiên bà không đồng ý với giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng vì thời điểm đó đã có người trả bà giá 2,7 tỷ đồng nhưng bà chưa đồng ý bán. Bà chỉ đồng ý giao nhà, đất cho ông Hợp, bà Thủy khi được thanh toán với giá 2,7 tỷ đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Ngọc Bảo, bà Vũ Thị Loan trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của vợ chồng ông Hợp, bà Thủy là đúng sự thật. Do thời điểm cuối năm 2018 chỉ có người trả giá nhà, đất của bà Tình cao nhất là 2,2 tỷ đồng. Vì vậy, sau khi trao đổi và bà Tình thống nhất chuyển nhượng nhà, đất với giá 2,5 tỷ đồng, vợ chồng ông Bảo, bà Loan đã động viên vợ chồng ông Hợp, bà Thủy nhận chuyển nhượng nhà, đất của bà Tình với giá 2,5 tỷ đồng, sau đó ông Bảo, bà Loan thay mặt bà Tình thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất như vợ chồng ông Hợp, bà Thủy đã trình bày. Trong số tiền chuyển nhượng đất 2,5 tỷ đồng, vợ chồng ông Hợp, bà Thủy trừ đi 720.000.000 đồng đã ứng ra trả nợ cho bà Tình tại Ngân hàng và 329.000.000 đồng bà Tình nợ trước đó; trả khoản 850.000.000 đồng bà Tình nợ bà Nguyễn Thị Hảo; còn lại 601.000.000 đồng vợ chồng ông Hợp, bà Thủy đã giao cho vợ chồng ông Bảo, bà Loan, trong đó vợ chồng ông Bảo, bà Loan trừ 314.595.000 đồng bà Tình nợ, còn lại 286.405.000 đồng vợ chồng ông Bảo, bà Loan nhiều lần gọi bà Tình giải quyết nhưng bà Tình không đến.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hảo trình bày:

Thống nhất với trình bày của vợ chồng ông Hợp, bà Thuỷ và lời khai của vợ chồng ông Bảo, bà Loan là đúng sự thật. Theo thỏa thuận giữa chúng tôi về việc bà Tình bán nhà, đất để trả nợ, bà Hảo đã được ông Bảo trả 850.000.000 đồng mà bà Tình nợ bà Hảo.

Tòa án tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 77/2022/DS-ST ngày 01 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện L tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy “Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất”.

Buộc bà Đỗ Thị Tình giao cho ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy toàn bộ diện tích đất thuộc thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa, huyện L, tỉnh Đ và toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên đất cùng phần sân bê tông diện tích 44,1 m2 được che mái tôn thuộc lộ giới Quốc lộ 20 (theo họa đồ ngày 21/01/2021 kèm theo bản án).

Ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy có trách nhiệm tháo dỡ phần mái tôn trên đất lộ giới Quốc lộ 20 khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 23/9/2022 bị đơn bà Nguyễn Thị Tình kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Tuyết Hương vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Nguyên đơn ông Đoàn Quang Hợp, bà Hoàng Thị Thuỷ; người liên quan vợ chồng ông Bảo, bà Loan, bà Hảo không đồng ý với kháng cáo của bị đơn và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đ phát biểu:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự cũng đã chấp hành đầy đủ giấy báo của Tòa án, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình tại phiên tòa phúc thẩm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ tranh chấp kiện đòi tài sản mới có căn cứ. Đây là vụ án không có giá ngạch nên đề nghị sửa lại phần án phí mà bị đơn phải chịu. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng đã nhận định trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1.1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Ngọc Bảo, bà Vũ Thị Loan có đơn xin xét xử vắng mặt, bà Nguyễn Thị Hảo đã được Toà án triệu tập hợp lệ mà vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

Như vậy, việc ông Phạm Ngọc Bảo và bà Vũ Thị Loan chuyển nhượng thửa đất 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa, huyện L, tỉnh Đ cho ông Đoàn Quang Hợp, bà Hoàng Thị Thuỷ nằm trong phạm vi uỷ quyền của bà Đỗ Thị Tình và đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ các tài liệu đã thu thập nêu trên, có cơ sở xác định bà Tình là chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa. Ngày 09/11/2018, bà Tình lập hợp đồng ủy quyền hợp pháp cho vợ chồng ông Bảo, bà Loan thay mặt bà Tình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền “chuyển nhượng đất, nhận tiền chuyển nhượng đất”. Trên cơ sở ủy quyền của bà Tình; ông Bảo và bà Loan đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Hợp và bà Thủy quyền sử dụng đất tại thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa, được công chứng ngày 07/12/2018 theo quy định của pháp luật, sau đó ông Hợp và bà Thủy đã làm thủ tục đăng ký theo quy định và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 21/01/2019.

Xét thấy, Hợp đồng phù hợp với quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013, các Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên có hiệu lực pháp luật, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao tài sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, ông Hợp, bà Thủy yêu cầu bà Tình giao cho tài sản chuyển nhượng theo hiện trạng là 126,2 m2 đất ở thuộc một phần thửa 135 (nay là thửa 186), tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa cùng tài sản gắn liền với đất là có cơ sở.

Theo lời khai của các đương sự thì một phần trong số tiền chuyển nhượng tài sản 2,5 tỷ đồng được trừ vào các khoản nợ của bà Tình. Trường hợp các đương sự không tự giải quyết được với nhau và có tranh chấp về giá chuyển nhượng, việc thanh toán tiền chuyển nhượng thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án khác theo thủ tục chung.

Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Đỗ Thị Tình phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm.

Đây là vụ án thực hiện nghĩa vụ giao tài sản không có giá ngạch, cấp sơ thẩm buộc bị đơn bà Tình nộp 82.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm là không có căn cứ, cần sửa án, buộc bà Đỗ Thị Tình phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Đỗ Thị Tình, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 77/2022/DS-ST ngày 01/11/2022 của Tòa án nhân dân huyện L.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy về việc “Tranh chấp về thực hiện nghĩa vụ giao tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” với bị đơn bà Đỗ Thị Tình.

Buộc bà Đỗ Thị Tình giao cho ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy toàn bộ diện tích đất thuộc thửa 186, tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa, huyện L, tỉnh Đ và toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên đất cùng phần sân bê tông diện tích 44,1m2 thuộc lộ giới Quốc lộ 20 (kèm theo họa đồ ngày 21/01/2021).

Ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy được sử dụng phần diện tích 44,1m2 thuộc hành lang lộ giới thuộc một phần thửa 186, tờ bản đồ tờ bản đồ 46 xã Đinh Trang Hòa, huyện L, tỉnh Đ nhưng không được gây cản trở an toàn giao thông, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời phải chấp hành việc xử lý hoặc thu hồi khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí:

Bà Đỗ Thị Tình phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm và 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000đ đã tạm nộp theo biên lại số 0006977 ngày 30/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L. Bà Đỗ Thị Tình còn phải nộp số tiền 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) còn thiếu.

Hoàn trả cho ông Đoàn Quang Hợp và bà Hoàng Thị Thủy số tiền 41.000.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2017/0001721 ngày 14 tháng 5 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7,7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.