Bản án 576/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày

của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên, xét kháng cáo của ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim T2, bà Bùi Thị Kim K, bà Lê Thị L1; Hội đồng xét xử nhận định:

thuộc thửa đất số 646, 682, cùng tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre. Phần đất tranh chấp có nguồn gốc của tập đoàn sản xuất cấp cho hộ gia đình ông Bùi Văn C. Hiện nay, phần đất tranh chấp do bà Phạm Thị Q và ông Võ Văn D quản lý, sử dụng. Ông Bùi Văn C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 646, bà Bùi Thị Kim T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 682.

giữa ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T với bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D không thể hiện thửa đất cụ thể, số tờ bản đồ mà chỉ thể hiện diện tích đất 19.200 m. Trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, các đương sự đều thống nhất thửa đất nêu trong văn bản trên là thửa số 646, 682 cùng tờ bản đồ số 05, có diện tích lần lượt theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 615 m2, 1.310 m2; tổng diện tích là 1.925 m2.

Nguyên đơn cho rằng “văn bản viết tay” không đề ngày, tháng, năm giữa

ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T với bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với bên cho thuê là ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T và bên nhận thuê là bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D, không xác định thời hạn thuê, giá thuê là 13 chỉ vàng 24k. Bị đơn cho rằng “văn bản viết tay” trên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên chuyển nhượng là ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T và bên nhận chuyển nhượng là bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D, giá chuyển nhượng là 13 chỉ vàng 24k.

thửa đất cụ thể, số tờ bản đồ, không làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai nên không tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, các đương sự xác nhận đã thực hiện việc nhận vàng và giao đất đúng như hợp đồng mà ông P, bà T, bà Q, ông D đã ký kết.

tụng của ông C cho rằng bà T chỉ cho thuê quyền sử dụng đất, không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chữ “mướn đức” trong hợp đồng nghĩa là giao đất đai cho bà Q sử dụng toàn bộ không phải chuyển nhượng toàn bộ hai thửa đất và thời điểm lập hợp đồng thì bà T, ông P không có quyền cho thuê hay chuyển nhượng nên yêu cầu hủy hợp đồng đã ký kết và yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất đối với các thửa đất tranh chấp.

Xét thấy, tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T, ông P không

phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất số 646, 682 là do tập đoàn cấp cho hộ ông Bùi Văn C. Ông C đã giao toàn bộ hai thửa đất này cho bà T quản lý, sử dụng, đến năm 2005 ông C lập thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bà T thửa đất số 682 nhưng không có ý kiến của đầy đủ các thành viên trong hộ, các thành viên trong hộ biết nhưng cũng không có ý kiến phản đối. Như vậy, tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà T, ông P không phải là chủ sử dụng hợp pháp của phần đất tranh chấp, bà T, ông P cũng không được chủ hộ gia đình ủy quyền theo quy định của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nên bà T, ông P không có quyền chuyển nhượng cho bà Q, ông D. Do đó, bà T không phải chủ sở hữu của hai thửa đất trên tại thời điểm giao kết hợp đồng, không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 693, 695 của Bộ luật dân sự 1995 nhưng tự ý chuyển nhượng thửa đất số 646, 682 cho bà Q, ông D là không hợp pháp. Ngoài ra, căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán - Toà án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (mục 2.3) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T, ông P với bà Q, ông D cũng không thỏa mãn các điều kiện để công nhận hợp đồng. Cho nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T, ông P với bà Q, ông D là vô hiệu theo quy định tại Điều 136 Bộ luật dân sự 1995.

Tuy nhiên, các đương sự xác nhận đã thực hiện việc nhận vàng và giao đất

đúng như hợp đồng mà ông P, bà T, bà Q, ông D đã ký kết. Bà Q, ông D đã quản lý, sử dụng từ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay.

Trên cơ sở bà Q, ông D quản lý, sử dụng đất công khai, liên tục ngay tình từ

thời điểm chuyển nhượng, bồi đắp đất, nộp thuế hàng năm cho Nhà nước. Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho bà Q, ông D cần chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn đối với thửa đất số 682. Như vậy, tính theo tỉ lệ đất/vàng thì bà T, ông P phải trả lại cho bà Q, ông D là 4,47 chỉ vàng 24k.

Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của

các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,

hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao

dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Điều 309. Lỗi trong trách nhiệm dân sự

1- Người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự, thì

phải chịu trách nhiệm dân sự khi có lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2- Cố ý gây thiệt hại là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình

sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc không mong muốn, nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra.

Vô ý gây thiệt hại là trường hợp một người không thấy trước hành vi của

mình có khả năng gây thiệt hại, mặc dù phải biết hoặc có thể biết trước thiệt hại sẽ xảy ra hoặc thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc có thể ngăn chặn được.

3- Việc chứng minh không có lỗi thuộc nghĩa vụ của người vi phạm nghĩa vụ

dân sự.

Căn cứ vào các quy định tại Điều 146, 309 Bộ luật dân sự 1995 thì lỗi dẫn

đến hợp đồng vô hiệu thuộc về bên chuyển nhượng là bà Bùi Thị Kim T và ông Phạm Văn P. Bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D không phải chịu trách nhiệm dân sự. Do đó, buộc bà T, ông P có nghĩa vụ liên đới trả lại cho bà Q, ông D số vàng đã nhận là 4,47 chỉ vàng 24k. Do lỗi hoàn toàn thuộc về bà T, ông P nên bà T, ông P có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Q, ông D khoản tiền chênh lệch của thửa đất số 646.

Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán - Toà

án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (mục 2.3, điểm c.2, c.3) quy định:

“...Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có

thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.”

Thửa đất số 646 có diện tích qua đo đạc thực tế là 599,8 m2, tại biên bản định

giá ngày 04/8/2023 thửa đất 646 có giá trị là 250.000 đồng/m2. Do đó, giá trị thửa đất 646 tại thời điểm xét xử sơ thẩm = 250.000 đồng x 599,8 m2 = 149.950.000 đồng.

Tính theo tỉ lệ đất/vàng thì bà T, ông P phải trả lại cho bà Q, ông D là 4,47

chỉ vàng 24k. Giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm ngày 15/5/2024 giá vàng là 8.730.000 đồng/chỉ. Do đó, giá trị thửa đất số 646 các bên thỏa thuận = 4,47 x 8.730.000 đồng = 39.023.100 đồng.

Do đó, buộc bà T, ông P có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà Q, ông

D số tiền 149.950.000 đồng - 39.023.100 đồng = 110.926.900 đồng.

Hiện nay, bà Q và ông D đang quản lý, sử dụng hai thửa đất tranh chấp nên

cần buộc bà Q và ông D trả lại quyền sử dụng thửa đất số 646 cho hộ gia đình ông Bùi Văn C.

định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận một phần.

Bà Lê Thị L1 thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí

nên được miễn án phí.

Bà Bùi Thị Kim T, ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim T2,

bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim H, bà Bùi Thị Kim K phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch với số tiền là 5% x 110.926.900 đồng = 5.546.345 đồng (năm triệu năm trăm bốn mươi sáu nghìn ba trăm bốn mươi lăm đồng).

Bà Phạm Thị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch với số

tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), nhưng bà Q thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án nên được miễn toàn bộ án phí.

Ông Võ Văn D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch với số

tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim T2, bà Bùi Thị Kim K, bà Lê Thị L1 không phải chịu án phí theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Văn P, bà Bùi

Thị Kim T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim T2, bà Bùi Thị Kim K, bà Lê Thị L1 về việc:

Yêu cầu bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D trả lại diện tích đất qua đo đạc thực

tế 599,8 m2 tại thửa đất số 646, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2024/DS-ST ngày 15 tháng 5 năm 2024

của Tòa án nhân dân huyện Ba Tri.

Căn cứ vào các điều 131, 133, 139, 146, 201, 309, 400, 401, 403, 693, 695,

697, 705, 706, 707, 708, 709 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 75 Luật đất đai 1993;

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004của Hội đồng thẩm phán

Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu,

miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Văn C, bà Bùi Thị

Kim T, ông Phạm Văn P về việc:

Yêu cầu bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D trả lại diện tích đất qua đo đạc thực

tế 599,8 m2 tại thửa đất số 646, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Văn C, bà Bùi Thị Kim

T, ông Phạm Văn P về việc yêu cầu hủy hợp đồng giữa bà Bùi Thị Kim T, ông Phạm Văn P với bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Văn C, bà Bùi Thị Kim

T, ông Phạm Văn P về việc yêu cầu bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D trả lại diện tích đất qua đo đạc thực tế 1.141,8 m2 tại thửa đất số 682, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre.

4. Buộc bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D trả lại diện tích đất qua đo đạc thực

tế 599,8 m2 tại thửa đất số 646, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre (có họa đồ kèm theo).

Bà Bùi Thị Kim T và ông Phạm Văn P có trách nhiệm liên đới trả cho bà

Phạm Thị Q, ông Võ Văn D số vàng là 4,47 chỉ vàng 24k và số tiền là 110.926.900 đồng (một trăm mười triệu chín trăm hai mươi sáu nghìn chín trăm đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn

yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền nêu trên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

5. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Q về việc:

Buộc bà Bùi Thị Kim T, ông Phạm Văn P phải chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thửa đất số 682, tờ bản đồ số 05, có diện tích đất qua đo đạc thực tế là 1141,8 m2, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre (có họa đồ kèm theo) cho bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Q về việc

buộc bà Bùi Thị Kim T, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim T2, bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim H, bà Bùi Thị Kim K, bà Lê Thị L1 phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 646, tờ bản đồ số 05, có diện tích đất qua đo đạc thực tế là 599,8 m2, tọa lạc tại ấp B, xã V, huyện B, tỉnh Bến Tre (có họa đồ kèm theo) cho bà Phạm Thị Q, ông Võ Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

7. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng là 3.932.000 đồng (ba triệu chín trăm

ba mươi hai nghìn đồng). Mỗi bên chịu ½.

Do các nguyên đơn đã nộp toàn bộ chi phí tố tụng nên nên bà Phạm Thị Q

có nghĩa vụ trả cho các nguyên đơn số tiền là 1.966.000 đồng (một triệu chín trăm sáu mươi sáu nghìn đồng).

8. Về án phí:

8.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Thị L1 thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí

nên được miễn án phí.

Bà Bùi Thị Kim T, ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi Thị Kim T2,

bà Bùi Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim H, bà Bùi Thị Kim K phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch với số tiền là 5% x 110.926.900 đồng = 5.546.345 đồng (năm triệu năm trăm bốn mươi sáu nghìn ba trăm bốn mươi lăm đồng).

Bà Phạm Thị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch với số

tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), nhưng bà Q thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án nên được miễn toàn bộ án phí.

Ông Võ Văn D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch với số

tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

8.2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

H1 lại cho ông Phạm Văn P, bà Bùi Thị Kim T, bà Bùi Thị Kim N, bà Bùi

Thị Kim O, bà Bùi Thị Kim T2, bà Bùi Thị Kim K, số tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) mỗi người theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001215, 0001216, 0001217, 0001218, 0001219, 0001220 cùng ngày 28 tháng 5 năm 2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật

thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.